資產按揭 | 港股與美股表現理想 | 資產按揭對股票戶口類型的要求
今年港股市場表現理想，即使近日科網股出現較大幅度回調，攤長以整年計的升幅仍達三成以上，跌穿了不少淡友眼鏡；美股市場的表現更加無與倫比，相信所有堅持「strong hold」的朋友均有不少斬獲。有些投資者見本金如雪球般愈滾愈大，開始希望分散投資不同類型的資產。近日筆者就協助了一個個案，一位年輕港漂科技專才手持過千萬於股票戶口，欲購入一個港島區新盤單位，但到銀行申請做資產水平按揭，險些因為其股票戶口的類型不符銀行要求而令申請觸礁。
資產按揭 | 以申請人的股票、基金、存款等做為資產審批 | 股票戶口並非都能做資產證明
所謂資產水平按揭，乃指銀行在審核借款人申請時，主要以申請人名下的資產，如股票、基金、存款等評估其還款能力，而非每月薪金等收入水平。筆者所協助的買家為一位三十出頭、在內地大型且知名的科企任職的典型才俊。雖然主要在內地工作，但買家於香港亦有收入。最近他在港看中一個750萬元的新盤單位，打算申請七成按揭。由於他希望僅以香港部分的薪金作計算基礎，收入未能符合一般供款比率要求，遂改以其資產水平支持其申請。本來該客戶於證券商的股票戶口內有近1,000萬元的投資組合，理應足以反映其還款能力。可是，他未料到實際上並非所有資產都必然會被銀行納入計算。買家同時向多間中小型銀行申請後，均被對方表明不接受以其股票戶口作為資產證明。
資產按揭 | 孖展戶口未必能作為資產證明 | 基於風險管理層面不納入資產證明範圍
經了解後，我們發現原來買家所持的股票戶口乃「信用戶口」，即市場俗稱的「孖展戶口」。孖展戶口的客戶一般在開戶時已簽署相關協議，授權券商在特定情況下可動用戶口內的全部資產作為抵押或清算用途（例如在市場劇烈波動時先行「斬倉」）。換言之，即使客戶本身從未動用過融資額度，其股票資產在法律層面上仍帶有潛在第三方權益。銀行在審查過程中一旦發現此情況，會將該類資產視為非完全可控，繼而基於風險管理，不會讓其納入資產範圍。
資產按揭 | 轉至現金戶口 | 以三個月的持倉報表作資產證明成功獲批按揭
後來，在同事的建議下，買家向券商申請取消戶口的孖展功能，並將其轉回現金戶口。現金戶口的特點是所有股票均以全額自有資金購買，不涉及任何外部融資或抵押。銀行因此可確認該戶口內的資產為「淨資產」，不涉及第三方權益。最終，該客戶提供了連續三個月的持倉報表，證明資產價值穩定，成功獲部分中小型銀行批出貸款。
資產按揭 | 高資產但收入不穩定人士做資產按揭較多 | 資產證明建議提供三個月或以上
近年不少銀行接納以金融資產為基礎的按揭申請，尤其針對一些高資產但收入不穩定的人士。此類審批模式允許申請人以流動資產補足收入不足的部分。不過，這些申請的前提是用作證明還款能力的資產需具明確的所有權，且持有的時間不能太短（如少於三個月）。有興趣使用資產水平按揭的朋友，不論從帳面上看如何家財萬貫，到按揭申請一刻都要審視自己的資產在銀行眼中的風險水平高低。如有需要，可向專業的按揭顧問尋求意見。
資產證明
| 資產證明 | 資產項目 | 資產項目 | 資產項目 |
|---|---|---|---|
| 🏦 流動資產 | 1. 現金及銀行存款 | 2. 股票、基金及其他金融投資 | 3. 儲蓄型保單的現金價值 |
| 🏠 固定資產 | 1. 物業 | 2. 汽車 | 3. 黃金或其他貴重物品 |
| 📄 其他資產 | 1. 應收租金或其他固定收入 | 2. 債券或其他定期收益投資工具 | / |
現金戶口與孖展戶口的區別
| 比較維度 | 現金戶口 | 孖展戶口 |
|---|---|---|
| 資金來源 | 100% 自有資金 | 自有資金 + 證券行融資 |
| 槓桿效應 | 無槓桿 | 有槓桿（可放大收益與虧損） |
| 購買力 | 帳戶內有多少現金，才能買多少股票 | 購買力是自有資金的數倍（視乎槓桿比率） |
| 可進行交易 | 買入、賣出 | 買入、賣出、槓桿交易（融資買入） |
| 利息成本 | 無融資利息 | 需要支付融資利息 |
| 抵押品 | 持有的股票不作為抵押品 | 持有的股票會自動成為抵押品 |
| 風險水平 | 較低（最大虧損為本金全數） | 較高（可能虧損超過本金） |
| 適合投資者 | 保守型、長線投資者、新手 | 進取型、短線炒賣者、經驗豐富的投資者 |
現金戶口
現金戶口是股票投資中最基礎、最傳統的交易方式，其核心運作原則是「量入為出」。投資者必須先將足夠的資金存入戶口，才能進行對應金額的股票交易。例如，若想買入十萬元的股票，戶口內就必須預先擁有十萬元的現金。這種模式非常適合「買入並長期持有」的投資策略。
- 優點：
- 風險可控：最大的虧損就是您投入的全部本金，不會產生額外負債。
- 無利息成本：因為沒有借錢，所以不需要支付利息，長期持有成本較低。
- 單純直接：沒有被強制平倉的壓力，適合買入並長期持有的策略。
- 缺點：
- 資金運用效率低：需要全數支付股款，限制了投資規模。
- 無法進行槓桿操作：不能放大收益。
孖展戶口
相對於現金戶口的穩健，孖展戶口則是一種具備槓桿效應的投資工具。「孖展」一詞源於英文 “Margin” 的音譯，意即「保證金」。其運作方式是，投資者在開通戶口後，證券行會授予一個遠高於自有資金的購買力。例如，以十萬元自有資金為基礎，若證券行提供四倍槓桿，總購買力便躍升至五十萬元；這意味著投資者可動用此金額購買股票，其中四十萬元為證券行所提供的融資。
- 主要特點：
- 槓桿效應：這是一把雙面刃。
- 放大收益：當股價上升時，因為持股量增加，您的回報率（相對於自有資金）會急遽攀升。
- 放大虧損：當股價下跌時，虧損同樣會被放大，可能迅速侵蝕您的本金。
- 利息成本：您需要為借來的資金支付利息，這是一種持續的持有成本。
- 抵押與監控：您戶口內的所有股票都會自動成為抵押品。券商會每日計算您的抵押比率（總股票市值 / 總貸款額）。
- 補倉與斬倉機制：這是孖展交易最大的風險所在。
- 追繳保證金：當股價下跌導致抵押比率低於規定水平時，您會收到「Margin Call」，要求您存入更多現金或股票。
- 強制斬倉：若未能及時補倉，券商有權在不經您同意的情況下，強行賣出您的股票以償還貸款，可能導致投資者血本無歸。
- 槓桿效應：這是一把雙面刃。
- 適合的投資者：
- 經驗豐富的短線交易者：能捕捉市場機會並嚴格執行止損。
- 尋求更高回報的進取型投資者：理解並能承受高風險。
- 需要週轉資金的投資者：在不賣出原有持倉的情況下，透過孖展獲得新資金。
