按揭成數怎計算?利嘉閣按揭為你解構
為你解構各種影響按揭成數的因素

在香港買個上車盤普遍都要幾百萬元起跳,不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓,通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」,其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗,導致「撻訂」,就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引,影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入,以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。

按揭成數懶人包│影響按揭成數的因素 — 物業種類 (住宅、非住宅)

申請人第一步要分辨自己的物業屬於哪種類型,因為不同種類的物業,在樓齡、業權複雜程度及轉售難度上都各有不同,所以它們的按揭成數要求也不一樣。

最廣義的分法是「住宅」抑或「非住宅」。「住宅」包括私人屋苑(新樓、二手樓)、洋樓、唐樓、村屋、劏房、兇宅、居屋、公屋等;而「非住宅」則包括工廈單位、商廈單位、商舖及車位等。

按揭成數怎計算│住宅按揭 ─ 私人住宅的按揭成數 (一手樓、二手樓、轉按)

按揭成數懶人包│不使用按揭保險下的按揭成數

自用住宅物業*2023年7月7日或以後
1.銀行按揭計劃^ ( 非按保 )最高按揭成數
≤ 1,500萬港元70%
˃ 1,500萬港元至
≤ 1,750萬港元
60% – 70%
(貸款額不得超過 1,050萬港元 )
˃ 1,750萬港元至
≤ 3,000萬港元
60%
˃ 3,000萬港元至
≤ 3,600萬港元
50% – 60%
(貸款額以1,800萬元為限)
˃3,600萬港元以上50%
2. 非自用物業50%
3.工商物業及獨立車位60%
*「自用」物業是指由業主或其直屬家庭成員 (即父母、配偶、子女及兄弟姊妹 )佔用的物業,或由空殼公司持有並由這些公司的個人大股東或其直屬家庭成員佔用的物業 。
^適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保
最高按揭成數,適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自用物業。以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

在不使用按揭保險的情況下,一手、二手私樓及轉按,若價值1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭;1500萬以上至1,750萬以下,可借60% 至70%(貸款額上限1,050萬港元);1,750萬至3,000萬可承造6成按揭;3,000萬以上至3,600萬以下,可借50%至60%(貸款額上限1,800萬港元);3,600萬或以上就可承造5成按揭。(其他取決因素下文會再詳述)。

按揭成數懶人包│非按保按揭成數計算例子:

自用物業價值(港元)最高按揭成數最高貸款額(港元)
1500萬70%1,050萬
1700萬元61.76%1,050萬
適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保
以上只供參考,一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

例如,1,500萬元的物業,銀行可借70%,最高貸款額是1,050萬元;

又例如,1,700萬元的物業,按揭成數可高達70%,但貸款額上限是1,050萬元,所以實際按揭成數最高為約61.76%;

按揭成數懶人包│使用按揭保險 (高成數按揭)下的按揭成數

如果申請人想借更加多(做高成數按揭),申請「按揭保險」是其中一個方法。

按揭保險計劃 (高成數按揭)  
1,125萬元以下最高按揭成數 90%*
(貸款額以 900萬元為限)
1,715萬元以下最高按揭成數 80%
(貸款額以 1,200萬元為限)
3,000萬元或以下最高按揭成數 70%
原按保計劃 (高成數按揭)  *適用於樓花、現樓 及 清數
450萬元或以下最高按揭成數 90%*
(貸款額以 360萬元為限)
600萬元或以下最高按揭成數 80%
(貸款額以 480萬元為限)
*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士
最高按揭成數,適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自用物業。以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

按揭成數懶人包│按揭保險計劃有兩種:

原按保計劃:

適用於所有住宅物業(包括樓花物業或套現),樓價在450萬元或以下可敍造最多90%按揭,貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%);而450萬至600萬元或以下的物業,則可敍造最多80%按揭。

新按保計劃:

新按保計劃,是政府於2019年10月公布的《施政報告》推出,只適用於已落成(現樓)住宅,不能用於套現。於2022 年2月23日,政府把「新按保計劃」升級,由於是在《財政預算案》中公布,市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。至2023年7月7日,金管局宣布放寬部分逆周期監管措施,再進一步放寬按揭自用住宅物業按揭,令到新按保計劃覆蓋的樓價範圍,升至3,000萬元以下物業皆受惠。

