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現契按揭 | 銀行對現契套現的取態及計算機制 | 現契套現亦有機會被拒批
很多人誤以為只要手執樓契，親赴銀行便能像「撳機」般套現。而事實上，香港不論大型或中小型銀行，對於現契物業套現的取態與計算機制均不盡相同，業主如沒有先做好資料搜集，申請被銀行「落閘」的機會不小。
現契按揭 | 因收入證明不完善資產大部分在國內 | 以現契套現購入新單位
筆者最近遇到一個個案。一位來自國內的自僱人士看中了一個價值700萬元的本港新單位。因為她無法提供合資格的收入證明文件，若要以資產水平作申請基礎，應證明自己擁有與新物業樓價等值的資產（即700萬元）。可是，客人手頭上只有250萬元的閒置現金，其餘的資產大多綁定在國內的股票、基金投資或房產上，短時間內無法變現，而國內房產又因為很難估價，往往不獲香港銀行承認。正當她苦惱之際，經朋友提醒，決定利用丈夫名下一層已經供滿的現契樓進行轉按套現，以此籌集入市資金。
現契按揭 | 資產對等審批按揭只能進行一比一 | 以當時買賣價作准難以套現更多現金
但到她正式向數間銀行遞交申請時，卻又發現不同銀行對於現契套現的取態和審批標準存在巨大差異。第一種是審批機制是「資產對等審批」，申請人的本地戶口內有多少現金資產，銀行就會相應地借出多少貸款。這種計法對於急需利用物業升值水位去「憑空」套現的買家相當不利。另一種做法是設置「一年內買入價」限制，若用作抵押的現契物業屬於一年內買入的新盤或二手樓，有些銀行在計算最高貸款額時，則不會參考最新的市場估價，而是直接以當初的「合約成交價」去計算。如果物業在買入後大幅升值，這條規例就會硬生生限制了買家可套現的空間。
現契按揭 | 銀行有機會要求解釋不明來源資金 | 亦有機會該筆資金部計入資產審批
至於第三種做法，乃專注於嚴查「突發性」的資金來源。很多買家以為，只要在申請前夕，由家人或朋友臨時調撥一筆巨額資金存入戶口，以方便自己去完成資產證明即可。但這類銀行的合規審查極為嚴格，一旦月結單顯示有不明來源的大額資金突發性存入，銀行隨時會直接扣除該筆款項不予計算，令資產證明功虧一簣。
現契按揭 | 選用現契按揭審批彈性銀行 | 最終以現契套現成功購入新物業
了解了上述不同銀行的審批盲點後，筆者團隊隨即為客人他們重新部署，挑選了另一家對現契資產審批較為彈性的大型銀行。該現契單位是丈夫在10個月前買入的新盤，最新估價為720萬元。經過團隊與銀行極力爭取，並結合客人名下250萬元現金資產進行聯名審批，最終成功獲銀行順利批足七成按揭，套現出504萬元，同時又買到心頭好。
現契定義
現契是指業主已經完全還清所有按揭貸款，樓契正本現正由業主自行保管的物業狀態。
- 無抵押負擔
- 該物業目前沒有任何銀行或財務公司的按揭抵押
- 樓契由業主自行保管
- 由於貸款已還清，銀行會辦理解押手續，並將整套樓契正本交還給業主，由業主自行存放。
- 大部分業主會選擇保管在銀行保管箱，少部分才會選擇家中保險箱。
- 現契套現
- 當業主需要資金時，可以隨時將這套現成的樓契再度抵押給銀行申請貸款，此過程稱為「現契套現」。
現契套現按揭流程
現契套現的按揭流程與一般按揭申請的流程相似，按揭申請流程如下：
- 確認樓契完好
- 透過利嘉閣按揭或銀行做估價，避免低估
- 透過利嘉閣按揭向適合的銀行提交按揭申請
- 遞交按揭所需文件
- 銀行審批按揭
- 比較並選擇最佳方案
- 發出批核函
- 委託律師行處理法律程序
- 簽署確認
- 銀行撥款
現契套現按揭利率
現契套現最高可做七成按揭，利率及優惠與一般按揭相同。
轉按套現及現契套現的分別
轉按套現與現契套現最主要的差別，在於物業現時的按揭狀態以及銀行的審批重點。「轉按套現」適用於尚有按揭在身的物業，業主將貸款由一間銀行轉投另一間銀行，按最新物業估價重新計算最高貸款額，並在扣除舊按揭餘額後套取中間差價，審批時銀行會嚴格審核申請人的工作與穩定入息證明；相反，「現契套現」則是將已完全還清按揭、手執完整樓契的物業重新抵押予銀行，直接以估價及成數套現資金，由於這類業主不少已屬退休或半退休人士，因此銀行的審批關鍵會由傳統入息轉為極度看重申請人的年齡及整體資產水平。
| 現契 | 轉按 | |
| 物業現況 | 已還清所有按揭、持有完整樓契的物業 | 尚有按揭在身的物業 |
| 套現機制 | 重新將樓契抵押予銀行，直接以估價及成數套現 | 將按揭由 A 銀行轉至 B 銀行，按最新物業估價重新計算最高貸款額，扣除舊按揭餘額後套取差價 |
| 按揭成數 | 最高7成 | 最高7成 |
| 按揭審批 | 以資產水平做按揭申請 | 大多以收入證明做按揭申請 |
資料來源：東方日報（2026.06.18）
