要讓手上的資產增值有不同方法，例如日前就有報章羅列了一大堆高息股票，如果本金夠大，大可以撥出部分資金大舉掃入這些收息股，接著便可以每個月翹手坐著等收錢；又有人會選擇分配一筆資金專做定期，如果身處高息周期，定期亦可以有「滾雪球」的效果。
不少投資者買具潛力做到租金回報的單位
而隨著去年下旬踏入減息周期，買樓的入息要求、每月供款壓力和利息支出均降低不少，近月不少新盤開賣時銷情暢旺，有分析就指當中不少買家為投資者而非用家，如有單位具潛力做到租金回報率4厘甚至更高，相信對坊間的投資者會有相當吸引力。
如何準確計算租金回報率？
租金回報率是衡量物業投資價值的重要指標，分為簡單版和進階版兩種計算方式。以下將介紹簡單版和進階版的計算公式及適用的情況。
簡單版租金回報率計算公式
簡單版租金回報率=(全年租金收入/物業買入價)×100
適用情況： 當需要快速評估物業的基本投資回報時，可使用此公式。例如，若物業買入價格為1,000萬港元，每月租金收入為30,000港元，則全年租金收入為360,000港元。套用公式計算，租金回報率為3.6%。
進階版租金回報率計算公式
進階版租金回報率=(全年租金淨收入−出租開支) / 物業總成本×100%
適用情況：當希望獲得更精確的投資回報評估，並考慮所有相關成本時，應使用此公式。例如，假設物業買入價格為1,000萬港元，購買相關費用（如印花稅、律師費等）為300,000港元，每月租金收入為30,000港元，全年租金收入為360,000港元，年度開支（如管理費、差餉等）為60,000港元。套用公式計算，租金回報率約為3%。
使用進階版公式時，需詳細列出並計算所有相關費用和開支，以確保計算結果的準確性。這有助於投資者更全面地了解物業投資的實際回報。
將資金轉為磚頭收租 | 推高買樓放租的投資價值
目前樓市相比昔日瘋狂的年代尚有一大段距離，為何在不同的投資工具中，還要選擇將資金轉為磚頭收租？讀者可考慮一系列的宏觀因素，除了開首時所提及的減息效應外，一些樓盤開賣時大幅「劈價」去庫存亦令投資者的入市難度進一步降低；加上港府自實施「高端人才通行證（高才通）計劃」兩年以來批逾九萬宗申請，大量的新增需求都進一步推高買樓放租的投資價值。
有投資租金回報價值 | 每年租金回報隨時可達4.3厘
不過，要準確地捕捉真正有投資租金回報價值的單位亦不容易，買家要花時間實地考察和搜集資料。筆者就留意到，港島東區一個單幢式物業新盤，座落於東區一條著名美食街，至地鐵站僅需一分鐘的步行距離，剛剛在一月現樓開賣時銷情相當不錯。該樓盤的定價亦相當具競爭力，一個220呎的低層開放式單位折實售價只需335.1萬元，呎價僅15,232元。翻查資料，同區較舊且距離地鐵站較遠的一個屋苑租盤開價介乎47元至57元一呎，如果投資者叫價55元一呎，即租金每月約12,100元，每年租金回報隨時可達4.3厘，租金回報高於不少銀行的定存計劃。
香港收租回報率受哪些因素影響？
香港的租金回報率受到多種市場因素的影響，以下是主要的考量點：
- 物業類型
物業類型是影響香港租金回報率的重要因素之一。舊樓的管理費通常較低，維修成本相對較少，因此租金回報率可能更高，尤其是部分位於舊區、有重建潛力的物業，其未來增值潛力亦有望提升整體回報。
而新樓則多配備完善的屋苑設施和室內裝修，對租客更具吸引力，不過其購買成本相對較高，可能會壓低實際的租金回報率。選擇哪一類物業，需視乎投資者的目標與預算而定。
- 地區