升級版的「新按保」之下,自住買家,透過按揭保險申請90%按揭貸款,樓價上限為1,000萬元;1,000萬元以上至1,125萬元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬元;1,500萬元或以下,最高按揭成數為80%;1,500萬元以上至1,715萬元以下物業,最高按揭成數70%至80%,貸款上限1,200萬元;3,000萬元或以下,最高按揭成數為70%。

表:現樓按揭成數上限 (申請按揭保險)

物業價值按揭成數
1,000萬元或以下90%*
1,000萬以上-1,125萬元以下80%-90%(貸款上限900萬元)*
1,125萬-1,500萬元80%
1,500萬以上-1,715萬元70%-80%(貸款上限1,200萬元)
1,715萬-3,000萬元70%
*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士
最高按揭成數,適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自用物業。以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

表:樓花/現樓/ 清數適用的按揭成數上限 (申請按揭保險)

物業價值按揭成數
400萬元以下90%*
400萬-450萬元80%-90%(貸款上限360萬元)*
450萬-600萬元80%
*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士
原按保計劃,適用於現樓、樓花或是套現用途,600萬元或以下最高按揭成數達80%,400萬元或以下按揭成數高達90%
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

按揭成數懶人包│使用「發展商高成數按揭」 或「二按」

如果是一手住宅物業,開售時發展商通常都會與財務機構合作提供「一按」高成數按揭優惠。買家於首兩至三年可享較低的按揭息率(貼近銀行按息),部分更可獲豁免壓力測試或不用查閱信貸報告,於樓花期內可做到高達90%按揭。

另外,亦有部分發展商提供「一按」連同「二按」(俗稱: 頭+二按),亦即業主可先在銀行借了最高70%「一按」,發展商再提供「二按」,令最高按揭成數可高達80%至90%,用這個方法可做到「按揭保險」的效果,不過審批要求上,有機會比「按揭保險計劃」寬鬆一點,但同時「二按」部分的息率會較銀行「一按」為高。

亦正正由於部分發展商及財務機構提供的計劃,按揭審批要求較寬鬆,這些計劃被形容為「呼吸Plan」(任何有呼吸的人士申請也可獲批);但其實並非如此,現時大部分「呼吸Plan」申請都一樣要提交入息證明,只是壓力測試或按揭成數限制或較銀行寬鬆。

而且「呼吸Plan」及「二按」的息率多數都會逐步遞增,後期會明顯較銀行息率高,變相加重申請人的供款負擔。年期方面,「二按」一般最多只批出25年,較「一按」的最多30年短。而「呼吸Plan」及「二按」的用家,若想「轉按」節省利息,要預留時間整理入息證明文件(糧單、稅單),以配合銀行的要求。

選用發展商按揭的人士,要預早計劃好自己未來的財務及收入狀況,在低息期過後是否能轉按至銀行,及提早整理好所需的文件等要求。

按揭成數懶人包│金管局2023年放寬按揭,「呼吸plan」業主見「逃生門」

由於金管局在2023年7月7日公布放寬按揭,由於按揭成數及按保成數同步上調,不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭/財務按揭,亦較以往容易,因此是次受惠放寬的,除了7月7日後購入單位的自住買家外,亦解救了一批早前用了發展商按揭或「呼吸plan」的業主。

發展商按揭是指發展商為新盤買家提供的高成數按揭計劃,一般會分段計算息率,較常見是首2年或3年息率較低,可能與銀行按揭息率相近或者可能更低,第3年或第4年起之息率或會上升,例如升至P-1%至P+1%,即以大型銀行截至2023年7月28日的最優惠利率計,實際按息可能升至5厘至7厘,會較銀行按揭的P-2.25%(=3.625厘)高息很多。有部分發展商提供的高成數按揭需要買家提供的入息證明文件較少,因此坊間有人會以「呼吸plan」去形容發展商的按揭計劃,意思是只要有呼吸的「活人」便能借到錢,不過近年發展商的按揭計劃多數都要求借款人提交入息證明,亦會查看信貸報告,已極少再出現有「呼吸」便可的情況。

