樓市走勢 | 上半年樓市走勢向好 | 買家為鎖定低息揀選定息按揭計劃

金管局最新公布的上半年樓按數據，最吸睛的是一條近乎垂直向升的「曲線」展現香港樓市走勢向好——定息按揭佔比由1月的5.4%，飆升至6月的25.1%，半年間翻了接近五倍！美伊戰爭令息口走勢未明，似乎因而令不少業主傾向透過定息按揭計劃，提前鎖定未來兩三年的供樓支出。

樓市走勢 | 各方面數字直接顯示樓市走勢向上增長 | 交投急增樓市氣氛熱烈

上半年本港住宅按揭市場交出亮麗成績單。按揭申請總宗數達59,646宗，按年升29.4%；新批出按揭宗數44,952宗，急增34.7%；新批出按揭總金額約2300億元，按年飆升47.6%；實際提取按揭金額亦近1,390億元，上升38.9%。言則按市價量齊升，近況相當不俗。

樓市走勢 | 二手市場交投最為熱烈 | 轉按亦有明顯的上升趨勢

其中，最火熱的板塊非二手市場莫屬。新批二手按揭高達27,812宗，金額1,334.36億元，對比2025年上半年的17,687宗及780.73億元，宗數暴增57.2%，金額更大升70.9%。隨著樓價自去年低位回穩，業主放盤意慾增強，買家觀望情緒消退，積壓多時的換樓及上車需求集中釋放；相對而言，一手市場的新批宗數僅由11,712宗微升2.7%至12,027宗，但其批出金額由596.82億元上升19.4%至712.56億元。宗數與金額背馳，或許是因單位估價上升所致；轉按市場同樣熾熱，宗數由3,966宗增加28.9%至5,113宗，金額增長40.1%至242.43億港元。

樓市走勢 | 樓市向好的主要成因是定息按揭 | 隨著息口走勢不明朗選用定息按揭逐漸增加

不過，真正扭轉市場格局的，是定息按揭的爆發式增長。回想去年的上半年，定息按揭的市場仍是寸草不生，6月份的佔比僅0.1%；H按則獨佔鰲頭，長期維持在90%以上。自踏入2026年，減息步伐明顯減慢，地緣政治風險增加，大型銀行相繼推出具競爭力的定息計劃，令市場生態迅速逆轉，由1月佔比5.4%，3月突破一成達10.4%，再於5月衝上20.7%，至6月再達25.1%的歷史高位，H按佔比則由89.5%回落至70%。

樓市走勢 | 定息按揭鎖定低息保守買家首選 | 節省未來兩三年的供樓支出

這個結構性轉變值得深思。銀行大舉推廣定息，一方面是響應買家對「鎖定供樓成本」的強烈需求——畢竟在美聯儲減息路徑反覆的背景下，置業人士對浮息的不確定性感觸日深。另一方面，定息按揭能鎖定較長期的利息收入，對銀行資金成本管理亦有戰略價值。目前市場上2.73厘的三年定息計劃頗具競爭力，與H按實際按息約3.25厘相比，存在逾0.5厘的息差誘因，對於計劃長線持貨的用家而言，是對沖利率波動風險的務實之選。

樓市走勢 | 展望下半年樓市平穩向好發展 | 美聯儲的走勢亦會對香港樓市影響甚大

信貸質素方面，2026年上半年平均按揭比率（LTV）為60.9%，較2025年上半年的62.7%輕微下降，維持在約六成的穩健水平。截至6月底，整體未償還按揭總額為19,550.22億港元，按年微升3.7%。展望下半年，筆者預計按揭市場將維持平穩向好。定息按揭佔比已達四分一，能否持續攀升抑或與H按找到新的平衡點，將取決於美聯儲的後續動向。

定息按揭

定息按揭是指借款人在按揭貸款的指定年期內鎖定以一個固定利率計算供款金額。在定息期內，無論市場的最優惠利率（P）或銀行同業拆息（HIBOR）如何波動，借款人的每月供款額及按揭利率均保持不變，不受加息或減息影響。當定息期屆滿後，利率則會自動轉為按市場浮動利率計算。

