村屋估價不足 | 村屋地址DD及Lot的意思 | 村屋估價時所需資料
若想以較相宜的價錢換取較大的空間，不少朋友會考慮買村屋。不過村屋的按揭申請跟一般買賣不同，因其間隔和業權等因素較複雜，銀行較難作出估價，以致申請難度亦較高。談到村屋估價，首先要認識「DD」和「Lot」。所謂DD，即「丈量約份」（Demarcation District），而Lot就是「地段編號」，兩者結合就可以精準標示村屋位置。當然，知道位置後，銀行還要知道樓齡和實用面積（有平面圖更佳），如果單位有花園，花園面積和有否入契等因素，都會影響最終估價。
村屋估價不足 | 村屋估價不足原因 | 村屋最高8成半30年期按揭
根據經驗，村屋通常較難估足價，因為它們位置偏僻，有些涉及路權問題，部份還有樓齡高、僭建、所在地區發展潛力有限等問題，以致銀行的估算往往傾向保守。而且為了控制風險，有時銀行會調高利率或縮短按揭年期，以保障自己不會做了蝕本生意。即便如此，理論上村屋最高仍可做到8.5成按揭，年期最多30年，視乎樓齡、成交價及申請人收入等因素而定。
村屋估價不足 | 估價與成交價差距太大被拒按揭申請 | 村屋估價不足實例
日前同事協助了一宗村屋交易。一名買家購入一間530萬元、12年樓齡、實用面積700呎的村屋。她本來打算申請貸款300萬元，即約5成半按揭，但其後大行的估價只有380萬至400萬，跟成交價的差距太大，申請慘被拒絕。
村屋估價不足 | 中小型銀行村屋估價有機會較接近成交價 | 村屋按揭現金回贈
一般來說，買賣價與估價相差不應超過10%，故在我們的協助下，買家又再向另外兩間中小型銀行申請，結果覓得一間銀行，其估價相對較接近原來的成交價。但緊接的問題則是入息水平不足，客人月入16,500元，不足以符合27,000元的要求。她本想找擔保人，可惜家人信貸評級一般，亦欠卡數，無法幫忙。最後我們與銀行溝通，銀行指可以將其「預計租金收入」一併計算入息。該村屋預計租金16,000元，而預計租金收入會被銀行打上六至八成折扣，銀行其後以七折計算，得出11,200元的額外收入，加上原來的16,500元，買家總入息終於超過27,000元，得以符合要求。結果客人成功獲批300萬元貸款，H按封頂息率3.8%，雖略高於一般的3.5%，但她也享有0.5%的現金回贈。
村屋估價不足 | 預估租金時參考因素 | 村屋按揭與普通住宅按揭差異
銀行「估租」時，會參考同區類似單位的租金水平，資料來源包括差餉物業估價署的數據、地產網站，以及內部的估值表等，並按物業面積、地段及樓齡等因素調整。而村屋按揭年期跟一般住宅單位一樣，以「75減」或「80減」公式計算，即用75或80減樓齡或人齡，以較低者作為供款年期上限。例如樓齡已高，銀行願意批出的供款年期亦會相應縮短。 村屋按揭始終較為複雜，估價不足風險大，預計租金亦較難計算，購買前最好多問幾間銀行估價，並細看年期、利率及現金回贈等條件，逐一比較。
村屋按揭常見問題
Q： 村屋估價為什麼需要提供「DD」和「Lot」？
A：「DD」是「丈量約份」（Demarcation District），「Lot」是「地段編號」。
兩者結合就可以精準標示村屋位置並了解路權問題。
Q：銀行 / 測量師行對村屋估價取態？
A：村屋做估價時需要的資料較一般物業估價多，需要提供物業地址、DD及Lot、樓齡、實用面積（有平面圖更佳），如果單位有花園，花園面積和有否入契等因素，都會影響最終估價。而且村屋成交量較少、樓宇結構問題、樓齡等等因素，銀行估價保守。
Q：村屋最高按揭成數是多少？
A：村屋最高可以做到8.5成按揭，按揭年期最多30年。但是因為村屋樓齡普遍偏大，有機會會以「75減」或「80減」計算按揭年期。另外成交價、樓宇結構、路權、申請人收入、銀行取態等等因素均會影響最終按揭成數。
Q：入息水平不足如何解決？
A：入息水平不足可以嘗試加入擔保人、轉用資產水平按揭或減低貸款額等等方法。另外不購買按保做高成數按揭，並且是投資預計會出租物業可以嘗試用預估租金收入的方法繼續申請按揭。
Q：村屋也有按揭現金回贈？
A：村屋當然也有按揭現金回贈。大型銀行現金回贈高達0.4%至0.6%；中小行現金回贈高達0.3%至0.6%。
🔍 村屋按揭建議事項
- 事先了解該村屋是否有路權，僭建問題。
- 村屋樓齡較大，會以「75減」或「80減」計算按揭年期。
- 村屋估價不足情況較嚴重，建議購買前向多間銀行估價
- 向2至3間銀行申請按揭，再比較年期、利率及現金回贈等條件。
預計租金估價常用問題
Q：如何預計租金？
A：與普通物業估價一樣，提供物業地址便可做預計租金估價。
如果是村屋估價需要提供DD及Lot、樓齡、實用面積（有平面圖更佳）。
Q：村屋估價也會影響預計租金？
A：村屋估價不足的情況下影響該物業樓價，平均呎價等等，這些均為預計租金的考慮因素。
假若村屋估價不足預計租金也有機會稍低於市場價格。
