資產按揭 | 資產按揭計算方法 | 銀行對資產按揭的取態
以資產水平申請按揭，關鍵在於「資產對應樓價」。 銀行考量的是您是否有足夠資產對應物業總值，而非僅對應貸款部分。如果按揭成數較低，兩者可有極大差距。
資產按揭 | 香港、國內及柬埔寨存款作資產按揭 | 海外資產作資產證明實例
筆者一位客戶為製衣業商人，長年於中國內地及柬埔寨經營業務，計劃以資產證明方式購入一個作價約9000萬元的一手住宅物業，並申請七成按揭。表面看來，客人的條件相當充裕，他在香港、內地及柬埔寨三地合共持有超過二十個銀行戶口，資產全數以現金及定期存款形式持有。
資產按揭 | 柬埔寨資產未能全數接納計算 | 銀行要求提交資金來源證明
事情當然沒有這麼簡單。當他遞交申請後，便被通知他在柬埔寨持有的部分資產未能能接納計算，因為柬埔寨被銀行列為高風險地區，他被要求提供極為完整的資金來源證明，包括資金最初獲得、跨境轉移及現時存放的全套紀錄。客人做開老闆，要他籌備這些東西絕非易事，從經驗來說，很多申請人都傾向放棄，乾脆決定不以那些資產支持申請。
資產按揭 | 銀行一般採用1比1計算資產按揭 | 剔除柬埔寨資產不夠計算
而更關鍵的問題，是開首時所說的資產水平計算方法。客人最初以為只要其可動用的資產與借貸額相若就符合要求，但實質銀行所採用的「1:1」計算，其基準並非貸款額，而是物業價值本身。換言之，理論上的客人本身要有9000萬元資產，而非樓價七成的6300萬元。剔除柬埔寨的資產後，客人於香港及內地可用的總資產減至約8100萬元，距離9000萬元門檻說多不多，說少又不少。
資產按揭 | 最終銀行採用光豬價作資產比例的計算基準 | 客人成功獲批按揭
後來經過同事計算，因為客人心儀物業乃一手新盤，附帶發展商提供的現金回贈及稅務補貼，折算後的實際樓價較名義上低約700萬元，我們遂與銀行多番溝通，爭取以「折後樓價」作為資產比例的計算基準。最終銀行接納以約8300萬元作為評估基礎，客人的資產水平大致能夠匹配，按揭成功獲批。
資產按揭 | 國內中小型銀行資產證明未必受認證 | 有機會被要求補交相關文件
以上個案還不能反映事實全貌。不止資產跟樓價「1:1」，有些銀行還會要求申請人有相等於至少一年供款金額的流動資產。用剛才那個個案來說，每月約27.4萬元的供款則等於申請人要有多329萬元資產。另一方面，如有些資產是來自內地的話，部分內地銀行，尤其是中小型銀行，所能提供的文件往往僅為「資產證明」，只顯示某一時點的總資產金額，而未能提供完整的月結單或交易紀錄。由於在港批核按揭的銀行無法從中觀察資金流向與穩定性，這類資產的說服力會較低，不時被要求補件，甚至被剔出計算。所以，如申請人的資產散落不同國家地區，就要留意自己實際可應付的樓價，可能比你自己所想的要低。
按揭常見問題
Q：哪些人會用資產水平申請按揭呢？
A：擁有豐厚且可證明的流動資產，但缺乏符合銀行要求的固定、持續的薪金收入流水證明的人士，例如退休人士、自僱人士、專業投資者等等。
Q：資產按揭最高可申請的按揭成數是多少？
A：資產按揭最高可批出7成按揭。
內地資產證明
- 現金
- 參考銀行月結單和流水帳
- 以三個月的平均數計算
- 定期存款
- 以三個月的平均數計算
- 股票
- 現金戶口
- 物業
- 已完成供款的現契物業
- 部分銀行接受大灣區或國內一線城市能進行估值的物業
- 以市值3成計算
海外資產證明
- 現金
- 參考銀行月結單和流水帳
- 以三個月的平均數計算
- 部分國家屬於高風險銀行取態謹慎
- 定期存款
- 以三個月的平均數計算
- 部分國家屬於高風險銀行取態謹慎
- 股票
- 現金戶口
- 部分國家屬於高風險銀行取態謹慎
- 物業
- 視乎物業所在國家及地區
