香港進入減息週期，今年已經第二次減息，新利率降至5厘及5.25厘，創下自2022年11月以來近三年的新低。儘管樓市呈現回暖跡象，但樓價尚未有明顯回升，市場估價仍持續在低位徘徊。有部份業主仍然需要敘造按揭，最終結果要「抬錢上會」，近日筆者就遇到相類似的例子。本文將深入探討銀行估價不足帶來的挑戰，以及業主與買家應如何智慧應對。
銀行估唔足價 買家如何反應？
按揭估價的核心在於銀行會以申請當刻的單位估值，而非最初的買入價，作為批出貸款的基礎。這對買家，特別是樓花買家，會產生顯著影響。
買家「抬錢上會」
其實按揭的成數乃取決於單位在申請當刻的估值，而非原初買入時的價格。近期有一位買家，購入樓花單位售價600萬元，他選用建築期付款，然後到交樓前夕，單位估值下跌至480萬元的話，因為銀行會以480萬元這個最新的估值為基礎批出貸款。言則同樣是八成按，估值下跌後的首期金額會由120萬元上升至216萬元（600萬元成交價減去最新480萬元的八成，即384萬元，等於216萬元），買家需要額外籌措資金「抬錢上會」。
買家轉按「甩名」
除了樓花買家，部分業主亦有需要在銀行估價不足時繼續申請按揭，例如一些欲借轉按「甩名」的業主。近期我們接觸到一個個案，一對夫婦2018年以545萬元購入一個位於西灣河的單位，當時二人以聯名方式借貸買入。直至今年，單位餘下供款280萬元，因為他們欲將男方從按揭貸款中除名，並希望將單位出租，按揭專員為二人向不同銀行查詢。其後我們得知單位的最新估值介乎256萬元至360萬元，考慮到七成按以上的單位只能作自住用途，而且女方的入息水平有限，我們建議他們使用一間傳統大行的按揭計劃，以355萬元的估值承造七成按。最終二人額外掏出約32萬元的差額，透過轉按將男方從貸款中除名，並讓單位符合出租要求。
買家被迫在按揭高息期轉按
另一類申請者乃數年前買樓，選擇了由發展商提供的「呼吸plan」或其他漸進式供款計劃的業主。這類計劃的特點是入場門檻較低，首兩三年的息率通常較銀行提供的按揭貸款為低，但一旦踏入高息期，息率就會攀升到4厘甚至更高，故這些買家往往被迫在高息期開展前將物業轉按。筆者亦曾接觸過一個個案，該名業主數年前利用發展商按揭，購入紅磡區一個屋苑單位，供款至今尚欠460萬元。因為即將踏入高息期，業主著我們幫忙申請轉按。不過，單位最新的估價只有450萬至500萬元，如要承造七成或更低成數的按揭，業主需補上至少110萬元的差額，就算業主本身是有穩定收入的公務員，霎時間都難以拿出過百萬元。結果，考慮到承受高息不太化算，業主還是決定即使要再買一次按揭保險，也要承造八成按揭，最終他額外補上了60萬元，以完成整個轉按流程。
從經驗來看，不同銀行之間的估價可以相距甚遠，如有需要，業主或準買家們可透過專業的按揭顧問向銀行查詢估價，以確保自己在申請按揭或轉按時有較大彈性。
物業估價不足 買家點算好？
面對銀行估價不足的挑戰時，買家和業主可採取以下策略：
- 籌措額外資金： 最直接的方式是補足銀行貸款與成交價之間的差額，即俗稱的「抬錢上會。
- 比較不同銀行估價： 各銀行對同一物業的估價可能存在差異，多方查詢有助於找到較高的估價。
- 尋求高成數按揭： 若符合按揭保險的資格，可考慮申請更高成數按揭（如八成或九成），但需支付額外按揭保險費用。
- 與賣家重新議價： 若交易尚未完全鎖定，可嘗試與賣家協商，要求降低成交價格以符合銀行估價。
- 尋求專業按揭顧問協助： 專業顧問能分析你的財務狀況，提供全面的按揭方案建議，並協助你向多家銀行查詢估價及申請，提升批核成功率。
如你正因銀行估價不足而有按揭難題或想了解更多按揭資訊，歡迎隨時聯絡我們的專業按揭顧問。
