負資產 | 香港樓市復甦交投氣氛持續向好 | 各大統計數字顯示樓市的回溫
剛過去的2026年第一季，本港樓市在經濟逐步復甦及發展商積極推盤的帶動下，交投氣氛明顯回暖。根據金管局日前公布的兩項統計數字，三月份按市交出了一份亮麗成績表，無論是負資產宗數的顯著回落，還是住宅按揭貸款審批額的強勁反彈，都反映出市場信心正在穩步恢復。其中，部分數據反映坊間準業主的按揭策略正悄然起了變化。
負資產 | 2026年負資產第一季較去年大幅減少 | 主要成因是樓價止跌回穩
先看備受市場關注的負資產數據。根據金管局數字，2026年第一季末的負資產住宅按揭貸款宗數錄得11,424宗，較去年第四季末的21,304宗大幅減少46.4%，涉及的貸款總額亦同步急挫近半，由1,054億元跌至550億元。去年第二季負資產宗數衝高至37,806宗時，筆者已著大家無須太過恐慌，畢竟今時今日高成數按揭已有按揭保險「包底」。來到今季數字再「腰斬」，相信要歸功於首季樓價止跌回穩，令部分處於估值邊緣的物業成功擺脫危機。值得留意的是，目前的負資產個案仍主要集中於按揭保險計劃及銀行職員的高成數按揭貸款，而拖欠三個月以上的比率僅為0.5%，維持在極安全的低水平，顯示市場並不存在大規模斷供的系統性風險。
負資產 | 首季大批推出大批新盤一手成交大幅上升 | 樓價回升轉按亦稍見起色
樓價企穩的同時，交投量亦見真章。受惠於新盤蜂擁出擊及買家加快入市步伐，三月份的新申請按揭貸款個案按月大升26.9%至10,311宗，重上萬宗大關。新批出按揭貸款額單月急增38.6%至401億元，當中一手市場的升幅最為凌厲，按月暴增近五成六（55.9%）至134億元；二手市場亦錄得逾三成（36.1%）的強勁增長。至於轉按方面亦稍見起色，過往轉按宗數常徘徊在600至700宗之間，但三月份的轉按批出宗數成功突破700宗大關，高見765宗，這升勢能否於今年餘下時間延續，大家要拭目以待。
負資產 | 定息按揭選用買家上升 | 買家對未來息口走勢的取態
較吸引筆者眼球的是定息按揭佔比的變化。似乎市場對未來息率走勢的看法正轉化為具體的按揭策略。傳統上佔據絕對主導地位的浮息按揭（即以同業拆息為基礎的H按），其選用比例由一月份的89.5%及二月份的87.5%，逐漸下跌至三月份的83.7%。相反，正如筆者早前探討過，隨著大型銀行推出更多低息定息按揭計劃，定息按揭的選用比例正由今年一月的5.4%、二月的7%，節節上升至三月份的10.4%，創下近年新高。須知以前定息按揭計劃的批出宗數可以整個月「捧蛋」，如今不少買家寧放棄有高息活期優惠（即銀行贈送的按揭存款掛勾戶口）也要選擇定息計劃，似乎外圍政經局勢與未來息口走勢仍影響大家信心；定息按揭計劃起碼讓買家提前鎖定買樓後首數年的利息支出，相信短期內會受到一些追求財政穩定的買家追捧。
按揭常見問題
Q：負資產等於要破產了？
A：不是，只要不賣樓，繼續供款的話這只是「賬面」上的數字。等到未來樓市回升，物業估值高過欠款，自然能擺脫負資產。
Q：變成負資產，銀行就會Call Loan？
A：不會，只要按時繼續供樓，銀行突然Call Loan的情況甚少。
負資產
負資產的風險
雖然準時供樓就不會被收樓，但負資產無法轉按，即使賣樓亦需要補貼出差額給銀行才能成功經律師樓完成買賣交易。
難以轉按
- 銀行不願意承接「資不抵債」的樓宇按揭。
- 風險過高拒絕批核。
- 中間出現了「差額」，需補交差額才能轉按。
轉按例子
當年買入價：$500 萬
當時按揭成數：9 成（向銀行借了 $450 萬）
經過幾年供樓後：約 $450 萬
現時最新樓價： $450 萬
轉按成數上限限制：7 成
轉按最高貸款額=$450萬 X 70% = $315萬
中間差額：$135萬
如果想成功轉按，必須補回 $135 萬的差額。
對於一般供樓人士來說，很難隨時掏出過百萬現金去進行一次轉按。因此，在「樓價下跌」的打擊下，這類業主就會被完全「鎖死」在舊銀行，難以轉按。
負資產賣樓
物業成交價不夠還清銀行貸款，法律上無法「解押」。
買賣房屋時，如果業主身上還有房貸，交易流程必須經過律師樓處理。買方的律師會要求賣方必須清還所有銀行欠款，解除物業的抵押權（俗稱「贖契」），買方才能拿到「乾淨」的業權。
