非固定收入 | 銀行謹慎審批按揭的因由 | 收入不穩定影響銀行審批
住宅物業的按揭貸款動輒涉款數百萬至千萬元，銀行為了不讓貸款變成壞帳，當然會仔細審視申請人的資產或入息，希望可以得知申請人有否足夠的還款能力。如果申請人本身沒有固定收入，如建築、物流運輸或飲食業等，可能在申請過程中較為「輸蝕」，試想像一位名店銷售員，向你報稱七月份收入30,000元，八月份收入47,000元，今個月則有41,000元，然後她說年尾聖誕私佣較多，屆時月入起碼45,000元⋯⋯要你批出一個月供22,500元，供30年的貸款方案，你批抑或不批？
非固定收入 | 建築業收入不穩定 | 收入證明齊全批出高成數按揭可能性大
最近筆者接觸到的一位從事建造業的客戶。客戶本身收入不固定，但因為首期資金有限，仍有意試借高成數按揭（八成按揭），以幫助購入一個價值510萬元的單位。對按揭事宜一知半解的朋友可能會誤以為，但凡沒有固定收入者均可打定輸數。其實也不然，背後關鍵在於申請人能否提供齊全的收入證明。就算每月沒有固定入息金額，如果文件準備充足，還是會有機會獲批八成甚至九成按揭。
非固定收入 | 出糧支票的複印件作收入證明文件 | 準買家應及早保存收入證明作按揭申請準備
客戶平日出糧方式主要以支票為主。因為他早有置業打算，故一直保持良好習慣，將出糧支票的複印件妥善保存，以作為日後的收入證明文件。主要的挑戰是，客戶過去六個月的出糧支票乃來自三間不同的公司，這令銀行初步審核時有所疑慮。實情是，客戶一直跟隨同一位判頭工作，但判頭往往同時承接數間公司的工程，再分派予工人，以致出現出糧支票來自不同雇主的假象。
非固定收入 | 專業資格證明地盤日薪高的原因 | 公司信加強收入證明可信性
於是，我們建議他向判頭要求發出一封公司信，證明三間公司支票實際上來自同一位僱主。以建造業工人為計，一般只要工友能出示六個月的出糧紀錄、強積金供款紀錄以及稅單，再加上一封公司信，寫明每月的工作日數與時數，銀行便可以據此作出評估。由於部分地盤工日薪較高，部分銀行還會要求申請人提供專業資格證明，例如「建造業工人註冊證」及「建造業安全訓練證明書」，以確認其薪金合理性。今次因為判頭在公司信上還補充了有關支票公司不一的原因，銀行信納客戶就算沒有固定收息，收入亦相對穩定，最終如他所願批出了八成按揭。
非固定收入 | 非固定收入亦能批出高成數按揭 | 妥善保存收入證明
這個個案說明，即使非固定收入人士，亦並非不能成功申請高成數按揭。雖然地盤工人的收入較為浮動，而且多以現金或支票方式出糧，但只要能夠妥善保存紀錄，並補充公司信、資格證明等文件，銀行仍然會作出合理考慮。若能提早準備齊全文件，八成甚至九成按揭並非遙不可及；提早規劃與保存相關入息紀錄，是成功申請的關鍵。
Q：非固定收入申請高成數的秘訣是甚麼？
A：銀行在按揭審批時最重視客人的還款能力及其穩定性，提供稅單、公司信、6個月銀行月結單及6個月糧單作收入證明，正常情況下銀行以近6個月的收入平均為計算DTI。假若收入證明略顯薄弱，可以增加一位可靠的擔保人提高申請成功率。
Q：銀行為什麼對非固定收入人士按揭審批較嚴謹？
A：因為從事地產、保險、飲食、旅遊等行業人士底薪只有一萬甚至幾千，經濟不景加上每月收入非常不穩定，銀行只能保守看待非固定收入人士的收入，例如取近6個月月薪的平均數的方式作非固定人士的每月薪金。
香港常見的非固定收入人士
一、 創意及媒體產業
- 自由職業者
- 平面設計師 / UI/UX 設計師：按項目接案，為客戶設計標誌、網站、應用程式介面等。
- 攝影師 / 錄像師：承接婚禮、活動、商業廣告、產品拍攝等。
- 撰稿員 / 編輯 / 翻譯員：為媒體、廣告公司、網站提供寫作、審稿或翻譯服務。
- 社交媒體管理員 / 數字營銷專員：為企業管理社交平台帳戶，制定營銷策略，按項目或按月收費。
- 表演藝術及娛樂
- 樂手 / 歌手 / DJ：在酒吧、餐廳、婚宴、商業活動中表演。
- 演員 / 模特兒：參與廣告、電影、戲劇或時裝表演，按工作天計算酬勞。
- 司儀 / 活動主持：為各類典禮、論壇、公司活動擔任主持。
二、 專業及技術服務
- 專業顧問
- 資訊科技顧問 / 程式開發員：承接軟件開發、系統維護等短期項目。
- 市場營銷顧問：為企業提供短期市場策略規劃。
