供款年期 | 「75減」樓齡或按揭申請人年齡 | 以低著為準
市區舊樓因為入場門檻較低、實用率高，加上不少位處鬧市核心地段，一直深受上車客及投資者歡迎。不過，單位樓齡偏高，除日久失修且多小毛病之外，還會對買家的按揭計劃有重大影響。一般按揭年期是用「75減」申請人年齡或單位樓齡計算，兩者取數目較低者。言則就算申請人年僅24歲就置業，「75減」人齡後還有51年，如果目標單位樓齡達60年，銀行願意批出的最長供款年期還是不會高於15年。而供款年期的長短又會影響入息要求，隨時決定一個收入較低的申請人能否成功貸款購入心儀單位。
供款年期 | 供款年期短大大增加了供款壓力 | 但息率不會因年期短而提高
有兩個購買高樓齡物業的真實個案跟大家分享。第一個是一位53歲，現為美容院老闆娘的客人。她早在一年前已積極部署買樓，交足稅以「做靚盤數」，又準備以女兒名義以七成按揭，買入九龍區一個約320萬元的單位。客人原以為自己 53 歲，按「75減」原則大約可做 22 年按揭。然而她未為意除了人齡之外，銀行還會看樓齡因素，算漏了該單位的樓齡已達65年！結果銀行其後只批出10年期按揭，每月供款額由原來預算的11,888元激增至21,890元。幸好客人的收入和信貸紀錄文件相當齊全，我們以此作為籌碼跟銀行交涉，即使最終供款年期仍是10年，息率沒有因年期較短而提高，維持在3.25厘的合理水平。
供款年期 | 中小型因行採取「80減」計算 | 以貴半里息換取多5年供款年期
坊間有少數中小型銀行願以「80減」人齡和樓齡計算供款年期，不過借錢時間短的話，銀行的利息收入會減少。為了繼續「有肉食」，銀行會藉上調息率取得補償，例如由最優惠利率（P）減2%調整至P減1.5%，令申請人要捱貴約半厘息。惟如果申請人本身已因樓齡或人齡太高而導致供款年期太短的話，或許以半厘息換取多5年時間仍然吸引。
供款年期 | 收入證明不足難以證明收入穩定性 | 加上樓齡高擔心難以批出按揭
第二位客人的挑戰不單是年齡，還有更複雜的收入狀況。客人是一名從加拿大回流的家庭主婦，離婚後剛好獲平日兼職的客戶聘用為全職員工，月薪約 5 萬元。終於有穩定入息，客人遂有意由租轉買，購入一層 65 年樓齡的舊樓。同樣做10年供款期。只是入職不久，客人只有一個月出糧紀錄、無強積金、無稅單，呈交的文件予人感覺「自己出糧畀自己」，令人擔心其收入穩定性。
供款年期 | 延長成交期爭取更多時間作按揭申請準備 | 最終成功批出按揭
有見及此，我們先建議她向原業主爭取拉長成交期，好讓她累積至少三個月的糧單及銀行流水賬。與此同時，我們主動向銀行提交詳盡的背景報告，解釋她過去幾年一直以「Freelance」形式與僱主合作的歷史，證明這份高薪工作乃光明正大爭取回來。最終客人趕在農曆新年前獲批按揭，息率 3.5 厘，順利展開新生活。
供款年期 | 高樓齡物業置業前需考量因素 | 減低風險安心上車
購買高樓齡物業很考驗買家的眼光和對物業買賣按揭的認識。筆者強烈建議大家看中單位的話，出手前最好先向專業的按揭顧問查詢及進行預先評估，以減低貸款及還款計劃的變數。
按揭常見問題
Q：居屋也是「75減」？
A：如果是已補地價的居屋與一般物業一樣，採用「75減」。但是如果是未補地價居屋是用「99減」申請人年齡，而居屋不是看樓齡而是因應政府擔保期為50年，所以看居屋的首次發售日期，首次發售日期在38年內便可以做到最長30年按揭。
Q：工商廈也能做到30年按揭嗎？
A：不是工商、商鋪按揭年期為15至20年按揭，而寫字樓最高有機會25年按揭，最終貸款年期要視乎選用的銀行而定。