部分新盤超出按揭保險樓價上限範圍,發展商都可提供到80%發展商一按貸款,如3年後樓價沒有太大升值的話,要轉回銀行按揭,可能只可以做50%按揭,買家要補回較多首期差額才能轉按。不過,在金管局放寬按揭後,現時銀行按揭成數已提高至高達70%,舉例,市值約1,500萬元的單位,過去轉回銀行只可以借50%(750萬元),但現時可以借70%(1,050萬元),業主要補回的首期差額以帳面計由樓價的30%,降至10%,如計及業主已經供了3年供款,實際要補回的差額便更少,業主較易應付。

如果業主能符合申請按揭保險的資格,1,500萬的單位可以申請80%按揭(但不能套現),業主可以較易透過按保轉走發展商按揭,或無需補回首期差額。

不過亦要留意,於7月7日前以建期付款買入新盤的買家,若想使用最新放寬之銀行按揭或按保上會,則不太可行,因為是次放寬措施僅適用於2023年7月7日或之後簽訂之合約,故此早前已簽合約的個案只可按舊制申請按揭。

唐樓、村屋、凶宅、劏房

至於唐樓、村屋、凶宅及劏房的按揭申請,銀行或按揭證券公司普遍採取相對審慎的態度。因為唐樓樓齡較高,而村屋業權有機會較為複雜,劏房更可能有僭建問題,至於曾經發生自殺或凶殺案事故的單位,傳統上被認為不吉利,因此較難轉售;即使成功售出,價格亦通常會低於市價。銀行及按揭證券公司會將上述因素納入考慮範圍,有機會調低此類物業的按揭還款年期,例如唐樓部分銀行只可以「75年扣減樓齡」為上限;而村屋亦有銀行以「55年減以樓齡」為上限。雖然過往曾有唐樓、劏房及凶宅成功申請按保,但事實上這幾類物業申請高成數按揭的難度都較高,有可能只可做到50%至60%按揭,建議購入這類物業前,預留足夠資金,或者先向利嘉閣按揭專員查詢作預先評估。

如果透過按保申請按揭,村屋的按揭成數亦不及私人屋苑。同樣為樓價1,000萬以下,普通私人住宅單位最多可借到90%,但村屋最多只做到85%;如果非固定收入人士,更只能做到80%。

表:村屋申請按揭保險的按揭成數上限

物業價值按揭成數
1,000萬元或以下80%-85%*
1,000萬以上-1,125萬元以下80%-85%(貸款上限900萬元)*
1,125萬-1,500萬元80%
1,500萬以上-1,715萬元80%(貸款上限1,200萬元)
*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士
最高按揭成數,適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自用物業。以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

另外,一些發生過嚴重事故的凶宅單位,又或者因僭建問題,在查冊時出現「建築物書面命令」(Building Order)的劏房,甚至有機會被銀行拒絕批出按揭,所以最好在買入物業前,先找到願意承造相關按揭的銀行,避免要撻訂。

新居屋按揭

新居屋有兩種,一種是房委會轄下,申請按揭會有政府作擔保;另一種是房協轄下,沒有提供任何擔保,兩者最高按揭成數都可達90%。如果是用綠表購入新居屋,更可獲批最多95%按揭;但要留意,新居屋的按揭年期一律只得25年。而且只可以選用P按。

新居屋最高按揭成數
房委會綠表95%
白表90%
房協90%
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

未補地價居屋 (綠表、白居二)、綠置居按揭

房委會轄下的居屋及綠置居按揭同樣有政府作擔保。如果用綠表在第二市場買入居屋單位,又或者買入綠置居單位,最高按揭成數達95%;如果是用白表申請(白居二)的話,原則上也可獲批最多90%按揭。不過,由於房委會向銀行提供的擔保年期是由首次發售起計30年,若買入的居屋樓齡過高(超過25年),餘下的擔保年期便會過短,部份銀行只會當私人住宅物業般批出70%按揭,屆時買家要較多的首期才能上會。