- 財務顧問 / 保險代理：收入主要來自銷售保險或投資產品的佣金。
- 技術勞工
- 裝修師傅 / 水電工：通常自僱，按工程報價收取費用。
- 健身教練 / 瑜伽導師：在健身中心授課、提供一對一私人訓練，或開設工作室，收入與學生數量掛鉤。
- 汽車維修技工：在車房工作或自僱，收入可能包含底薪加提成。
三、 銷售及服務業
- 佣金主導的銷售
- 地產代理：收入絕大部分來自物業買賣或租賃的佣金。
- 汽車銷售員：收入依賴銷售汽車的數量和金額的佣金。
- 奢侈品銷售員：雖然可能有底薪，但相當大部分收入來自銷售佣金。
- 服務業
- 的士 / 小巴 / 貨車司機：如果是租車經營，收入為營業額扣除租金和油費，每日不同。
- 餐飲業從業員：部分職位可能設有底薪加小費分帳。
- 美容師 / 按摩師：在美容院工作，收入可能為底薪加服務費提成。
四、 新興經濟及零工經濟
- 平台經濟工作者
- 外賣配送員：透過Foodpanda、Deliveroo等平台接單，收入按訂單計算。
- 網約車司機：透過Uber、HKTaxi等平台接載乘客，收入與接單量直接相關。
- 任務外包員：透過網上平台承接數據輸入、問卷調查、簡單設計等零散工作。
非固定收入的特點與挑戰：
- 優點：工作時間和地點靈活，有機會獲得高於固定薪金的回報（特別是銷售成功的項目），能同時處理多個項目。
- 挑戰：
- 收入不穩定：是最大的挑戰，需要良好的財務管理以應對淡季。
- 需要自我推銷：需要不斷建立人脈和尋找新客戶。
- 缺乏福利保障：通常沒有僱主提供的醫療保險、退休金或有薪假期。
- 自行處理稅務：需要自行記錄收支，並向稅務局申報利得稅。
建築行業人士
1. 地盤工 – 前線勞動者的統稱
「地盤工」是一個統稱，指所有在建築地盤前線工作的工人。這個詞強調的是工作地點和勞動者身份。
- 每一個「地盤工」都必然屬於某一個或多個「工種」。
- 例如，一位地盤工可以是「紮鐵工」，另一位可以是「泥水工」。
- 他們可以是：
- 直接受僱於某間建築公司，有固定月薪。
- 日薪散工，按日出勤計算工資，由判頭聘用。
「工種」是指按專業技能劃分的不同工作類型。就像醫院裡有醫生、護士、物理治療師一樣，地盤裡也有不同的專業崗位。
- 例子：
- 泥水工：負責批盪、鋪瓦、地台等混凝土工作。
- 紮鐵工：負責捆紮鋼筋，為混凝土提供結構骨架。
- 木工：負責製作和安裝混凝土模板。
- 電工：負責安裝電線、插座、照明系統。
- 水喉工：負責安裝供水、排水管道。
- 搭棚工：負責搭建和拆卸施工用的竹棚或金屬棚架。
- 金屬工 / 焊接工：負責金屬結構的焊接和安裝。
2. 判頭 – 管理層與承判商
「判頭」是一種角色或身份，屬於管理層。判頭通常自己擁有一班工人，從大型承建商（總承建商）那裡「判」一部分工程來做。
在香港的建造業分判制度中，「大判」和「二判」（甚至還有「三判」、「四判」）是層層遞進的關係，構成了一個複雜的承判鏈。簡單來說，這是一個「層層分判」的體系，工程項目會像金字塔一樣，由上至下分派出去。
- 主要職責：
- 承接工程：向大公司承包某個特定項目（例如，一個樓層的紮鐵工程）。
- 招聘和管理工人：聘請所需工種的地盤工來完成工作。
- 發放工資：負責計算和發放旗下工人的薪金。這解釋了您上一個案例中，為何工人會收到來自不同公司的支票，因為判頭可能同時為幾家公司做項目。
- 監督進度和質量：確保工程按時、按質完成。
- 與地盤工的關係：
- 判頭是老闆或管理者，地盤工是員工。
- 一個判頭手下可能管理多個不同「工種」的「地盤工」。
這個制度帶來的影響（優點與缺點）
理論上的優點：
- 專業分工：讓專業的公司做專業的事，提高效率。
- 靈活性：大判可以根據項目需要，靈活聘請最合適的分包商。
實際上的常見弊端：
- 層層剝削：
- 每一層判頭都需要賺取利潤，導致越是下層的判頭，可用的資金越少。
- 直接影響到最前線工人的工資和工作條件，容易引發工資糾紛。
- 質量與安全隱患：
- 下層判頭在利潤微薄的情況下，可能會偷工減料或忽視安全措施來節省成本。
- 責任鏈過長，當出現問題時（如漏水、結構缺陷），追究責任變得非常困難。
- 溝通效率低下：
- 指令和資訊需要經過多層傳遞，容易出現誤差和延誤。
