對於許多年輕人或家庭來說，買樓上車是人生的大事。然而，面對複雜的稅務條例與按揭政策，不少準買家都會感到困惑。究竟怎樣才算符合首置資格？首置按揭最高可以借到幾成？本文將為大家拆解首次置業的所有細節，助你順利展開置業之路。
什麼是首次置業？首置資格如何界定？
在香港，首次置業（簡稱「首置」）的定義與一般人的想像未必完全相同。政府與銀行界定的首置資格，並非指人生中「第一次」買樓，而是指在簽署買賣合約時，買家在香港沒有擁有任何香港住宅物業。
首置資格的3大條件
- 身份要求：買家必須為持有香港永久性居民身份證的成年人。
- 物業擁有權：在申請按揭或繳交印花稅時，名下沒有任何香港住宅物業（包括與他人共同持有）。
- 法律狀態：買家並非以受託人身份代表他人購買物業。
首置定義：已甩名是否算首置？
很多人關心，如果以前曾與家人聯名持有物業，但後來透過「甩名」或轉讓方式將名下物業轉予他人，是否能重拾首置資格？答案是肯定的。只要在簽署新物業的臨時買賣合約當日，你名下已不再持有任何物業，即可被視為符合首置身份，享受相關的印花稅優惠及較高成數的首置按揭。
首置印花稅優惠：可以慳幾多？
首置 vs 非首置印花稅稅率比較
香港住宅物業印花稅已於2024年2月28日起「撤辣」，無論是否首置，香港永久性居民均只需繳納印花稅的第2標準稅率。這項稅項依照物業成交價格或市值（以較高者為準）分階計算。換句話說，過往不同買家身分或購買次數所需繳交的其他稅項，現已全部撤銷。
首置印花稅計算實例
以購買一個價值 600 萬港元的住宅單位為例：
- 首置印花稅：按照最新稅階，需繳交 $135,000（稅率為 2.25%）。
首置按揭成數及貸款上限
首置按揭最高可借幾多？
根據現行政策，符合首置資格的買家，透過按揭保險，購買 1,000 萬港元或以下的物業，最高可申請高達 9 成的首置貸款；而 1,500 萬港元以下的物業，最高亦可借 8 成。這大大減輕了上車人士籌集首期的壓力。
首置貸款壓力測試要求
雖然金管局近期已暫停逆週期壓力測試，但銀行仍會進行供款與入息比率（DSR）的審核。一般而言，首置貸款的每月供款不可超過入息的一半（50%）。若申請高成數按揭，銀行對入息穩定性的要求會更高。
首置按揭保險計劃（新按保）
要獲取高成數的首置貸款，必須經由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃。買家需支付按揭保險費，但可選擇將保費計入貸款金額中分期攤還。
首次置業買樓流程：由睇樓到上會
Step 1：評估供款能力及首期
在睇樓前，應先核算手頭現金是否足夠支付首期、首置印花稅及法律開支。
Step 2：物業估價及按揭預先批核
看中某個單位後，建議先透過利嘉閣按揭進行初步估價，甚至申請預先批核，確保首置按揭能順利批出。
Step 3：簽署臨時買賣合約
支付細訂（一般為樓價 3-5%），並確定成交期。
Step 4：正式申請按揭
向銀行遞交入息證明文件，正式申請首置貸款。利嘉閣按揭代理能助你比較各銀行的回贈及息率。
Step 5：律師手續及成交
由律師處理契約及稅務，於成交日支付餘額，領取鑰匙。
首置常見錯誤及注意事項
- 忽略雜費：除了首期，首置印花稅、佣金及裝修費也是一筆大開銷。
- 入息不達標：申請首置按揭時若入息不足，可能需要尋求擔保人幫忙。
- 物業質素：唐樓或村屋的首置貸款批核成數及年期可能較為嚴謹。
首置按揭常見問題 FAQ
首置資格如何界定？
只要你在簽署買賣合約時，名下沒有任何香港住宅物業，即符合首置資格，無論你以前是否曾經置業。
首次置業印花稅稅率是多少？
首次置業適用於印花稅的第 2 標準稅率，稅率隨樓價遞增。建議參考政府網站以掌握最新的稅率資訊。
透過按揭轉介申請首置按揭有什麼好處？
使用按揭轉介服務，不僅能即時獲取市場最新的首置按揭優惠、最高的銀行回贈，更可由專人跟進審批進度，確保你以最優條件獲取首置貸款。
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