凶宅按揭 | 凶宅的定義後樓梯出事成層變凶宅？ | 凶宅按揭常見問題

前陣子筆者在社交媒體上看到一個帖文，樓主邀請大家分享一些「獨居怪談」的親身經歷，引來不少網民熱烈留言。有人說半夜總會聽到後樓梯防煙門傳來奇怪的開關聲，又有人說大廈電梯每次去到某個樓層都會無故停頓。這些都市傳說孰真孰假難以判斷，但當中的情節確實相當引人入勝。近日筆者又恰巧收到一位讀者提問：「如果有人喺後樓梯自殺，係咪成層、甚至成棟樓都會變凶宅？」未知大家所認知的凶宅定義又是甚麼？

凶宅按揭 | 事故性質及發生位置而定受影響單位 | 自然死亡事故不會導致單位成為凶宅

其實在銀行及估價行的眼中，凶宅的判斷從來不是「一刀切」。這主要視乎事故的性質、發生位置以及市場對該事件的「受影響範圍」解讀。一般而言，正常自然死亡（如老死、病逝）與非自然死亡（如自殺、謀殺）對物業的影響截然不同，前者一般不會令單位變成凶宅。惟即使是非自然死亡，多數也只會影響事故單位本身，以至上下左右、同坐向的鄰近單位；會弄至連「成層」甚至「上下三層」都遭殃其實相對少見。

事故性質	例子	受影響單位範圍	按揭層面影響
自然死亡	老死、病逝	完全不受影響	一般沒有影響
一般非自然死亡	室內自殺（跳樓、燒炭、割脈等）	事故單位本身	事故單位估價通常會低於市價約二至三成
嚴重非自然死亡	凶殺案、命案、多人死亡事故	事故單位本身 + 同層及上下二至三層	事故單位有機會無法估價而無法申請按揭，周邊單位估價亦會大幅低於市價
公共範圍事故	後樓梯、屋苑平台、電梯井等	視乎距離與直接影響程度	一般不至於令「全層變凶宅」，部分離事發地點相近的單位有機會受影響

以銀行批出結果為準，以上資料只供參考。

凶宅按揭 | 凶宅或臨近單位申請按揭時注意事項 | 銀行若能成功估價申請按揭亦問題不大

不論你是百無禁忌抑或預算有限的投資者，筆者都建議先做好四步防守。第一步，同時是最實際的一步，就是先做估價。除非打算一筆過支付樓價，否則買樓最忌做不到按揭，按揭最怕估價不足。如果是事故單位或其鄰近單位，地產經紀多數會預先聲明，這類單位的市價往往比正常低約兩成。但即使是凶宅也不代表完全不能做按揭，關鍵在於銀行肯不肯估價。只要有一間銀行願意估價，最高按揭成數有機會做到七成。

凶宅按揭 | 了解事故原因及事故單位方法 | 查冊亦有機會能發現是否事故單位

第二及第三步則是從資訊層面入手。大家可以參考坊間的「凶宅網」，但要緊記這些資料未必完整，很多時只標示到某座某期，準確度參差，只能當作初步提示。較具法律效力的做法土地查冊。如果業主是在單位內身亡，土地註冊處有機會出現相關的死亡證註冊紀錄，從中可得知死因及死亡地點。但要留意此不代表查不到死亡證就沒事，因為現行法例並無硬性規定必須將死亡證註冊在樓契上，所以這只能作為另一個參考指標。

凶宅按揭 | 向左鄰右里查詢事故單位及因由 | 事故未有影響心儀單位估價及按揭申請

如做了第二三步後有相當懷疑，買家還可視乎情況做第四步：親身向管理處、保安或鄰居打聽。他們通常對這類涉及救護車、警察封鎖的大事件印象深刻。我們曾有一位客人看中一個單位，但同層後樓梯曾經有人自殺。客人非常擔心會否「成層變凶宅」而導致銀行拒批。我們協助跟進後，發現他想買的單位與事發的後樓梯有一段相當遠的距離，並非直接受影響，加上查冊亦無異常紀錄，最終客人還是成功「上會」。

