全港首個由非牟利房社企提出發展的「私人資助房屋項目」預計於2023年動工,最快要2027年才落成。中等及低入息家庭若想自置居所,但又難以負擔私人住宅樓價,暫時仍主要寄望於房屋委員會(房委會)和房屋協會(房協)推出的資助房屋計劃。這些以折讓價格出售的房屋,在按揭申請上有甚麼需要注意?

影響資助房屋按揭成數、年期、息率、壓力測試及擔保年期的因素,主要有三個:

一、 資助房屋申請人的資格 (可分為「綠表」及「白表」)

二、 資助房屋計劃的種類 (例如居屋可分為「一手」、「二手」及「自由市場」市場,同時又可分為「已補地價」及「未補地價」)

三、 提供資助房屋的機構 (房委會及房協)

以下會解釋各類申請人資格、資助房屋計劃及提供資助房屋機構的分別:

影響資助房屋按揭因素一:
資助房屋申請人申請資格

房委會在每期居屋出售計劃推出前,都會公布有關年齡、家庭成員組合及居港年期規定等詳細申請資格準則,當中「白表」與「綠表」申請人最主要的分別,在於「白表」申請人除了須符合以上提及的年齡等規定外,還受資產淨值及收入限額限制。

白表申請者入息及資產限額

家庭人數每月入息限額資產限額
1人33,000元925,000元
2人或以上66,000元1,850,000元
*已繳付的僱員強積金或強積金計劃管理局認可職業退休計劃的供款,可獲扣減的金額為法定的5%或實際供款金額,以1,500元為上限及以較低者為準 (自願性質的僱員供款不獲扣減)

根據房委會官方資料,「白表」與「綠表」申請人的定義如下:

綠表申請人定義白表申請人定義
房委會轄下「公屋」住戶私營房屋的住戶
「房協」轄下甲類出租屋邨的住戶或年長者居住單位的住戶房委會及房協轄下「公屋」
或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員
持有房委會或市區重建局發出有效
《綠表資格證明書 – 衹適用於居屋第二市場計劃》的人士
透過房委會「租者置其屋計劃」購得單位不足10年內的業主及其戶籍內所有認可家庭成員,
可用白表申請購買房委會銷售的居屋單位,
而不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制
(但必須在簽署居屋單位買賣協議當日起計3個月內,或在房委會特准一次過延期的3個月期限內,將現居「租置計劃」單位出售及完成轉讓手續)
房委會「長者租金津貼計劃」受惠者

「綠表」及「白表」買家在申購房委會及房協資助房屋時,可獲批的最高按揭成數並不一樣。一般來說,無論購買哪個機構提供的資助房屋,「白表」買家均只能獲得最多90%按揭;而「綠表買家」若購入房協的資助房屋,同樣可獲最高90%按揭,但若購入房委會的資助房屋,則可以獲得較高的按揭成數,達到95%。

資助房屋綠表及白表買家的最高按揭成數

房屋提供機構綠表買家白表買家
房委會95%90%
房協90%90%

影響資助房屋按揭因素二:
資助房屋種類
(新居屋 / 綠置居 /白居二 / 房協樓)

  • 1. 居屋 (居者有其屋計劃)

居屋 (居者有其屋計劃)是政府房屋政策的常設部分,由房委會將自行興建的房屋,以低於市值的價格售予合資格的申請人,這類單位屬於「一手」居屋。

第一期居屋計劃於1978年推出;而由1982年第三期乙開始推出的居屋,出售時不再包括地價,亦即是所謂的「未補地價」。

2002年,政府曾宣佈不再興建新的居屋;到2014年才恢復興建及銷售居屋,這類「一手」居屋又被稱為「新居屋」。

「新居屋」及「綠置居」(下文會再詳細介紹)買家經過指定年期後,可將單位轉售。其中一個方法是在「第二市場」中以「免補地價」形式放售給合符資格的買家「綠表買家」及「白表買家」(亦即「白居二」,下文都會再詳細介紹)。而第二個方法就是補回地價後,將單位放在「自由市場」出售。

根據2018年制定的資助出售單位定價政策,推售的居屋單位至少要有75%,可讓達到家庭月入中位數的非業主住戶家庭動用不超過其每月入息40%作按揭供款。以「居屋 2022」為例,推售的8,926個單位(包括新建單位、重售未售出、因買賣協議撤銷而收回的單位)平均售價就定於市值的49%,即是以「五一折」出售。

  • 2. 綠置居 (綠表置居計劃)

2015年施政報告中,特首建議房委會揀選興建中的公屋項目出售給「綠表申請者」,定價較傳統居屋低,讓「綠表申請者」可自置居所,並騰出單位予輪候公屋人士。

首個「綠置居」先導計劃為新蒲崗景泰苑,於2016年10月預售。其後房委會推出了「綠置居」2018及2019計劃,並由2020/21計劃起,將「租者置其屋計劃」(租置計劃) 屋邨回收單位於每年的「綠置居」及「居屋」銷售計劃中一併出售。

  • 3. 白居二 (白表居屋第二市場計劃)

未有「白居二」計劃前,「白表申請人」想購買居屋,除了被動地等候全新居屋推出外,就只能在居屋「自由市場」選購「已補地價」的二手居屋,而不能像「綠表申請人」般可免補地價購買居屋。

直至2013 年初,房委會推出「白居二」,容許獲發配額的合資格白表申請人,在房委會的「居屋第二市場」或房協的「住宅發售計劃」第二市場內,購買「未補地價」的單位。

  • 4. 房協樓

2010年《施政報告》提到,由政府與房協合作推出「置安心計劃」,由房協負責興建房屋,並以市價租予中等收入的市民;租戶買入其單位或私人市場上的單位時,可獲租住期間繳納的淨租金一半作為資助。