地區選是另一個影響租金回報率的重要因素。位於核心商業地區如銅鑼灣或尖沙咀的物業，因地段優越及交通便利，租金水平通常較高，吸引大量上班族承租，潛在租金回報較可觀。若物業鄰近大學，如香港大學、西營盤或大圍，則特別受學生市場歡迎，租盤需求穩定，空置率亦較低。至於新界地區如荃灣或天水圍，則多以家庭客為主，雖然租金增長未如市區顯著，但租客一般租期較長，回報較為穩定。選擇合適地段，能有效提升物業的出租率與回報潛力。
- 樓市環境
樓市環境對租金回報率有着顯著影響，尤其是樓價與租金之間的走勢變化。當樓價上升而租金未能同步增長，甚至出現下跌時，將會壓縮租金回報率，投資回報相對減少。不過，若同時遇上按揭利率下降的情況，則有機會減輕供款壓力，部分抵銷回報下降的影響。
此外，政策因素亦值得關注，例如政府早前撤銷樓市辣招，使得購入400萬元或以下物業僅需繳付100元印花稅，大大降低投資成本，有助提升整體租金回報效益。投資者應密切留意市場與政策變化，靈活調整投資策略。
- 單位大小
一般而言，中小型單位的市場需求較大，特別受到首次置業者、單身人士及小家庭的青睞，因此回報率相對較高。根據中原地產數據顯示，中小型單位的平均租金回報率約為2.62%，而大型單位則僅為2.04%。這反映出中小型單位在投資層面上更具吸引力，尤其在預算有限或希望提高現金流的情況下，更適合用作收租用途。
- 經濟因素
首先，利率變動是其中一個關鍵指標。當利率上升，按揭供款成本隨之增加，投資者的財務壓力加重；不過，由於置業門檻提高，更多人選擇租樓，從而推高租金水平，令租金回報率有機會上升。
另一方面，失業率及工資增長則直接影響租客的支付能力與市場需求。若失業率上升或工資停滯不前，租客負擔能力下降，可能導致租金下調甚至空置率上升，影響整體回報。因此，投資者在衡量物業投資時，亦需密切留意宏觀經濟狀況及其對租務市場的影響。
- 其他成本
除了租金收入外，其他持有成本亦會影響實際的淨租金回報率。常見的支出包括差餉、管理費、維修費等，這些開支會在計算實際收益時扣減租金收入，從而影響回報表現。因此，投資者在計算租金回報率時，不能只考慮表面回報，應將所有相關成本一併納入考慮，才能更準確地掌握物業投資的實際盈利能力。妥善預算這些支出，有助投資者作出更明智的財務規劃及物業選擇。
- 出租物業保險
出租物業保險也是提升租務保障、穩定回報的一環。投資者可考慮為物業投保家居保險或專為業主而設的出租物業保險，以保障因租客拖欠租金、損壞物業或突發意外（如火警、水浸）所帶來的財務損失。這類保險能有效降低出租風險，讓投資者即使面對不穩定的租務情況，亦能保障資產安全及維持穩定現金流，有助提升整體租金回報的可預測性與穩定性。
如果樓價飛升投資者還可以轉租為賣 直接套現
當然，投資須有全盤考慮，大家計算租金回報時還要考慮不同因素，例如由業主承擔的管理費、差餉、裝修及維修成本、租約之間的空窗期成本，以及其他稅項和雜項支出等。但另一邊廂，即使還有各式各樣的支出，如果投資者押注樓價已見底，未來樓價升幅所帶來的資產增值又會倒過來助投資者抵銷這些成本，增加投資回報，而且如果樓價當真飛升，投資者還可以轉租為賣，直接套現離場。
近期不少消息指市場上多了買家以一筆過（full pay）的形式支付樓價而不做任何按揭，相信這類買家乃看好短期的樓價走勢，期望短時間內可以低買高賣獲利，又不會因為提早償清按揭而被罰息。所謂「春江水暖鴨先知」，如果炒家們開始有所動作，或許是對仍在觀望的準買家們一個啟示。如您想更深入了解投資單位的實際回報，建議參考這篇進一步說明的相關內容：【入息唔夠計？租金收入可能幫到手！】
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