今次定息按揭由2025年8月下旬開始推出，隨後其他大型銀行陸續跟進推出同類計劃。最新定息按揭詳情如下：

定息按揭	大型銀行
年期	3年期/5年期
息率	首3年/5年定息利率2.73% 其後P-1.75% (P=5.0%)
罰息期	2年至3年
現金回贈	高達1.45%
申請期	2026年8月31日或之前部分銀行一手物業可在2026年9月30日或之前
貸出期	2026年12月31日或之前部分銀行可在2027年2月28日或之前
適用物業	一手/二手/轉按均可
注意事項	不設高存息戶口

以銀行批出結果為準，以上資料只供參考。

定息按揭 | 優點

減輕買家負擔
- 較現時一般按揭息率低 0.52 厘，能即時享用「減息」效果。
鎖定預算
- 定息期內不用擔心突如其來的加息風險，每月預算非常穩定。

定息按揭 | 注意事項

快閃優惠時限短
- 定息按揭屬於快閃活動，已搭入最後倒數階段，即將結束。心動的買家需要盡快申請才能鎖定息率。
不設高息存款戶口
- 存款較為寬裕的客人會將現金存放在高息存款戶口，作為抵消按揭利息的功效，如果存款較為寬裕的買家定息按揭未必是一個較優惠的選擇。
萬一減息不能享用優惠
- 在定息按揭罰息期內，即使減息依然需要繼續以定息的利率2.73%供樓，無法即時享受到市場減息的好處。

定息按揭 | 香港按揭證券公司（HKMC）定息按揭

香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出10年、15年及20年期的定息按揭計劃。目的是為有意置業人士提供額外的財務選擇，以減低他們面對利率波動的風險，並促進銀行體系的長遠穩定發展。這計劃可接受一般按揭貸款或由香港按證保險有限公司承保的按揭保險貸款。

每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。定息期完結後，借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。定息按揭計劃的年利率及詳情¹如下﹕

定息按揭年期	10年	15年	20年
定息按揭利率	4.00%	4.15%	4.30%
定息期完結後之按揭總利率	當時的定息按揭利率或適用的浮息按揭利率²	當時的定息按揭利率或適用的浮息按揭利率²	當時的定息按揭利率或適用的浮息按揭利率²
全數/部分提前還款罰款	於第一年提前還款 :還款額之3% 於第二年提前還款 :還款額之2% 於第三年提前還款 :還款額之1%	於第一年提前還款 :還款額之3% 於第二年提前還款 :還款額之2% 於第三年提前還款 :還款額之1%	於第一年提前還款 :還款額之3% 於第二年提前還款 :還款額之2% 於第三年提前還款 :還款額之1%
申請期	由2025年11月6日起至另行通知	由2025年11月6日起至另行通知	由2025年11月6日起至另行通知
提取期	遞交申請後之兩個月內	遞交申請後之兩個月內	遞交申請後之兩個月內

詳情請參考香港按揭證券公司網站。
註:1. 有關香港按證保險有限公司其下之按揭保險計劃的按揭保費，請參閱按揭保費一覽表。
2.適用的浮息按揭利率會在給借款人的貸款通知書上列明。只供參考:目前的浮息按揭利率為香港最優惠利率減2.35厘。香港最優惠利率由按揭證券公司不時釐定。

定息按揭 | 綠色推廣

借款人於推廣期內透過任何參與綠色推廣的銀行提交按揭貸款申請，並在貸款申請時，以達至「綠建環評」評級的物業作抵押，將可獲額外獎賞^。

貸款金額	獎賞金額
港幣500萬元以下	港幣1,000元
港幣500萬元以上	港幣3,000元

詳情請參考香港按揭按揭證券公司網站。
已或將獲得「按揭保險計劃 – 綠色推廣」獎賞的借款人不會獲得「定息按揭計劃– 綠色推廣」的獎賞。

綠色推廣獎賞預計在貸款提取後一個月，存入借款人的銀行戶口。

推廣期：2026年3月17日至2026年12月31日（包括首尾兩日）

有關的按揭貸款申請需由借款人透過參與綠色推廣的銀行於推廣期內提交，及有關貸
款需於2027年12月31日或之前提取。

更多詳情請參考香港按揭證券公司網站。

定息按揭 | 「綠建環評」評級

香港綠色建築議會的「綠建環評項目名冊及統計資料」內，顯示具「綠建環評新建建築」最終/暫定鉑金級或金級評級，或「綠建環評既有建築（綜合評估計劃）」最終鉑金級或金級評級。或香港綠色建築議會簽發的「綠建環評室內建築（住宅）」有效證書，及顯示具卓越級或優良級評級。