做了保單融資,按揭審批有影響?

近兩年保費融資愈來愈流行,原理上與買樓做按揭相近,例如,假設買入500萬元的保單,把這份保單抵押給銀行,客戶只需付約100萬元的「首期」,餘下400萬元由銀行出資。這方法下可以最低成本,槓桿出大額保障或回報。不過,筆者早前都提醒過,這類操作其實都是貸款的一種,部分銀行會把這筆貸款註入信貸報告中,如日後買樓做按揭,銀行會如何計算申請人的尚餘貸款能力呢?

個別銀行計入連本金供款

現時市面上大部分保單融資產品是還息不還本,不過當置業做按揭時,部分銀行會假設客戶要同時償還本金去重估客戶每月供款,再要進行壓力測試。更有部分銀行會視保單融資貸款為「透支」(OD line)去計算,由於保單融資金額一般都過百萬元,不論銀行是以供息兼供本或是OD line去計算客戶還款能力的話,絕對會影響到按揭審批。

還款額倍增,入息難以再做樓按貸款

舉例,假設保單融資金額為400萬元,年期10年,客戶每月供息不供本,支出只是約7千元,但如銀行計算其連同本金的供款,並加上壓力測試,每月還款便會升至逾4.3萬元。這情況下,單計保單融資部分,客戶每月入息要有逾7.2萬元才足夠,也即是客戶除非月入高於10萬元,否則都難以再做樓按貸款。

不過,以上計算方法,只是個別銀行的做法,不少銀行只會計客戶實際供息部分的供款開支,而我們亦協助不少做了保單融資的客戶,順利批出銀行按揭,息率及年期皆沒有受保單融資所影響。另外,亦有部分銀行不會把保單融資金額註入信貸報告,如不太確定如何計算,建議在做決定前先找專業人士做評估便更放心。

專家樓評:做了保單融資,按揭審批有影響?
專家樓評:做了保單融資,按揭審批有影響?

撰文:利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

來源:ON.CC 7月8日(五)


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