香港住宅樓價高昂，租樓支出亦不菲，有些人看準了「商機」，悄悄將工商大廈的單位改成劏房，每個房間均有套廁，又有獨立電錶和水錶，美其名為「工作室」、「音樂教室」，「琴房」等，實則為居住用的地方，並以較低廉的價錢（如每月港幣五千至六千元）吸引租客。這類單位活躍於荃灣、火炭、新蒲崗一帶地區，擅自更改物業用途涉及法律風險，一旦被政府發現，將會被勒令在指定時間內還原，這也對其工商舖按揭構成潛在影響。
工商舖按揭成數
根據2024年最新政策，工商舖（包括工廈、商廈、舖位、車位等）最高可承造七成按揭，無論自用或收租用途、個人或公司名義購買均適用。即使申請人已有按揭在身、作為擔保人、以資產水平計算收入，或收入並非來自香港，最高七成按揭成數亦不受影響。與住宅不同，工商舖按揭不能申請按揭保險。至於按揭年期，工商舖最長一般為20年，部分銀行能批出最長25年，若樓齡或申請人年齡較高，年期有機會再縮短。利率方面，工商舖按揭普遍較住宅高，現時多數銀行提供P按或少量H按，利率一般最平介乎4厘至5厘或以上。
工商舖按揭還款年期
工商物業的按揭年期一般亦較住宅短，住宅物業可以獲批高達30年還款期；工業物業則通常最長20年，除個別銀行可以批出25年，此參考尚未計算申請者人齡及所牽涉單位的樓齡等因素。至於按揭成數，以前工商物業的按揭成數明顯較住宅單位低，但自去年《施政報告》後，不論是工商物業以至車位等，按揭成數均已放寬至七成，壓力測試亦已取消。跟住宅單位一樣，買家只需確保符合低於五成的供款佔入息比率便可。
工商物業按揭入息要求
銀行批核工商物業按揭時，會根據申請人入息、負債比率及壓力測試進行審查，現時供款與入息比率上限為50%。如果是投資出租用途，有些銀行會接受擬租金收入納入壓力測試，但一般以估租值六折至八折計算。若以資產計算入息，或收入來源非香港，批核會更嚴謹。自僱人士以公司入息申請時，銀行會要求公司有實際營運及盈利證明，並可能要求公司董事或股東提供個人擔保。
工商廈按揭利率、回贈、和其他優惠
一般銀行會為工商物業按揭提供P按計劃，只有少數銀行會提供H按。而銀行也不會為工商物業的按揭提供高息率的按揭存款掛勾戶口。暫時工商按揭未有為客戶提供現金回贈。如有需要，可以向專業的按揭顧問了解更多詳情。
擅改物業用途難以批出按揭，更有可能負上法律責任
日前有節目報道，牛頭角有人將工廈單位改造成劏房，間出數十個單位。須知工業大廈原本有特定用途，內裡式存有各式各樣危險品，一旦部分單位改造成劏房，在發生事故時使用者或不瞭解逃生方法，繼而引發更嚴重消防風險。如果有投資者不瞭解法例規定，購入未經批准改變地契指明用途的單位，除了可能負上法律責任，其向銀行申請按揭時亦很大機會被拒絕。
工商物業申請按揭時需提供圖則，亦會驗樓及視察
要留意，每當銀行收到工商物業的按揭申請，往往要求提供圖則和相片，並會先安排驗樓和視察，如所牽涉的工廈或商廈單位本身有問題（除更改用途外，還有其他如物業有否消防灑水系統等），買家就要有心理準備「醜婦終需見家翁」，申請結果隨時受影響。其實如讀者代入銀行的角度，就不難明白銀行為何會如此謹慎，畢竟工商物業的貸款金額，很多時比住宅單位貸款更鉅大，如貸款借出後，對方卻因為捲入各種法律爭議而無法還款，對於銀行而言就相當「無謂」。
