租金回報率 | 去年12月整體租金回報率輕微回落 | 超過六成屋苑「供平過租
最近樓市氣氛持續回暖，中原最新發表的報告指出，雖然去年12月的整體租金回報率錄得3.43%的輕微回落，但縱觀全港，大部分屋苑的租金回報率依然「跑贏」現時的H按息率。數據顯示，目前有超過六成屋苑「供平過租」，反映租務市場的支撐力依然強勁。而日前公佈的《財政預算案》雖對樓市著墨不多，但一些「小甜頭」如寬減2026-27年度首兩季的住宅物業差餉（每季上限500元），算是稍稍減輕收租業主的成本，為市場注入一定的正面氣氛。
租金回報率 | 租金回報率的計算方法 | 值得投資的物業的特性
那麼買樓收租是否單看回報率，逐個盤計數，預期回報率愈高就愈好？近期我們處理了一宗成交個案，一名資深投資客斥資約1,200萬元，以「連租約」形式購入西灣河一個大型臨海屋苑單位。該單位目前每月租金收入為30,000元，按簡單的租金回報率公式（即全年租金除以樓價）計算，回報率大約為3厘，驟眼看來回報不算「標青」，但投資是做時間的朋友，客人眼裡看到的是長遠的投資價值。他直言該物業勝在屬於大型臨海屋苑，擁有優越的地段、完善的社區配套及便利的交通。這類優質資產的防守性極強，未來的長遠升值潛力才是他最看重的。
租金回報率 | 租金回報率不是越高越好 | 合理的租金回報率水平
這正好帶出一個很多新手投資者常犯的盲點：過份著眼即時回報，以為租金回報率跟投資價值有絕對和直接的關係。一般來說，2.5厘至3.5厘的租金回報率屬於正常且健康的水平。要做到高於4厘並不容易，大家只要翻查市場數據便會發現，那些動輒高達4厘甚至5厘回報的物業，往往集中在樓齡較高的舊式屋苑。這種看似吸引的高回報率，有時其實倒過來看是一個「警號」，因為它往往是單位的樓價長期低迷或反覆下跌所推砌出來的數字遊戲。
租金回報率 | 投資物業需考慮的因素 | 長遠投資需要放長線釣大魚
舊式樓宇雖然短期的租金收益率看似「和味」，但買家接手後隨時要面對樓宇老化、高昂的維修費用，甚至因地理位置及配套欠佳而導致客源狹窄等問題。長遠來看，這類物業可能樓價持續跑輸大市，且流動性低難以轉手，最終賺租金蝕樓價。房地產對於大部份人來說屬於長遠投資，就算是短線投機，似乎真正能在短時間內操作獲利的也是樓價波幅而非租金收入，遑論進取的投資者還可選擇其他類型投資產品。市場就是一面「照妖鏡」，性價比高的東西往往不易找，也很大機會不便宜，要以個人眼光勝過市場預期，還是留給專業的投資者吧。
租金回報率
簡易版租金回報率
公式：
(每月租金×12個月)÷樓價×100%(每月租金×12個月)÷樓價×100%
例子：
(每月租金$30,000×12個月)÷樓價$12,000,000×100% = 租金回報率 3%
進階版租金回報
公式：
[(每月租金−每月雜費)×12個月]÷(樓價+買樓開支)×100%[(每月租金−每月雜費)×12個月]÷(樓價+買樓開支)×100%
例子：
(每月租金$30,000×12個月 – 每年管理費、差餉約$20,000)÷(樓價$12,000,000+買樓開支印花稅$450,000+律師費$10,000+地產代理佣金$120,000)×100%(每月租金$30,000×12個月 – 每年管理費、差餉約$20,000)÷(樓價$12,000,000+買樓開支$450,000+律師費$10,000+地產代理佣金$120,000)×100%
≈ 租金回報率 2.70%
租金回報率注意事項
在計算租金回報時，「成本」往往是投資者最易忽略的盲點。要準確評估物業的真實價值，關鍵在於全盤計算所有開支，這不僅涵蓋印花稅、律師費及裝修費等「一次性置業成本」，更須計入管理費、差餉地租及物業稅等「持續性持有成本」。特別值得留意的是，按揭利息已成為最大支出項目，對實際淨回報有著決定性的影響，投資者切勿掉以輕心。此外，審慎的計算更應預留緩衝，將未來的維修保養費用及單位「空置期」的潛在租金損失納入預算。
