什麼是資產按揭？如何根據資產水平計算按揭？
以資產水平申請按揭，關鍵在於「資產對應樓價」。 銀行考量的是您是否有足夠資產對應物業總值，而非僅對應貸款部分。資產按揭計算方法通常採用「1比1」原則，即申請人持有的合資格資產總值，必須不少於擬購或抵押物業的價值。如果按揭成數較低，資產要求與貸款額之間可有極大差距，這一點在規劃資產按揭時必須留意。
以資產水平申請按揭需要什麼條件？
銀行對資產按揭的取態因人而異。基本條件是申請人需證明其擁有的資產水平足以覆蓋物業價值。此外，銀行還會評估資產的穩定性。例如，除了基本的資產證明，部分銀行還會要求申請人額外備有相等於至少一年供款金額的流動資產，以確保具備長期的還款能力。
資產證明需要提交哪些文件？
內地資產證明
- 現金
- 參考銀行月結單和流水帳
- 以三個月的平均數計算
- 定期存款
- 以三個月的平均數計算
- 股票
- 現金戶口
- 物業
- 已完成供款的現契物業
- 部分銀行接受大灣區或國內一線城市能進行估值的物業
- 以市值3成計算
海外資產證明
- 現金
- 參考銀行月結單和流水帳
- 以三個月的平均數計算
- 部分國家屬於高風險銀行取態謹慎
- 定期存款
- 以三個月的平均數計算
- 部分國家屬於高風險銀行取態謹慎
- 股票
- 現金戶口
- 物業
a.海外物業未能作資產證明
海外資產能否用作資產證明？
香港與海外資產：認受度上的差異
香港資產
本地銀行戶口、定期存款及藍籌股票，一般認受性較高，文件齊備下審批較為直接。
內地資產
內地資產可用作資產水平按揭申請依據，但部分銀行對中小型銀行發出的資產證明文件較為審慎。如僅提供總額證明，未附詳細流水紀錄，或會被要求補交文件。
海外資產
海外資產並非全部一概接納。銀行會視乎：
- 所在國家或地區
- 當地金融監管環境
- 資金流通透明度
如屬高風險地區，銀行對資金來源審查會更為嚴格。
實際案例分享：如何處理海外資產證明？
背景：跨國商人的 9,000 萬物業按揭挑戰
筆者一位客戶為製衣業商人，長年於中國內地及柬埔寨經營業務，計劃以資產證明方式購入一個作價約9000萬元的一手住宅物業，並申請七成按揭。表面看來，客人的條件相當充裕，他在香港、內地及柬埔寨三地合共持有超過二十個銀行戶口，資產全數以現金及定期存款形式持有。
挑戰一：高風險地區的資產認受度
事情當然沒有這麼簡單。當他遞交申請後，便被通知他在柬埔寨持有的部分資產未能能接納計算，因為柬埔寨被銀行列為高風險地區，他被要求提供極為完整的資金來源證明，包括資金最初獲得、跨境轉移及現時存放的全套紀錄。客人做開老闆，要他籌備這些東西絕非易事，從經驗來說，很多申請人都傾向放棄，乾脆決定不以那些資產支持申請。
挑戰二：釐清「1:1」資產水平計算基準
而更關鍵的問題，是開首時所說的資產水平計算方法。客人最初以為只要其可動用的資產與借貸額相若就符合要求，但實質銀行所採用的「1:1」計算，其基準並非貸款額，而是物業價值本身。換言之，理論上的客人本身要有9000萬元資產，而非樓價七成的6300萬元。剔除柬埔寨的資產後，客人於香港及內地可用的總資產減至約8100萬元，距離9000萬元門檻說多不多，說少又不少。
解決方案：爭取以「折後樓價」作評估基礎
後來經過同事計算，因為客人心儀物業乃一手新盤，附帶發展商提供的現金回贈及稅務補貼，折算後的實際樓價較名義上低約700萬元，我們遂與銀行多番溝通，爭取以「折後樓價」作為資產比例的計算基準。最終銀行接納以約8300萬元作為評估基礎，客人的資產水平大致能夠匹配，按揭成功獲批。
內地資產證明的注意事項：中小型銀行風險
以上個案還不能反映事實全貌。不止資產跟樓價「1:1」，有些銀行還會要求申請人有相等於至少一年供款金額的流動資產。用剛才那個個案來說，每月約27.4萬元的供款則等於申請人要有多329萬元資產。另一方面，如有些資產是來自內地的話，部分內地銀行，尤其是中小型銀行，所能提供的文件往往僅為「資產證明」，只顯示某一時點的總資產金額，而未能提供完整的月結單或交易紀錄。由於在港批核按揭的銀行無法從中觀察資金流向與穩定性，這類資產的說服力會較低，不時被要求補件，甚至被剔出計算。所以，如申請人的資產散落不同國家地區，就要留意自己實際可應付的樓價，可能比你自己所想的要低。
如何滿足銀行的資產比例要求？4 大關鍵策略
當你的資產水平剛好處於門檻邊緣，或資產種類較為分散時，可以參考以下方法來滿足銀行的要求：
1、善用資產折算率
並非所有資產都能以 100% 價值計算，了解不同資產的「認受度」能幫你更精準地規劃資產證明：
- 現金/定期存款： 通常以 100% 計算。
- 藍籌股票/投資基金：未必能以100%計算，銀行有機會按市值打折。
- 已供滿的本地住宅： 可將市值的一定比例（折扣率為 50%）視作流動資產計算。
2、爭取以「折實價」作為計算基準
如果你購買的是一手新盤，發展商往往提供多種現金回贈或稅務補貼。在計算資產水平按揭時，應嘗試與銀行溝通，爭取以扣除所有優惠後的「光豬價」（Net Price）作為評估基礎，從而降低所需的資產入門門檻。
3、整合不同地區的資產
若香港本地資產不足，可提交國內或符合資格的海外資產證明。但需注意，海外資產（尤其是非一線城市物業或高風險地區存款）的折算率會較低，且銀行會要求更嚴格的資金來源證明。
4、增加擔保人
若單靠個人的資產水平無法達標，部分銀行接受申請人加入擔保人。擔保人的合資格資產可以與申請人的資產合併計算，以滿足「1:1」的比例要求。
按揭常見問題
Q：哪些人會以資產水平申請按揭呢？
A：擁有豐厚且可證明的流動資產，但缺乏符合銀行要求的固定、持續的薪金收入流水證明的人士，例如退休人士、自僱人士、專業投資者等等。
Q：資產按揭最高可申請的按揭成數是多少？
A：資產按揭最高可批出 7 成按揭。
Q：哪些物業類型的資產最容易被接受？
A：香港現金存款、定期及現契物業最易，海外低風險金融資產次之，高風險地區物業難接納。
Q：如何避免資產按揭被拒批？
A：提前整理最近 3 個月資產證明及完整資金來源，優先使用認受度較高的低風險資產作為資產水平按揭申請依據，同時預先評估可計算比例，避免臨時補件或資產被剔除。不同銀行對資產按揭取態不一，建議委託利嘉閣按揭代理專業配對及協商，大幅降低被拒風險。
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