買樓撻訂 | 經濟不景飲食業現況 | 置業時因公司欠薪險些撻訂
日前荔枝角有食肆傳出結業，部分員工早上上班時才突然接獲負責人信息得知消息，據了解仍有員工被拖欠薪金，包括七月份薪金、遣散費及代通知金等。畢竟飲食業現金流較緊張，員工流轉率較高，前線員工的議價力較低，拖欠薪金的情況亦較常見（不代表是合理）。近日我們接觸到一個個案，一位從事飲食業經理的女士險些因為被公司拖欠薪金而要「撻訂」新購入的物業。
買樓撻訂 | 公司陷入結業危機 | 因拖欠薪金未能提供6個月入息證明
事緣今個月初，該位買家正為新買入的一手物業申請按揭貸款，單位買入價約500萬元，貸款價為樓價之七成，即約350萬元。本來她如常按銀行指示準備入息證明文件，但其後她任職的餐廳陷入結業危機。她在該公司入職僅六個月，未能提供完整稅單，加上最新一期薪金遲遲未發，令她無法提交連續六個月的糧單。女士的月薪為32,000元，但如果她只提供五個月的糧單，銀行會直接將五個月的總薪金除以六個月計算，換言之其「可借入息」會降低至約26,667元，未達七成按、 H按供款30年的每月入息要求（31,434元）。
買樓撻訂 | 大型銀行按揭審批速度較快 | 向發展商申請延期成交需罰款高於十萬元
眼見情況如此危急，這位買家向我們求助。經了解後，我們決定第一步先向大型銀行遞交申請，因為大行的審批速度較中小型銀行快，有助爭取在短時間內批出按揭。另一邊廂，我們亦探討向發展商申請延期成交的可能性，但其後發現此舉需向發展商支付高達十萬元的罰息，不算是最優先的選擇，似乎只有當按揭申請被打回頭時，這才適合用作比「撻訂」傷害較小的後備方案。
買樓撻訂 | 財務公司的短期貸款 | 財務公司息率高但能避免撻訂
但買家未有六個月的收入證明，即使大型銀行審批快又有何用？經討論後，我們安排她申請財務公司的短期貸款，貸款金額350萬元，年利率約為十一厘，並採用「還息不還本」的還款方式，每月利息支出約為32,000元。驟眼看來每月32,000元支出用作支付利息相當駭人，但只要買家任職的餐廳還她七月的薪金，文件充足和按揭批出後，她就可以馬上將私人貸款轉回銀行H按的低息方案，實際按息2.25厘，每月支出亦可繼而回落至13,379元的水平。
買樓撻訂 | 兩個月的高息利息支出較發展商罰息便宜 | 最終獲得欠薪並成功批出按揭
最終該名女士承擔了兩個月的高息利息支出，共約64,000元。她趕及在下一期還款前取得拖欠薪金，以及獲銀行批出按揭。相比支付發展商十萬元的罰息，仍節省了36,000元。
買樓撻訂 | 按揭擔保人亦是方法之一 | 按揭申請應預留充足的時間
可惜今次個案買家身邊並沒有親人具備合適條件可以出任擔保人，不然她可能連64,000元的短期貸款利息支出都可以省回；如買家另外一筆流動資金的話，亦可以透過降低貸款申請金額而符合入息要求。一如既往，筆者提醒大家預留充足的時間申請按揭，讓自己有更大空間應對突發情況。
按揭常見問題
Q：常見撻訂原因有那些？
A：撻訂的原因大致分為資金因素，因為估價不足或收入問題未能批出理想的按揭金額無法順利成交；樓市因素，因為估價下跌無法抬錢上會；按揭擔保人，本身已經是親人的按揭擔保人無法批出理想的按揭成數；政策因素，因為政府新推出的樓市政策影響下而影響買家的想法等等為常見原因。
Q：申請按揭時需要甚麼文件？
A：按揭申請時需要身份證副本、臨時買賣合約、最近年度政府薪俸稅單、最近3-6個月薪金入帳銀行紀錄 (如存摺或月結單)、最近3-6個月之公司糧單、最近期3 個月內之任何一張住址證明、律師樓卡片、其他按揭或貸款的最近3 個月還款紀錄及還款表(如有)。固定收入提供3個月的記錄；非固定收入提供6個月的記錄。
