辛辛苦苦儲下一筆錢成功買樓花上車，最開心莫過於收樓一刻，但受近年疫情波及，一手新盤延遲交樓的案例接連發生。對一眾上車業主而言，「關鍵日期」、「入伙紙」、「滿意紙」等都會影響收樓時間、按揭申請，分分鐘令買家由「上車」變「落車」。小編今次就介紹有關入伙的那些事，讓準業主能早有準備，應對隨時可能來臨的變化。
收樓必知三大時間表
在香港買樓，收樓是一個重要的環節，涉及多個關鍵時間點。以下是你需要關注的三大時間表：
- 預約收樓時間
發展商會在樓宇竣工後通知業主預約收樓時間，通常會提前1-2個月發出通知。業主需要在規定時間內與發展商或物業管理公司預約具體的收樓日期。建議業主盡早預約，避免因時間安排不當影響收樓進度。
- 驗樓時間
驗樓是收樓前的重要步驟，業主應在預約的收樓日期前進行驗樓。驗樓時間通常為預約收樓日期的前一周左右。業主可以自行驗樓，也可以聘請專業驗樓師進行檢查，確保物業質量符合標準。如果發現問題，應及時與發展商溝通並要求整改。
- 正式收樓時間
正式收樓時間通常在預約日期當天進行。業主需攜帶身份證明文件、購樓合同、驗樓報告等相關文件前往發展商指定的地點辦理收樓手續。完成收樓手續後，業主將正式成為物業的業主，並需開始繳納物業管理費等相關費用。
關鍵日期是什麼？等於收樓日期？
不論是看新樓的「售樓說明書」還是平日看地產新聞，都不難發現提及項目的「預計關鍵日期」，那麼這個日期又是否等於正式的收樓日期呢？其實，關鍵日期是指發展商預期項目建築完成、竣工的日期，並非交樓日期，即使項目工程完結，發展商還需要向政府申請「入伙紙」和「滿意紙」，獲批後方可向業主發信通知正式入伙。
至於關鍵日期的?定準則，一般是需要遵照獲批核的建築圖則完成項目施工，並需符合批地文件列明的條件，從而訂出預計完工的日期。因此，「預計關鍵日期」只是計劃中項目落成的日子，真正收到鑰匙入伙，還要看實際落成日期、入伙紙獲批情況和滿意紙批核進度這三點。
入伙紙是什麼？
「入伙紙」即是佔用許可證，發展商須於確實關鍵日期兩星期內向屋宇署申請。屋宇署隨後會派員到新盤進行檢驗，確保項目按照建築圖則而落成，符合結構安全、入住標準、指定的物業用途及每層伙數等規定。
只要項目依據建築圖則建成，入伙紙一般不難獲批，但入伙紙的審核時間通常較滿意紙長三個月至半年。只要取得滿意紙，就意味住宅合乎官方標準，適合居住。而運房局每季公布的住宅落成數字，就是以入伙紙的批核作為標準。
滿意紙是什麼？
「滿意紙」亦即合約完成證明書，發展商須於項目建成後兩星期內向地政總署申請。政府當初將地皮批出，是附設賣地條款，包括列明發展商須興建住宅以外的一系列配套或公共設施，如天橋、行人通道、綠化設施等。地政總署會根據賣地條款細則作審核，確定發展商有履行當行責任，而批出滿意紙。
地政總署批出的滿意紙數目及有關地址，會每季於其網頁內顯示。由於滿意紙審批的時間較短，發展商通常會先申請入伙紙，才申請滿意紙，而發展商須在獲取滿意紙後一個月內通知業主收樓。
預計關建日期 VS 入伙紙 VS 滿意紙
| 預計關建日期 | 入伙紙 | 滿意紙 | |
| 内容 | 1. 需照獲批核的建築圖則完成項目施工，並需符合批地文件列明的條件 2. 預期的竣工日，不等於正式收樓日期 3. 因應特殊原因合法延期 | 1. 驗證項目的樓宇結構、入住標準、物業用途及每層伙數等規定 2. 發展商於定案的關建日期兩星期内向屋宇署申請 | 2. 發展商於定案的關建日期兩星期内向地政總署申請 |
| 顯示位置 | 售樓説明書 | 土地註冊處網頁查冊或親身查冊 (需付費) | 土地註冊處網頁查冊 (需付費) |
| 距離正式入伙日 | 最遠，項目竣工後發展商需要申請入伙紙和滿意紙 | 較近，發展商於入伙紙獲批後6個月内通知業主收樓 | 理應最近，發展商需於獲取滿意紙後一個月內通知業主收樓 |
收樓時間大不同，提早或延遲交樓對按揭的影響
提早交樓
除了收樓延期，其實交樓日期提前亦不罕見，而雖然能提早搬進新居值得高興，但同時也會引起申請按揭時間不足的問題。元朗錦田北「山水盈」就是近年交樓日子比預期早的新盤。該盤原定關鍵日期為2021年3月底，但在2020年底，山水盈業主就接到發展商通知將提早交樓，呼籲業主即時申請按揭，提前時間約三個月。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，業主不需過份擔心提前收樓，因為若施工進度良好，發展商一般做法是預早放風通知，這時業主可以著手預備糧單等申請按揭用文件，趕及在收樓前完成按揭借貸申請。須留意的是，銀行在一些情況下需要較長時間審批按揭，例如業主是自僱人士，入息證明不整等。若果發展商提早交樓，按揭申請未及通過，業主就可能面臨罰息，涉及金額或上十萬元。
延遲交樓 — 遲交樓、早交樓的按揭疑雲
