俄烏局勢緊張,加上市場預期美國快將加息,資金避險流回美元令港元轉弱。股市走資,兼季結臨近,近日看到拆息上升,與供樓相關的一個月銀行同業拆息近日升至逾14個月高位。每次拆息抽升之際,都會接到查詢問供樓用銀行同業拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)還是定息按揭划算呢?

H按有封頂息率保障

就目前情況看來,最「進可攻,退可守」必然是H按,絕大部分銀行的H按產品,皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎,同時再設有一個封頂息率(又稱鎖息上限),普遍是與P按息相同的。也即是說,在市場資金氾濫,資金成本低時,選用H按的人士可以較低息去供款,但是即使市場資金緊張,拆息抽升,也會有封頂息率保障,不會較P按用家多付利息。

舉一個例子,貸款額400萬元,供款年期30年的話,以現時最優惠的H按息率H加1.3厘及一個月拆息0.25厘計算,實際按息約1.55厘,每月供款約1.39萬元,但即使一個月拆息抽升至3厘,由於有鎖息上限P減2.75厘保障,所以客戶供款息率最高是2.5厘,每月供款升至約1.58萬元。這與選用P按的人士相同。

P按、H按、定息按揭比較
P按、H按、定息按揭比較
按揭證券公司於2022年3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。另外,由於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。
按揭證券公司於2022年3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。另外,由於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。

現時定息計劃欠吸引

至於定息按揭方面,多數在加息周期時選用較為划算。現時10年定息是2.1厘、15年為2.25厘、20年為2.4厘,表面來看息率是較H按鎖息上限低一點,但目前選用的人非常少。金管局數據顯示,大約只有0.1%的人選用。單看數字已能了解到定息按揭並不吸引,主因是市場預計美國即使步入加息周期,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,短期內跟隨的加息的機會不大。

事實上,參考上一轉加息周期,美國期內共加息9次,合共2.25厘,而香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。再參考2009年時的定息計劃及由2020年底至今的定息按揭計劃,大部分時間都會較選用H按人士多付了利息。是否值得選用定息計劃,就要視乎大家估計未來香港銀行會急速並頻密加息的機會有多大了。

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

來源:東方日報專欄 2022年03月11日(五)


利嘉閣選擇揭開與坊間關係銀行的中介,是最大的不同,是有很多複雜的部分/曲折離奇的案例,我們都排除萬萬,出盡100%戰鬥力幫手!

利嘉閣按揭轉介熱線:2836 6121 / 2836 6183
Signal / WHATSAPP
 :  5662 2730
Email: mortgage@ricacorp.com


更多 定息按揭 / 高成數按揭 / 新按保 相關資訊

P按、H按、定息按揭比較

一文看清P按 、 H按及定息按揭優劣

在市場資金充裕時,H按是較「進可攻,退可守」。事實上,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,美國即使步入加息周期,香港短期內跟隨的加息的機會不大。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時,香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期,美國在加息9次,合共2.25厘之下,香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。

如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話,定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。


【按揭新手懶人包】按揭保險篇

【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇

按揭保險計劃,有新、舊之分?
使用按揭保險計劃的話,按揭成數就可以高達90%,而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。

「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃,但於2022 年2月23日,政府把「林鄭PLAN」再升級,由於在《財政預算案》中公布,市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。

首次置業人士(首置客)透過按揭保險申請90%按揭貸款,樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元;1,000萬元以上至1125萬元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬元;1200萬元或以下,最高按揭成數為80%。


呼吸plan如何申請轉按慳息?

【#按揭用語教室】咩嘢係呼吸plan? 點樣申請轉按慳息?

「呼吸 plan」當然「有辣有唔辣」,一般低息年期非常短,其後的利息明顯高於市場利率,可能去到 P +2%,即可能達到 7厘以上。有部分新手買家懂得在低息期完結,便申請轉按「慳息」,但未必有留意,想轉按都有不少限制,例如新造按揭成數要與人工掛鈎,要提供入息證明等。另外,在樓花期內未必申請到高成數按揭,若轉按獲批按揭成數不足,甚至要補錢,填補借款差額⋯不懂處理轉按,「呼吸 plan」可能變成「奪命 plan」!


利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

專家樓評:「呼吸Plan」轉按四招自救

新盤買家期望優惠期後樓價有所升值,便可以轉回銀行做按揭,但現時樓價未達至預期升幅,故他們無法轉回銀行按揭計劃,只能繼續供貴息了。筆者認為,新盤「呼吸plan」業主想成功轉按,不妨參考以下自救4招。


按保公司對住宅估價不足 可以點做?

按保公司對住宅估價不足 可以點做?

客人打算申請高成數按揭,但根據經驗所得,很多時候按保公司估價調整的速度不及銀行,由於該樓盤只是剛過SSD,成交量很少,故此估值參考亦很少,可能會出現按保公司估價未追到銀行估價的情況……


【按揭小百科】離島屋仔套現難題

黃詠欣:離島屋仔難套現 點樣加按可成功?

近日我們接到一個住在長洲的慈父的求助個案,希望套現他在長洲估值約200萬的平房物業,協助即將結婚的兒子買樓。不過他自行到長洲的銀行分行查詢,都被拒絕申請,這位慈父經朋友介紹下找我們幫忙,經了解後,發現這個案有幾個比較棘手的地方。


15萬變出3,000萬  轉按套現財技

【真實案例】善用按揭套現財技 15萬變出3,000萬

客戶2004年把握到樓市低位首次置業。當時客戶月入不到$10,000,「死慳死抵」儲到15萬元,「瞓身」上車,成為業主。之後的17年間,多次用首間物業升值金額套現,由一層樓變出五層,市值已達逾$3,000萬。到底如何做到?


唐樓劏房 按揭套現有難度

唐樓劏房 按揭套現有難度?

樓分間劏房,呎租可能高過豪宅單位。不過,這類物業申請按揭套現絕不容易!如何解決?


近日我們接到一個居住長洲慈父的求助個案,希望套現他在長州估值約200萬的平房物業,協助即將結婚的兒子買樓,不過他自行到長州的銀行分行查詢,都拒絕其申請,這位慈父經朋友介紹下找我們幫忙,經了解後,發現這個案有幾個比較棘手的地方

離島屋仔套現難題?

近日我們接到一個居住長洲慈父的求助個案,希望套現他在長州估值約200萬的平房物業,協助即將結婚的兒子買樓,不過他自行到長州的銀行分行查詢,都拒絕其申請,這位慈父經朋友介紹下找我們幫忙,經了解後,發現這個案有幾個比較棘手的地方…….


RicaMortgage Pro APP provides one stop mortgage support, tools and services to help you find out which mortgage loans that best suits your financial situation.

利嘉閣‧按揭易APP提供揭揭服務及資訊集,「揭揭計算機」、揭揭轉介申請及免費撿取於一身,您輕鬆完成揭揭流程。

下載利嘉閣點擊揭易app無需露面,可做免費揭揭揭調查:
IOS : http://apple.co/1Nbxhzo
Android : http://bit.ly/1IJhbJb

你可能感興趣的文章