Q：如何可以避免撻訂？
A：首先在置業前應該了解自身財務狀況及了解按揭的詳情，作置業的準備。准買家的收入水平能購入在置業前，首要步驟是審慎評估自身的財務狀況，並深入了解按揭相關細節，為置業計劃奠定基礎。準買家應根據收入水平，衡量可負擔的物業價值，同時預先計算所需的首期金額及其他置業相關開支，例如律師費、地產代理佣金、印花稅等。此外，建議提前取得信貸報告，以全面掌握個人財務信貸狀況。若資金較為緊張，更應先向銀行申請按揭預先批核，再進行置業決策，以確保置業計劃順利推進。
Q：撻訂在一手市場更加常見嗎？
A：是的，因為一手樓通常由簽署臨約至正式成交（付清餘額）有較長時間（可長達數月至一年）。在這段期間，樓市可能已出現顯著變化，增加了變數。近期不少撻訂個案來自樓花項目，因當時的買入價反映的是市況高峰期，其後樓價顯著下跌，買家會發現物業的市場價值低於其買入價，導致「賬面虧損」，從而撻訂。另外因為估價不足，買家需要額外補足首期差價，資金不足的情況導致一手樓買家撻訂的情況也屬於常見的現象。
拖欠薪金
拖欠薪金在香港是不常見的，並且有嚴格的法律和有效的執法機制來保障僱員權益。因此，它並非一種普遍的現象，但偶爾仍會發生，通常集中在某些特定行業。
1. 法律框架與保障
香港的《僱傭條例》為僱員提供了明確且強有力的保障，針對拖欠薪金有非常具體的規定：
- 法定的支付期限：工資必須在工資期屆滿後7天內支付。如果僱主未能在此期限內支付工資，即屬違法。
- 簡單直接的定義：法律上，只要僱主在工資期滿後7天內未支付，就已經構成「拖欠」。
- 嚴厲的罰則：一經定罪，最高可被罰款 35萬港元及監禁3年。這些刑罰具有相當的阻嚇力。
- 快速的法律途徑：僱員可以向勞工處投訴，勞工處會迅速介入調查和調解。如果調解失敗，僱員可向勞資審裁處提出申索。審裁處的程序相對簡易、快捷且費用低廉，無需聘請律師。
2. 哪些情況屬於「拖欠薪金」？
根據《僱傭條例》，以下情況都屬於拖欠薪金：
- 未在發薪日支付基本工資、佣金、津貼等。
- 在僱員放取法定假日、年假、病假等有薪假期時，未支付該假期的工資。
- 僱傭合約終止後（如解僱或辭職），未在合約規定的期限或法定的7天內支付尾期工資及其他應付款項（如代通知金、遣散費或長期服務金）。
3. 拖欠薪金較常發生的行業（高風險群組）
儘管不普遍，但拖欠薪金個案通常較多出現在以下行業：
- 建造業：特別是層層分判的制度下，有時會出現「包工頭」拖欠工人薪金的情況。
- 飲食業及零售業：尤其是中小型企業，在經濟不景時可能出現資金周轉問題。
- 新成立或財務不穩的小型公司。
4. 如果遇到拖欠薪金，僱員應該怎麼做？
- 收集證據：保存僱傭合約、工資單、銀行過戶記錄、工作記錄、與僱主溝通（如WhatsApp、電郵）的記錄等。
- 盡快求助：立即聯絡勞工處勞資關係科。這是最重要且最有效的第一步。他們會提供指導並介入調解。
- 前往勞資審裁處：若調解無效，可自行或透過勞工處協助，向勞資審裁處提出申索。
總體而言，由於香港擁有清晰的法律、嚴格的罰則和高效的申訴機制，大規模或系統性的拖欠薪金並不常見。大多數僱主都會遵守法律按時出糧。
然而，在經濟下行或個別高風險行業中，仍會出現零星的拖欠薪金個案。對於僱員來說，關鍵在於了解自己的權利，並在遇到問題時毫不猶豫地立即通過勞工處尋求幫助。政府部門的積極介入是保障僱員權益、使拖欠薪金問題不至於氾濫的核心原因。