居所貸款利息扣除
在香港，居所貸款利息扣除（俗稱「供樓利息扣稅」）是幫業主節省稅的項目之一。
- 扣稅上限
- 基本扣除上限：每個課稅年度最高為 $100,000。
- 額外子女扣除：如果你的子女在 2023 年 10 月 25 日或之後出生，並且在該課稅年度與你同住滿 6 個月，你的扣稅上限會額外增加 $20,000，即總共最高 $120,000。
- 申請要求
- 必須是物業的唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人業權以土地註冊處（田土廳）紀錄為準。
- 認可貸款機構
- 貸款必須向政府、銀行、持牌放債人等認可機構借入。
- 按揭貸款並非全部用於購買住宅或部分作住宅以外用途
- 若按揭貸款部分用於購買住宅、其餘用作其他用途例如裝修等等，則在計算其扣除額時，申請人所繳付的居所貸款利息須按比例減少。
- 建築期
- 若在建築期內，因該住宅未作居所之前所繳付的貸款利息不可扣除。
- 擁有多個物業
- 若申請人擁有多於一個居住地方，只可在主要居住地方申索扣除。同樣地，若與配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以用主要居住地方的住宅申索扣除。
| 所有權形式 | 利息與扣稅額計算方法 | 例子（假設全年總利息 $120,000） |
| 唯一擁有人 (100%) | 獨享全部利息申報，最高扣 $100,000。 | 實際付 $120,000，扣稅 $100,000。 |
| 聯權共有人 (例如夫婦) | 無論誰出錢，扣稅額和利息一律按人數平分。每人上限也會按比例變成 $50,000。 | 夫婦各分到 $60,000 利息。因為每人上限變 $50,000，所以各自最多只能扣 $50,000。 |
| 分權共有人 (按比例) | 按業權百分比分配利息和扣稅上限。 | 假設你佔 25% 業權，分到 $30,000 利息，你的扣稅上限也變成 $25,000。最多只能扣 $25,000。 |
已婚人士
已婚人士在4種情況可申請居所貸款利息扣除。
- 分開評稅
- 適用情況：夫妻雙方的收入均較高，超過各自的個人免稅額及利息支出。
- 處理方法：若物業由夫妻聯名擁有，兩人應各自在自己的報稅表內，按業權比例申索扣除各自負擔的利息。
- 合併評稅
- 適用情況：夫妻均有工作入息，但其中一方入息太低，扣除個人免稅額和利息後本已毋須繳稅。
- 處理方法：夫妻可選擇「合併評稅」，將低收入一方的居所貸款利息，轉撥至需要繳稅的配偶，從兩人的合計入息中扣除，以達到省稅效果。
- 提名配偶申索扣除
- 適用情況：身為業主（或聯名業主）的其中一方，在該課稅年度完全沒有任何應課稅入息（如失業、全職家庭主婦/主夫，且無租金或業務收入）。
- 處理方法：該無入息的業主可根據《稅務條例》第26F條，提名其配偶申索扣除其名下的利息。
- 限制與規則：
- 提名只限配偶（不能提名子女或其他親屬）。
- 必須逐年提出，並由提名人在配偶的報稅表上簽署同意。
- 重要限制：若業主完全沒有薪俸入息，但有租金或業務收入，夫妻必須選擇「個人入息課稅」，才可申索這筆由配偶轉讓的利息扣除。
- 個人入息課稅
- 適用情況：夫妻選擇以「個人入息課稅」方式評稅。
- 處理方法：各自繳付的利息會先從自身的入息總額中扣除；若其中一方未扣盡，餘額可用以抵銷配偶的入息總額。
- 注意事項：若抵銷配偶入息後仍有剩餘的利息額，不能結轉到未來的課稅年度使用。
