凶宅按揭 | 農曆7月凶宅按揭查詢增多 | 凶宅單位「上下左右」都受到牽連
踏入農曆七月，就連搭人膊頭或直呼人全名都是禁忌，隨時被朋友破口大罵「唔吉利」。不過近日筆者眼見一個異象，市場租金水平上升，有媒體報道連凶宅的租金亦見上升，且有價有市，而筆者自己近日也收到不少有關凶宅的按揭查詢。不過跟租樓不同，購買凶宅如需用到銀行按揭，就要留意因為銀行認為這類單位難以評估價值，申請難度會較高。今次筆者遇到的個案可謂樓按「勇者塔」的頂層，有客戶希望為一個55年樓齡的唐樓、位於凶宅單位正樓下的單位做按揭！
凶宅按揭 | 因為無法估價而影響按揭及買賣 | 事故單位樓下凶宅按揭實例
所謂凶宅，未必一定是發生事故的單位，即使是樓上、樓下、同層，甚至同坐向的單位，都可能因為無法估價而影響轉讓。最近一位買家物色到大埔鄉事會坊一個唐樓某個位於五樓的單位，實用面積為583平方呎，偏偏單位對上六樓就曾在四年前發生一宗轟動一時的三屍命案。當時報道指一位六旬漢因為感情糾紛於單位內斬傷三母女並縱火，三母女送院後證實不治。
凶宅按揭 | 凶宅加唐樓難上加難 | 因為樓齡及凶宅大部分銀行拒絕按揭申請
事實上，唐樓按揭本身已不易批核，銀行普遍不太受理樓齡超過55年的物業按揭申請。由於樓齡偏高，銀行使用「75減」或「80減」樓齡後，可以批出的供款年期一般不足30年，甚至只有20年或更少。是次案例的單位樓齡剛好踏到第55年，屬於高風險組別。再加上正正位於凶宅樓下，銀行對該單位的估值及審批更趨審慎。一般而言，如果涉及跳樓事故，相關單位的樓上、樓下甚至相鄰方向的單位都有可能被拒批；若事故涉及屍體或身體部位跌落他人單位，影響範圍更廣。今次案件雖然不是跳樓，而是縱火命案，但就算買家不是直接購入凶宅單位，但因物業位處其樓下，已足以令不少銀行卻步。
凶宅按揭 | 凶宅估價成功按揭審批的機會率很大 | 最終由大型銀行成功批出凶宅按揭
近年各大銀行的網站均已設有免費即時的物業估價服務，這些系統處理凶宅查詢時大多會顯示「未能提供資料」、「不適用」，或者著用家直接聯絡銀行以取得資訊。一個單位能夠取得銀行估價，基本上已等於有八成機會獲批。當然，獲批不代表按揭計劃的條件必定符合買家的期望，例如銀行方或會縮短供款年期或調整按揭成數。今次個案最終由一家大型銀行接手，成功估得270萬元，並批出按揭。雖然礙於樓齡問題，供款年期未能批足30年，但能夠在集合高樓齡唐樓、且位處凶宅樓下等因素的「勇者塔」頂層成功通關，已屬非常難得。
凶宅按揭 | 購入唐樓或凶宅前建議先進行估價 | 高風險單位應先向按揭中介查詢
購買唐樓或涉及凶宅背景的單位時，除了價格吸引外，更要清楚了解銀行的批核取態。估價是否到位，事故性質是否嚴重，都是影響銀行決定的關鍵。對買家而言，若有意購入此類高風險單位，最好預留更多資金並及早諮詢專業意見，以免在成交前夕才發現難以取得按揭，陷入進退兩難的局面。
按揭常見問題
Q:凶宅定義是什麼？
A：凶宅沒有明確的定義。通常是指發生凶殺、自殺或非自然死亡的事件的事故單位，亦有機會將自然死亡（如病逝或猝死）的事故單位判斷為凶宅。另外事故單位及樓上、樓下、同層，甚至同坐向的單位，亦有機會被牽連，假若跳樓事件，伏屍地點和起跳單位等等涉及的人數、過程及報導的廣泛的事件受凶宅牽連的單位會更多。