| 按揭風險 | 處理方法 | |
| 延遲 | 1. 交樓延期，導致按揭借貸也需要延期，甚至需要重新向銀行提交按揭申請？ 2. 若是借貸高成數按揭，按保計劃亦將受到影響？ 3. 交樓延期時間較長，例如超過一年，按揭申請有機會被取消？ | 1. 銀行不會要求申請人重新填表遞交按揭申請，但會每三個月要求補交近期的入息文件及查核信貸報告，若審批通過就可以保留原先的借貸 2. 按保公司會要求提交最近的入息證明文件及查核信貸，按保所要求再次提交的文件或會較銀行多 3. 銀行會視乎發展商公布延長的關鍵日期處理，一般是在交樓前三個月再要求交文件，對保留按揭的時間則沒有具體限制 |
| 提前 | 交樓時間較原定早，會來不及申請按揭？ | 於收到交樓通知後應在14天內完成交易，的確會有申請時間不足的問題，但發展商一般會預早放風通知提前交流，這是業主就需要着手預備文件申請按揭 |
發展商合法延期的6大原因
既然只是「預計」關鍵日期，說明項目落成的日期有機會延後或提早。而根據現行法例，在六個特殊原因下發生的延期情況被視作合法，包括工人罷工或封閉工地；暴動或內亂；不可抗力或天災；火警或其他不能控制的意外；戰爭；惡劣天氣。
同時，根據法例，發展商會聘請一名認可的專業人士監督項目整個的施工進度，例如是建築師、測量師或工程師，而只要通過這名監督的認可，發展商便可以在14天內通知新樓買家，關鍵日期將會延後。
不難想像，交樓延期是一件相當困擾的事，因為往往會伴隨按揭方面的壓力。根據本地傳媒統計，現時新盤買家選用建築期付款的比例，由過往只有四至五成，大增至近年達八至九成，而建期的按揭申請與新盤落成日期有直接關係，對完成交易存較大影響。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，一般而言，選用建期付款的業主可於關鍵日期前三個月申請按揭。如果發展商通知延遲交樓，銀行不會貿然取消業主的按揭申請，或要求重新遞交申請，但會根據發展商公布所更改的關鍵日期，在更新的交樓日期前三個月要求申請人再次遞交近期的入息證明，並查核申請人的信貸報告，只要審批沒有問題，原先獲批的借貸將保留不變。
她續說，銀行保留按揭並沒有具體時限，即使發展商公布延遲交樓一年，也不會影響借貸保留與否，銀行將根據最新的交樓日期提前約三個月要求補交文件。至於若收樓延後的時間較短，例如只延遲了一個月，則銀行會要求申請人遞交最近一個月的文件。籠統地說，按揭批核的有效期為三個月，但每間銀行均有落差，需要視乎估價報告日期、信貸日期及按揭批出日期三個因素而定，例如估價報告過期，亦需重新為物業進行估價(但一般新盤估價不會有變動)。
同時，現時買樓少不免要透過按保完成買賣，以獲取較高成數的樓按借貸。黃詠欣提醒，當發展商延後交樓，按保公司亦會要求業主再次遞交入息證明等文件，而且要有心理準備，按保所需提交的文件會較銀行為多。
入伙紙申請流程
- 發展商申請入伙紙
發展商需在「最終預計關鍵日期」後兩周內向屋宇署申請入伙紙。屋宇署會派員檢查新盤項目是否符合建築物條例的要求，包括結構安全、入住標準等。若檢查合格，屋宇署將發出入伙紙。 - 發展商申請滿意紙
同時，發展商需向地政總署申請滿意紙，證明已履行所有批地條款（如興建公共設施等）。地政總署審核通過後會發出滿意紙。 - 通知業主收樓
發展商在取得入伙紙和滿意紙後，會通知業主辦理收樓手續。業主需根據通知預約收樓時間，並準備相關文件（如身份證明、購樓合同等）。 - 辦理收樓手續
業主在收樓當日需前往指定地點，進行單位驗收、領取鑰匙及業主資料，並繳納相關費用（如物業管理費）。
滿意紙審批要求
- 完成批地條款
發展商必須完成所有批地條款規定的設施建設，如行人通道、綠化設施等。 - 提交申請文件
發展商需在項目建成後兩周內向地政總署提交申請，並附上相關證明文件。 - 審核與發證
地政總署會根據賣地條款進行審核，確認發展商已履行所有責任後，將發出滿意紙
入伙紙與滿意紙的查詢方法
- 入伙紙查詢
業主可透過屋宇署公眾查詢系統或撥打熱線查詢入伙紙的申請狀態，另外也可透過發展商提供的通知信了解入伙紙的獲批情況。
- 滿意紙查詢
地政總署會在網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目。業主可透過土地註冊處的綜合註冊資訊系統（IRIS）查詢滿意紙的詳細資料。
建議業主在購買樓花時，提前了解相關流程和要求，並保持與發展商的溝通，確保順利完成收樓手續。
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來源：橙新聞 (2023.2.3)
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