買樓結婚是人生喜事,不過買樓後,才記起曾做樓按擔保人,已耗盡了個人入息的最高貸款額度,不足以支撐兩間物業的按揭,怎麼辦?

個案背景:

客戶月入約6萬元,近日購入約800萬元的物業作為婚後的居所,並計劃做60%按揭。如客戶沒有其他債務及貸款的情況下,客戶入息絕對足以通過壓力測試。可是,在2年多前,原來曾為家人作按揭擔保人,擔保約400萬元物業按揭。由於銀行在計算供款佔入息比率時,會把擔保物業的供款,計入你新做按揭的壓力測試中!

按上述情況,客戶不可能通過銀行的基本入息要求! 客戶除了「撻訂」,還有其他解決方法嗎?

解決方案:

按我們經驗,客戶有兩方案可考慮:

方案一:

有部分銀行,可接受業主不是借款人,客戶太太可以作為物業的借款人,但這個做法,會令到太太日後再置業做按揭時,遇上客戶現時同樣的狀況。

方案二:

有部分銀行,可以在不看樓宇信貸報告下批出按揭,但有可能貸款成數要比平常下調10%至20%,或是要上調按揭息率。

客戶最後選用了方案二,只做40%按揭,在銀行不看樓宇信貸報告下,客戶順利獲批30年按揭,息率H+1.33%,有0.8%銀行現金回贈。

按揭小貼士:

  • 做了「擔保人」,日後在自己申請按揭時,最高按揭成數要減一成。例如如買入800萬元物業,在不加借按揭保險的情況下,正常最高可借60%,但如果你已做擔保人,按揭成數便要減10%,最高只可借50%。如想做更高按揭成數便要做按揭保險。
  • 做了擔保人,自己再置業時,供款與入息比率計算,與一般首置人士不同。
    一般首置人士,供款與入息不能多於50%,加息3厘壓力測試後,不能多於60%。不過,若做了擔保人或已有按揭在身,在銀行眼中便是「multiple mortgages」,供款佔入息比率都要扣減10%。
供款佔入息比率加息3厘
壓力測試後
首置人士50%60%
有按揭在身/ 做擔保人40%50%
有按揭在身/ 做擔保人
兼借按保多於樓價20%
35%45%
  • 若你是其他物業的擔保人,即使你沒有負責擔保物業的供款,但該物業的供款仍要計入你新做按揭的壓力測試中,簡單來說,即是每月收入要倍增才有望通過壓力測試。
    例如:擔保物業貸款額300萬元,貸款30年,利率2.5%,另計劃買入800萬元單位,借80%,年期30年,利率2.5%,如果要通過壓力測試,月入要有約$12萬元!較單單購入一層800萬元物業,做80%按揭,月入要求多近一倍。
假設:新買入800萬元單位,借60%,年期30年,利率2.5%首置人士已擔保400萬元按揭貸款
再申請按揭
按揭成數60%50%
(已做擔保人最高按揭成數要降10%,
如要做60%按揭,需加借10%按揭保險)
供款佔入息比率50%
(所需入息
約$37,932)
40%
(所需入息
約$88,265)*
壓力測試下
供款佔入息比率
60%
(所需入息
約$45,423)
50%
(所需入息
約$101,470)*
例如:擔保物業貸款額400萬元,貸款30年,利率2.5%,另新買入800萬元單位,借60%,年期30年,利率2.5%,如果要通過壓力測試,月入要有逾$10萬元!較單單購入一層800萬元物業,做60%按揭,每月入息要求多逾一倍。
*連加借按揭保費
買樓結婚是人生喜事,不過買樓後,才記起曾做樓按擔保人,已耗盡了個人入息的最高貸款額度,不足以支撐兩間物業的按揭,怎麼辦?
作為按揭奇難雜症專家,當然要幫客人分析利弊,同時搵通天地線,協助客戶向銀行傾最好的條件,讓客人挑選最適合的方案。
按揭專員 GILBERT CHAN (陳生)
Gilbert Whatsapp:96400666
Gilbert Email: gilberttschan@ricacorp.com

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