而房協旗下的白居二或綠表第二市場,並沒有任何擔保,銀行及按揭證券公司通常會以普通私人住宅般處理,提供最高70%按揭。除非購入的是按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑,那麼符合按保申請資格的固定收入人士就可獲批最多90%按揭;非固定收入人士則最多可獲80%按揭。

表:未補地價資助房屋按揭成數

居屋按揭最高按揭成數
房委會綠表95%
白表90%
房協固定收入90%
非固定收入80%
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

租置公屋按揭

租置公屋買入時會獲房委會作擔保,最高貸款額為「單位買入價」減去「已向房委會支付的意向金」,換言之,按揭成數可達100%,但只能選用P按計劃。

「非住宅」按揭 (工廈單位、商廈單位、商舖及車位)

金管局繼2020年8月20日放寬「非住宅物業」按揭貸款逆周期措施,將非住宅物業按揭成數上限上調10%後,於2023年7月7日再次將「非住宅物業」按揭上限再上調10%。亦即是說,於2023年7月7日或以後購入單位的自用申請人的按揭成數上限放寬至60%;如果申請人本身已有按揭貸款在身,按揭成數上限則提高至50%。

除了物業種類之外,本篇懶人包開首提到的多個因素,都會交疊影響最高按揭成數,申請人可參考下表:

表:非住宅物業(工商物業及獨立車位)按揭貸款按揭成數(2023年7月7日起適用)

自用物業最高按揭成數
沒有其他按揭借貸或擔保60%
已有按揭貸款或擔保50%
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
*資料來源:金管局

表:按揭「供款與入息比率」上限

沒有其他按揭借貸或擔保自用非自用
基本「供款與入息比率」上限50%40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限
(假設利率上升 2 個百分點)
60%50%
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
*資料來源:金管局

影響按揭成數的其他因素:

物業價值 對按揭成數的影響

如上所述,如果申請「按揭保險」或一手物業高成數按揭,按揭成數有機會高達90%,但撇除這兩個情況的話,自住物業價值1,750萬元以下可做最多70%按揭,上限1,050萬元;3,000萬元或以下則最多可做60%;3,600萬元或以下則最多可做50%-60%,上限1,800萬元

物業用途 對按揭成數的影響

如果購買的住宅物業作「非自用」用途 (例如出租),或以公司名義買入及持有該類物業的話,按揭成數普遍較「自用」減10%,最高為50%。

申請人收入  對按揭成數的影響

按揭借款人的收入是否主要來自香港?

在2023年7月7日前若申請人的總收入有50%並非來自香港,除非申請人能證明自己與香港有緊密連繫,否則按揭成數普遍會收緊10%。

不過,如若是2023年7月7日或以後買入單位,金管局已取消主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人,將所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限下調10個百分點的要求。同時,按揭保險計劃亦刪去了「海外入息」不能申請的條款,但要留意,如在非於香港工作及又非香港支薪,但又申報香港購入的單位是自住用途,這一點要解釋到合理性。

是否可以資產計算 去做按揭?

銀行評估按揭貸款申請人的還款能力時,通常採用以下兩種方法:

方法一:以「供款與入息比率」為基礎

即申請人每月償還債務與每月收入的比率,適用於有固定收入的申請人。

方法二:以「資產水平」為基礎

適用於無法提供固定收入證明,而用「資產淨值」證明自己還款能力的申請人,例如退休人士。

若申請人以資產計算收入,無論物業價值或種類為何,第一個物業最高按揭成數為50%(也是金管局於2023年7月7日起放寬的)。

申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭

如果申請人在申請按揭時已擁有一個按揭物業,或為其他人作按揭擔保人,按揭成數普遍會比「沒有其他按揭物業借貸或擔保」的申請人低10%。以1,000萬元以下的自住物業為例,首次置業、收入主要來自香港的人士最多可做70%按揭 ;但購買第二個物業的人士,最高按揭成數都只能是60%。

由於按揭成數涉及的因素眾多,申請前最好再向利嘉閣按揭代理查詢,或做預先評估,可助您整個按揭流程更暢順。

資訊更新日期: 2023年7月7日


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