看過上集了解「轉按」的定義及原因後,應該很想知道「轉按」的流程及注意事項吧?以下就為大家解答!

按揭教室:轉按篇第二回
「轉按」可以賺到幾多銀行轉按回贈?

「轉按」的注意事項

「轉按」注意事項
「轉按」注意事項

轉按前要留意 1:原按揭的「罰息期」

決定「轉按」前,要注意在原本銀行的按揭「罰息期」是否已經結束。大部份的銀行按揭貸款確認信中,都會列明「罰息期」的長度,一般為2至3年,亦會列明罰則。

如果在仍處於「罰息期」的情況下 ,將「轉按」到新一間銀行所拿到的貸款額,來提早償還原銀行的按揭,便須要向原銀行繳交手續費,罰息金額多數是以「貸款金額」乘以某個百份點來計算;在第一年提早還款的罰息,通常比起第二或第三年提早還款的罰息高。

因此,為免承受額外支出,宜待「罰息期」過後或臨近尾聲才「轉按」。而在「轉按」後,罰息期將會依照新按揭計劃重新計算。

轉按前要留意 2:新舊按揭銜接日

若申請人決定提早清還原本的按揭貸款,銀行通常會要求一個指定的通知期,例如1個月,期間申請人仍須繳付按揭貸款利息。

因此,最好在「轉按」前,先向原本承造按揭的銀行查詢實際所需的通知期,務求新舊按揭順利銜接,以免要同時繳付新舊兩間銀行的按揭利息。

轉按前要留意 3:壓力測試要求

「轉按」不論有沒有套現,又或是想要藉轉按甩走發展商按揭,都需要重新通過壓力測試。

根據金管局要求,申請人的「供款與入息比率」(每月還款額佔收入比例)不能高過50%,及以在壓力測試 (即是在假設實際按揭利率上升3厘之下)「供款與入息比率」不高於60%;若申請人同時有超過一個按揭在身,在壓力測試下每月還款額便不可高於月入的50%。

另外,新承造按揭的那間銀行會審視申請人的財務狀況,並視乎當時市況及風險管理等因素,決定批出多少按揭成數及按揭金額。

轉按前要留意 4:樓價、估值

對於想透過「轉按」套現的申請人,要留意物業的最新價格及估價,因為當樓價升幅未如預期般大,或銀行對物業估價不足時,最終「轉按」套現所得的金額或會比預算少。

轉按前要留意 5:按揭利率

要留意「轉按」計劃的利率,若比起未「轉按」前的按揭計劃更高,即使「轉按」有其他回贈,有時都未必划算,所以建議申請者可事先向利嘉閣按揭代理查詢各間銀行的估價及「轉按」計劃詳情。

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轉按前要留意 6:「轉按」的費用

「轉按」涉及的律師費用通常要幾千元,部分銀行亦可能會收取贖契費用。

不過由於有銀行的轉按現金回贈,一般都足以抵鎖轉按的成本開支,而且會有「賺」,如何才能賺到最盡,取得最多優惠?可找利嘉閣按揭顧問,為大家詳細分析,絕對零收費。

「財爺PLAN(又稱「波叔Plan」) 新按保轉按注意事項

財政司司長陳茂波在2022至23年度《財政預算案》宣布,放寬按揭保險樓價上限。申請80%按揭貸款的樓價上限由1,000萬調高至1,200萬元,首置人士可申請最高90%按揭。而價格介乎1,200萬至1,920萬元的物業,最多可承造960萬元按揭。

新按保對不少新盤買家,以及近年用了發展商一按、二按或呼吸PLAN的人士來說是喜訊。

原本選用了發展商一按/二按,或較高息的財務機構貸款的業主,有機會利用新按保,轉按回到銀行低息按揭計劃,避免捱貴息。

「財爺PLAN新按保轉按有盲點

  • 對於買「樓花」新盤的業主要注意,由於新按保只接受「現樓」按揭,新盤樓花期內是不能「轉按」至新按保的,要待收樓後方可申請「轉按」甩走發展商一按,或發展商二按。
  • 更重要的是,新按保不能用於「轉按套現」。若有「轉按」套現需要,就只能沿用「原按保」,即樓價/ 物業估值不能超過600萬元;若樓價高於600萬元,就只可以將原本按揭計劃中未償還貸款餘額那一部分「轉按」至新銀行。
新按保VS 原按保優缺點
一圖看清 新按保VS 原按保 優缺點

融資機構推出「進階版」按保,無稅單都可轉按,做高成數按揭套現

基於「新按保」的盲點,市面上有融資機構推出「進階版」按保樓價5,000萬元以下住宅物業,不論是現樓還是樓花都適用。亦可用於清數、套現用途,貸款金額高達樓價80%,年期25年,息率低至P-2.6%,即實際按息約2.65厘。

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轉按流程

轉按第一步 : 比較銀行轉按計劃

想申請「轉按」,第一步當然是挑選合適的計劃。就如同揀選普通按揭計劃一樣,宜揀選按揭利率較為優惠、現金回贈較高的計劃;而銀行對物業的估價愈高,愈有利套現。

不過,每間銀行的「轉按」計劃條款都不盡相同,想省卻逐間銀行查詢及等待答覆的麻煩,可直接向利嘉閣按揭代理免費查詢各大銀行的轉按計劃詳情及最新估價,輕鬆獲取專業建議及服務。

轉按第二步 : 準備申請文件

要申請轉按,需要向貸款機構提交以下文件:

  • 身份證明 (身份證、住址證明)
  • 入息證明 (工作證明/最近三個出糧戶口月結單/稅單)
  • 原本的按揭貸款合約及供款紀錄

申請人交齊所需文件後,通常2星期至1個月便可獲得銀行批核。想要更快批出轉按申請?直接向利嘉閣按揭代理查詢,費用全免。

轉按第三步 : 銀行審批申請

銀行會將委託估價行對物業作出的最新估值,減去「在原本承按銀行未供完的貸款餘額」後,再按照金管局的按揭成數要求,去決定可否批出轉按。由於過程當作新按揭申請般處理,借款人須再次進行壓力測試。

轉按第四步 : 委託律師

等待銀行審批期間,申請人需委託銀行認可的律師樓,代為向原本承造按揭的銀行或機構提取樓契,並進行核實及查冊。

轉按第五步 : 到律師樓簽署按揭契

銀行會向申請人委託的律師樓發信,通知律師準備按揭契。律師樓會約業主親身上律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件,銀行會將批出的按揭貸款交給律師行,再安排轉交給業主及原本承造按揭的機構。

轉按第六步 : 舊按揭退火險

若轉按時新銀行贈送火險或家居保險計劃,而舊銀行的火險仍然存在,轉按後可到舊銀行申請將舊火險退保,並領取保費退款。

覺得轉按手續很繁複?找利嘉閣按揭顧問為您一站式跟進整個流程,便能輕鬆轉按,賺盡最高現金回贈,兼且達到最慳息效果!


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20200911

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