早於數年前,坊間一度流行「免息供樓法」,操作原理是每兩年一過銀行按揭罰息期便做「轉按」,以賺取銀行現金回贈以抵銷部分供樓利息開支,同時亦可考慮把樓價升值部分套現再作投資之用。不過,前兩年銀行把曾經大減按揭現金回贈,最低時降至不到1%,令到轉按慳息方法一度不太可行,直至近期銀行又再上調轉按現金回贈至高達貸款額的1.5%,加上銀行有「估凸價」的情況,現時是否再行「免息供樓法」的良機?

扣除律師費等開支套現36萬,可作投資或放回高息存款戶口

我們以一個實例作解釋,2019年初太古城翠湖台低層2房單位做價約891萬元,而現時該單位的最近銀行估值約915萬元,目前1000萬元以下物業,不借按揭保險的情況下,最高貸款額為500萬元,是以這個案,3年後轉按最高仍然是借500萬元,可套現金額不多,不過卻可有約7.5萬元(貸款額的1.5%)的轉按現金回贈,即使扣除律師費等開支,仍餘下逾6.5萬元,同時這次轉按套現金額約36萬元。即使完全不作其他投資,只放回高息存款戶口,賺取與供樓利息相同的利息,全年有約5,200元。

以65,000元加上5,200元,再減去供款上升的2,004元 (167元x 12月),這次轉按合共可賺到約68,200元,足以抵銷轉按後首11個月的利息開支有餘。

以「甩名」做轉按,可用「財爺PLAN」按保計劃,套現更多資金

如果在轉按同步做近親轉讓或「甩名」,更可用「財爺PLAN」按揭保險計劃,最高可以90%按揭,可套現更多資金,以上述例子最高可套現約359.7萬元,現金回贈可多約1萬元至約8萬元。不過,甩名轉按的成本亦較高,除了律師費,更要留意物業買賣印花稅開支及按揭保費的支出,同時亦要留意是否有足夠入息,能通過壓力測試。

留意按揭計劃詳情,以免出現明賺暗蝕的情況

另一方面,不同銀行按揭優惠適用的人士及群組也會有不同,除了現金回贈,要注意整個按揭計劃的詳情,例如有否存款掛鈎戶口,或有否鎖息上限等,以免出現明賺暗蝕的情況。建議找熟識不同銀行審批要求及取態的專業人士幫忙格價,可更快速地找到最筍,同時亦最貼合自身需要的銀行按揭計劃。

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

來源:東網on.cc專欄 2022年05月14日(六)


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