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送贈契 | 父母退休到大灣區生活將物業免費送贈仔女 | 送贈契如何按揭申請
近年不少本港長者考慮到大灣區過退休生活，因為內地生活指數較低、居住空間寬敞，加上各項跨境醫療及福利配套日漸完善，吸引大家北上安享晚年。當中有些持有未補地價公屋或居屋的父母，在移居內地前，或會將香港的物業業權無條件送贈予留港的子女。表面上看，這是一宗正常不過的「財富傳承」，但很多人不知道沾上了「送贈契」標籤的物業，隨時是按揭世界裡的「地雷」，未來想向銀行借錢補地價或套現時，隨時會此標籤而慘吃白果。
送贈契 | 父母無償轉讓公屋給女兒 | 獲得房屋署同意並完成相關手續
筆者有一位客戶原本與父母同住於一間未補地價的公屋。數年前，父母決定回大灣區的中山市過退休生活，於是將公屋業權無償轉讓給客戶（女兒）。雖然當時已順利獲得房屋署的同意並完成相關手續，但客戶最近打算動用積蓄補地價，將單位正式轉為自由市場業權以便日後買賣時，才發現其手持物業有「原罪」。
送贈契 | 送贈契因業權不穩的風險 | 銀行會再轉讓五年後才能接受按揭申請
申請補地價按揭時，多間銀行向客人指出其業權屬於「送贈契」。事實上，由於當年轉名屬於無償轉讓，銀行或會有所防範，例如原業主在轉讓物業後一段時間內破產，所謂的「無償轉讓」就會變成原業主轉移資產及規避債務的手段，原業主可以及後才向法院申請撤銷轉讓。因此，大部分銀行會明確規定物業必須在轉讓發生五年後，才會接受按揭申請。
送贈契 | 經我們向銀行交涉 | 客人最終以綠表資格批出九成半按揭
客人希望手續快快完成的希望落空，遂向我們求助。同事努力向多間大型銀行交涉，其中一間深入了解其父母北上養老的背景後，願意採取較彈性的審批準則。最終客人不僅成功以綠表身份借足九成半按揭，更獲得了與一般私人屋苑睇齊的現金回贈。
送贈契 | 資助房屋現金回贈高達1厘 | 更有綠色按揭額外獎賞
談到現金回贈，最近資助房屋按揭的現金回贈有突破跡象。隨著銀行態度趨向積極，現金回贈出現「三倍跳」的現象。年初有中小型銀行針對新居屋推出極高回贈，若加上高達9,000元的「綠色按揭」額外獎賞，部分個案的總回贈金額甚至超過貸款額的1%。相比以往資助房屋普遍僅得0.5%的回贈水平，升幅接近三倍。而為了保住市佔率，大型銀行目前的現金回贈水平亦已顯著提升，積極與中小型銀行看齊。
送贈契 | 出糧戶口銀行有機會獲取額外現金回贈 | 額外現金回贈可向我們查詢
順帶一提，申請按揭時還有一個常被忽略的「賺盡」技巧：申請人可優先考慮自己的出糧戶口銀行，因為部分大型銀行為了留住優質客戶，會給予出糧戶口客額外0.1%至0.2%的現金回贈，在物業貸款動輒數百萬元的情況下，就算是0.1至0.2%的回贈，金額都可以相當可觀。
送贈契定義
送贈契是指業主在不收取任何對價的情況下，將物業業權以餽贈形式全數或部分轉讓給受贈人，大多是父母轉讓給子女或老公轉讓給太太的情況比較多。雖然送贈契表面上能達到「零樓價」轉讓的效果，但香港樓市對送贈契設有一定的限制。
送贈契風險
- 銀行拒批按揭
- 根據香港《破產條例》，若送贈人（原業主）在送贈物業後 5年內 破產，破產管理署署長或破產清盤人有權向法庭申請撤銷該項送贈，將物業收回以償還債務。因此，香港大部分銀行為防範業權被撤銷的風險，不會接納 5 年內過戶的送贈契物業作為按揭抵押品。
- 業權問題
- 因潛在買家無法就 5 年內的送贈物業申請按揭，導致該物業在市場上的流動性極低，買家甚至可能因業權瑕疵而拒絕成交。
- 因業權問題而無法轉售物業。
- 印花稅
- 「無償送樓」未必能避免印花稅，稅務局會委派差餉物業估價署對該物業進行估值，並按市場價值徵收從價印花稅。
- 若不繳交印花稅有機會被罰款，嚴重的話甚至會有機會透過法律追究責任。
送贈契的手續費
- 從價印花稅
- 依差餉物業估價署估算之市場價值按稅率計算，若不繳交印花稅無法獲得業權，更有機會需要負上刑事責任。
- 律師費
- 包括起草送贈契、查冊及辦理過戶等專業手續。
- 收費大約在$5,000至$20,000左右。
- 土地註冊處登記費
- 完成轉名的程序。
- 約$305至$605。
送贈契與近親轉讓
近親轉讓定義
近親轉讓是指業主將香港住宅物業的業權，透過常規的買賣合約與轉讓契轉讓予直系親屬。與送贈契不同，這屬於合法的商業交易行為，能保留完整業權並順利申請按揭。
近親轉讓的主要原因
- 「甩名」
- 若物業由夫妻或父母子女聯名持有，其中一方可以將自己的份額轉讓予另一方，俗稱甩名。將物業的持有人由雙人或多人更改為一人等的行為。
- 按揭套現
- 今年年初開始樓價逐漸回升，透過近親買賣重組按揭，買家以最新估價向銀行申請按揭，除了清還舊按揭外，還可以將升值部分套現作其他資金用途。
- 以市價的合理折扣轉售
- 成交價無須嚴格跟足最高市價，法律上容許有一定程度的「合理折扣」，一般為市價的70%至80%，藉此節省部分印花稅成本。
- 若折讓過多，稅務局有權按估算市價追討稅款差額。
- 避開「送贈契」按揭危機
- 因為屬於正常買賣交易而非無償送贈，買方可向銀行正常申請按揭。
送贈契與近親轉讓的分別
| 送贈契 | 近親轉讓 | |
| 交易性質 | 無償餽贈 | 有價買賣 簽署正式買賣合約及轉讓契 |
| 成交代價 | $0 /免費送贈 | 按合約約定的市場價或合理折讓價 |
| 銀行按揭 | 5年內極難獲批按揭 | 正常按揭申請 |
| 破產追討風險 | 若送贈人5年內破產，法庭有權撤銷轉讓收回物業 | 屬正常商業交易，破產管理署無法追討 |
| 印花稅 | 由差餉物業估價署估算市場價值徵稅 | 按合約約定金額計算 |
| 業權完整度 | 存在業權瑕疵 | 業權完整，日後買家可正常做按揭 |
通常我們會建議客人選用近親轉讓，一來不影響業權及以後物業的買賣或轉按，二來有機會從中套現獲取流動資金周轉，近親買賣是目前市場上較為安全且標準的轉讓做法。