Q：凶宅估價不足的情況常見嗎？
a：其實凶宅估價不足的情況屬於常見，因為事故單位及樓上、樓下、同層，甚至同坐向的單位都會因曾經發生事故而估價結果低於市價，建議向多間銀行進行估價，再從中對比。
Q：凶宅會便宜多少？
A：大部分凶宅會較市價便宜20%至30%，但是視乎該單位所牽涉的事故性質和嚴重程度亦會影響，如果是兇殺案更有可能低於市價50%。
如何查詢香港凶宅資訊
1. 查閱土地註冊處的業權資料
- 若該物業曾發生業主死亡，尤其係非自然死亡（自殺、意外、兇殺等），死亡證明會登記於土地註冊處。
- 透過查冊可以睇到最新嘅物業業權資料，包括業主是否已故、死亡原因等。
- 步驟：
- 前往土地註冊處網站或親身到土地註冊處辦理查冊。
- 提供物業地址或業權資料索取物業歷史記錄。
- 注意查閱「死亡證」紀錄和備註欄。
2. 利用網上凶宅資料庫或平台
- 香港有部分網站或APP專門收集及分享凶宅資訊，例如：
- 「凶宅網」
- 「香港凶宅通」
- 這些平台會提供物業是否有死亡事件的資料，有時會標明死亡類型及時間。
- 優點：方便快捷，部分平台免費使用，但資料可能未必全面或官方認證。
3. 向地產代理或專業人士查詢
- 地產代理通常有豐富市場經驗，亦會掌握部分凶宅資訊，尤其係熱門或疑似凶宅單位。
- 可以主動問代理該物業有無發生過非自然死亡事件。
- 按揭中介或律師亦可協助查詢及提供專業意見。
4. 實地了解鄰居或社區消息
- 凶宅事件往往會在社區內流傳口碑，可以嘗試向鄰居或附近店舖了解相關樓宇的背景。
- 雖然這方法唔係官方，但有時能提供第一手資訊。
5. 留意銀行或估價師的估價報告
- 銀行審批按揭時會委託估價師估價，估價報告會註明物業是否涉及死亡事件。
- 如果物業係凶宅，估價報告通常會反映在估價數字上，銀行亦會根據此作貸款評估。
香港五大凶宅
香港有眾多知名的凶宅，沒有絕對的「五大」排名，此為綜合常見傳聞整理，並無官方定義。
1. 荔景邨樂景樓（1984年情殺案）
- 事件：一名男子因感情糾紛，在樂景樓單位內殺害女友後自殺身亡。此案後，該大廈多次傳出靈異傳聞，如夜間哭泣聲、黑影等，成為香港80年代知名凶宅之一。
2. 伊利沙伯大廈花槽藏屍案（1984年）
- 事件：兩名印尼華裔商人因財物糾紛被殺，屍體被水泥埋於大廈單位內的花槽中。由於屍體長時間未被發現，傳出惡臭才揭發案件。此後大廈頻傳異味和靈異現象，即使重建後仍陰影不散。
3. 康怡花園烹夫案（1988年）
- 事件：一名妻子因丈夫外遇，以電鋸殺害丈夫後分屍烹煮，並將殘骸棄置於屋內。此案為香港首宗無屍體定罪謀殺案，案發單位此後長期空置，傳出烹煮聲和血腥味等靈異傳聞。
4. 德福花園五屍命案（1998年）
- 事件：一名婦人因迷信風水，被騙財後以劇毒氰化物餵食五名親人（包括自己女兒及親戚），造成五人死亡。案發單位此後多次轉售，但仍傳出哭泣聲和燒紙味，被列為香港極凶宅之一。
5. 御金・國峯公務員凶殺自殺案（2018年）
- 事件：一名公務員因金錢及感情問題，在屋內勒死妻子後跳樓自殺。此案發生於豪宅區，因兇手背景與案件戲劇性引發轟動，單位後續雖已轉售，但仍被視為近年知名凶宅。
