西餅客 | 一手新盤大批西餅客購入多個單位 | 西餅客大多以資產審批做按揭申請
「西餅客」顧名思義乃購買力超強的買家，買樓猶如買西餅般「一打打」買入。近期就有報道指他們（不少是外籍）在港九各大新盤出沒，一個尖沙嘴的新盤推售160個單位，有多達十一組客人一次過豪買7伙或以上，更有人一舉買入12個單位，其信心不容小覤。當然，就算財雄勢大如「西餅客」也不一定會全付（full pay）掃貨，有些會透過按揭貸款協助完成交易。日前筆者協助一個個案，一位來自內地的超大戶因為以資產水平為基礎申請按揭，且資產以磚頭為主，不幸因資產的類型而碰壁。
西餅客 | 看好香港樓市前景 | 以即供付款計劃以最抵價購入10個單位
客戶一直看好香港物業的保值能力。早前他看中九龍區一個大型新盤，決定一口氣購入10個單位，樓價介乎600至800萬元。由於這些單位非自住，按揭保險公司不受理高成數按揭申請，最高只能向銀行申請七成按揭。十個單位的樓價的三成首期牽涉金額龐大，故客人原採用「即供付款」計劃以賺取最高折扣，並希望以資產水平為基礎（而非收入水平）向銀行申請按揭。
西餅客 | 總資產淨值應等貸款額 | 資產審批的計算方法
一般以資產水平申請按揭，申請人的總資產淨值應等同總貸款額甚至總樓價，比方說，如今次客人所申請的貸款總額為4,900萬元，他所擁有的總資產就應價值4,900萬元或以上。而資產淨值的計算方法不是客人說了算，雖然他名下有大量位於內地及香港的物業，但銀行往往都未能當作資產計算。果然，經計算後，我們發現如要勉強過關，客戶仍需臨時周轉大筆現金，此對他短期的財務構成極大壓力。
西餅客 | 改用建築期付款延長上會時間 | 加入預計租金收入作入息證明
面對這個進退維谷的困局，我們經考量後建議客戶果斷放棄採用即供計劃，改用「建築期付款」。雖然放棄即供會減少發展商提供的折扣，但改用建期的核心邏輯在於爭取時間，讓客戶在接近收樓時才正式向銀行申請按揭。屆時，我們可以由「資產水平按揭」改為「入息水平按揭」，並向銀行爭取將該批新買入物業的「預計租金收入」計入其入息證明中。由於建期收樓時物業已接近現樓狀態，銀行較易接納該潛在租值，從而解決入息不足的問題。結果變陣後銀行初步審批表示理應能順利批出按揭，客戶亦無須臨時調動資金應付交易。
西餅客 | 香港租金回報率高 | 內地投資客逢低吸納香港樓
或許有人會不解，為何內地豪客就算要弄到場面如此驚險都要堅持來港掃貨？這其實與兩地的租金回報率有莫大關係。該位客人透露，在內地一線城市買一層價值300萬人民幣的物業，每月租金隨時只有幾千元人民幣；但在香港，同等價值的物業月租隨時可達10,000港元以上。香港租務市場的承租力強勁、回報率高且防守性穩健，正正是吸引這批大手客逢低吸納的最強誘因。
西餅客 | 按揭現金回贈高達1%甚至以上 | 按揭現金回贈根據貸款額而定
如果大家也有意買入多間物業作投資之用，還可留意一個小技巧：銀行在計算按揭現金回贈時，通常劃有不同的貸款額級別，貸款額越大，回贈率就越高。假設你購買兩個800萬元的物業，每間貸款500萬元。如果你將兩個單位分開兩間銀行申請，現金回贈可能只有0.5%至0.8%；但如果你將這兩個物業同時向同一間銀行申請，銀行便有機會將兩筆貸款合併視為一筆1,000萬元的「大客」處理，身份「升呢」後，現金回贈隨時有機會跳升至1%甚至更高，實際差距金額以萬元計，故有需要，筆者強烈建議大家諮詢專業的按揭顧問，以了解更多操作策略。
一手新盤常見付款方法
在購買一手新樓時，「即供付款」與「建築期付款」是兩大主流的支付方式。兩者最核心的分別在於支付餘款的時間、樓價折扣率以及按揭申請的時機。
即供付款計劃
買家在簽署臨時買賣合約後的一段短時間內，通常為 90 至 180 天，即便物業尚未落成，也須完成按揭手續並開始供款。
- 優點
- 樓價折扣高
- 發展商為了加快資金回籠，通常會為即供買家提供最優惠的折扣。
- 大多數即供付款計劃折扣率為5%至15%。
- 減低風險
- 由於買家在簽約後隨即辦理按揭，銀行的估價是以當時成交價為準，較能避免收樓時因市場波動導致的「估價不足」風險，以及需要填補差價的風險。
- 鎖定按揭優惠
- 銀行按揭優惠存在變動風險，採用即供付款計劃可確保買家即時鎖定市場最高的現金回贈。
- 以及鎖定現時按揭利率，避免在入伙時按揭利率上升而增加供款成本。
- 財務規劃的穩定
- 由於買家在簽約後隨即辦理按揭，財務安排塵埃落定。
- 相較於建築期買家需要擔憂未來一兩年內自身入職狀況、入息變動或信貸紀錄影響按揭審批，即供買家能更早進入穩定的供款階段，實現心理上的「早買早心安」。
- 樓價折扣高
- 缺點
- 雙重住屋開支
- 若買家目前正在租屋，將需要同時承擔租金與物業按揭供款，開支較大。
- 現金流壓力大
- 即供付款計劃通常為 90 至 180 天，按揭申請時間較短。
- 按揭成數
- 現時香港樓市政策已放寬，但部分銀行對樓花即供的高成數按揭仍有較多限制。
- 無法享受樓價升幅
- 假若樓價上升，銀行估價上升，買家能以「借上借」貸款更高的貸款額。
- 雙重住屋開支
建築期付款計劃
買家在簽約時先支付部分訂金，餘款則等到物業落成、發展商發出收樓通知書時，才開始申請按揭並供款。
- 優點
- 延遲供款
- 樓宇建造期間無需供款，買家有更多時間籌集資金及作按揭申請準備。
- 避免雙重開支
- 對於正在租屋的買家，無需同時承擔租金與物業按揭供款的雙重供款的壓力。
- 樓換樓靈活
- 買家有更多時間籌集資金或處理舊物業，適合「賣舊換新」的換樓客。
- 樓價折扣優勢
- 建築期付款的折扣率雖較即供計劃低，但發展商仍然會提供1%至5%現金回贈，適合資金流要求較高、且能接受微小價差的置業人士。
- 樓價上升可增加貸款額
- 假若樓價上升，銀行估價上升，買家能以「借上借」貸款更高的貸款額。
- 延遲供款
- 缺點
- 折扣較少
- 相比即供計劃，建築期付款的優惠通常較少，實際成交價較高。
- 估價不足風險
- 若收樓時適逢樓市下跌，銀行屆時的估價可能低於合約買入價，買家或需額外支付資金以填補差價。
- 按揭風險
- 買家入伙時若收入減少、財務狀況轉差、甚至是銀行收緊按揭政策等印象下，有機會會減低按揭成數甚至按揭申請被拒。
- 折扣較少