凶宅按揭 | 凶宅估價會低於市價約六成至八成 | 難以申請高成數需做好首期預算

凶宅固然有價格折讓，但買家在簽約前必須從按揭角度「計好數」。由於凶宅的估價通常只有同類正常單位的六成至八成，就算樓價平了，買家也可能要支付更高比例的首期。此外，不同銀行對凶宅的定義及風險取態各異，有些銀行一聽到自殺便直接拒絕，有些則視乎嚴重程度而定。因此，入市前最好先找專業按揭專員協助，向多間銀行預先估價及了解。

凶宅查詢方法

凶宅查詢方法 | 第一步 | 先向多間銀行申請預先估價

目的：確認銀行是否願意承造按揭及估價折讓幅度。
要點：即使是凶宅，只要有銀行肯估價，仍有機會做到最高七成按揭。
注意事項：若完全無法估價，則難以申請按揭。

凶宅查詢方法 | 第二步 | 參考坊間「凶宅網」進行初步篩查

目的：快速獲取初步資訊與歷史紀錄。
注意事項：凶宅網資料未必完整，常僅標示座數或期數，準確度參差，僅能作為初步提示與參考。

凶宅查詢方法 | 第三步 | 土地查冊

目的：經由官方紀錄核實業主身亡相關資訊。
要點：若業主於單位內身亡，土地註冊處可能附有死亡證紀錄，可查閱死因及地點。
注意事項：法例無硬性規定必須註冊死亡證，查無紀錄不代表完全沒事。

凶宅查詢方法 | 第四步 | 親身向物業管理處、保安或鄰居打聽

目的：獲取第一手現場資訊，釐清公共範圍事故影響。
要點：涉及警車或救護車的大事件通常印象深刻。若屬後樓梯等公共範圍事故，可評估目標單位與事發地點的實際距離及影響程度。

凶宅對按揭的影響

估價折讓

銀行估價行會將事故納入評估，凶宅估值通常比正常市價低 20% 至 30%，嚴重凶殺案甚至可折讓 50%。而銀行在計算按揭額時，會採用「成交價與估價值之較低者」，如果估價遠低於市價，業主有機會批出批出貸款額遠低於理想金額。

例子：若業主以 500萬賣出，但銀行因凶宅因素僅估值 400萬，銀行最多只會按 400萬計算貸款成數。因為估價不足的問題而發生補差價，所以在該例子中買家必須自行補足中間 100萬的差額。

無法估價

涉及轟動命案或極嚴重事故，部分估價行會在資料庫中標記為「無估價」。一旦沒有銀行願意估值，買家就完全無法申請按揭，有機會需要全數付清樓價或撻訂。

當然不同銀行對凶宅的風險承受度有不同，中小型銀行多數直接拒批，大銀行相對較有機會受理。

難以批出高成數按揭

雖然理論上只要有銀行願意估價，凶宅亦有機會申請最高七至九成的按揭保險，但香港按揭證券有限公司對凶宅的取態較為謹慎。按保公司的風險取態往往比一般銀行更為保守及嚴格。即使銀行願意批出估價，按保公司在審批申請時，仍會委託估價行進行獨立的第二次評估。萬一按保公司給出的估價比銀行更低，甚至因事故性質嚴重而拒絕承保，買家隨時會陷入無法申請高成數按揭的困境，最終需要自行補足龐大的首期差額，甚至面臨撻訂風險。

購買凶宅前注意事項

預留充足的資金
- 因為估價不足有機會需要補差額，買家需要全數以現金補足。
- 因為按保公司審批較為嚴格，若不能申請高成數按揭，買家需要準備更多的首期資金，才能防止因按揭成數不如預期而面臨撻訂。
物業的長遠規劃
- 轉手與出租考量
  - 凶宅將來轉手時間通常較長，買家市場相對狹窄。
  - 出租方面，部分租客亦會介意，租金回報或需提供折扣。