2012年8月,政府宣布將「置安心」轉為資助出售房屋項目,以折扣價出售予中等收入家庭及單身人士。2015年至2020年間,有4個房協資助出售房屋項目落成。

房協過往的資助出售房屋項目

項目地區落成年份單位數目
綠悠雅苑青衣2015988
翠嶺峰將軍澳2019330
翠鳴臺屯門20201,020
綠怡雅苑沙田2020290
總數2,628
*資料來源:房協2021年年報

另外5個位於觀塘安達臣道石礦場、粉嶺馬會道及啟德第2B區1號的資助出售房屋項目正在規劃或興建,預計將於2025至2026年落成。

房協規劃中的資助出售房屋項目

項目地區預計落成年份單位數目
安達臣石礦場R2-2號觀塘20251,400
安達臣石礦場R2-3號觀塘2025420
馬會道粉嶺2025644
安達臣石礦場R2-4號觀塘2026960
啟德2B區1號觀塘20261,790
總數5,214
*資料來源:房協2021年年報

影響資助房屋按揭因素三:
提供資助房屋的機構 (房委會及房協)

目前提供資助房屋的機構主要是「房委會」及「房協」。兩者最主要的分別,是房委會會為申請人提供「按揭貸款擔保」,而房協則沒有提供。

「房委會」提供的擔保期內若申請人中斷供款,房委會會先代申請人向銀行還款,日後或會透過法律途徑向申請人討回相關欠款。有見及此,部分銀行為保障自己的利益,在審批居屋按揭年期時,會以「30年 減去首次發售日期 = 剩餘按揭年期」來批出按揭計劃年期。

買入房委會旗下的資助房屋時(除「已補地價居屋」外),由於有房委會做按揭貸款擔保,申請人不用繳付「按揭保費」都可以申請高成數按揭,亦毋須通過壓力測試。而「綠表」買家購入房委會的「新居屋」或「綠置居」時,亦可獲較高按揭成數,高達95%。


雖然在房委會擔保下,銀行審批相對寬鬆,但申請人仍要證明自己有能力供款。由於「擔保人」的身份已被房委會擔任,銀行不會接納其他人(例如申請人的親人)作擔保。


另外,根據房委會的一貫做法,申請人只可使用「最優惠貸款利率按揭計劃」 (P按);直至最近,房委會才向提供資助房屋按揭的財務機構發信,指考慮到市場普遍使用「同業拆息按揭計劃」(H按),故容許機構向資助房屋的現有按揭人及一二手市場的新買家提供H按,暫定2022年11月推行。


至於「房協」提供的資助房屋,因為沒有提供「按揭貸款擔保」,按揭年期長度受的影響較少,亦可接納擔保人;但如果申請高成數按揭的話,便要經歷壓力測試,亦有機會要繳交按揭保費。

「房委會」與「房協」資助房屋的分別

房委會房協
按揭貸款擔保提供不提供
按揭年期銀行一般以30年再扣減樓齡25至30年
壓力測試毋須 (擔保期內)需要
按揭保費毋須 (擔保期內)需要

以下是上述三項因素相互影響下歸納出來的實際情況:

「房委會」一手新居屋

按揭貸款擔保有(「房委會」提供)
按揭成數綠表買家最高95%;
白表買家最高90%
首期綠表買家最少5%;
白表買家最少10%
按揭年期最長25年
按揭計劃種類暫只能用P按
(即以「最優惠利率」來計算出實際按揭息率)
壓力測試毋須
按揭保費毋須
擔保人不接納

「房委會」一手綠置居

按揭貸款擔保有(「房委會」提供)
買家資格只限綠表買家
按揭成數最高95%
首期最少5%
按揭年期最長25年
按揭計劃種類暫只能用P按
(即以「最優惠利率」來計算出實際按揭息率)
壓力測試毋須
按揭保費毋須
擔保人不接納

「房委會」未補地價居屋 (綠表第二市場 / 白居二)

按揭貸款擔保有(「房委會」提供)
按揭成數綠表買家最高95%;
白表買家最高90%
首期綠表買家最少5%;
白表買家最少10%最少5%
按揭年期要注意部分銀行以「房委會」提供按揭貸款擔保年期
(由首次出售日期起計)來衡量批出多少按揭年期,
所以要小心樓齡高的二手居屋按揭年期會太短。
以20年前落成的居屋為例,
部分銀行或最多只批出「30年減去20年」即10年按揭,
導致申請人每月供款負擔加重。
按揭計劃種類暫只能用P按
(即以「最優惠利率」來計算出實際按揭息率)
壓力測試毋須
按揭保費毋須
擔保人不接納

「房協」一手資助房屋

按揭貸款擔保沒有
按揭成數綠表及白表買家同樣最高90%
首期綠表及白表買家同樣最少10%
按揭年期最長30年
按揭計劃種類P按 及 H按皆可
壓力測試須要
按揭保費毋須
擔保人接納

「房協」未補地價二手資助房屋

按揭貸款擔保沒有
按揭成數綠表及白表買家一般60%;
若屬按揭證券公司指定「住宅發售計劃」屋苑,
則最高做到90%
首期綠表及白表買家同樣最少10%
按揭年期最長30年
按揭計劃種類P按 及 H按皆可
壓力測試須要
按揭保費須要
擔保人接納

「房委會」或「房協」已補地價居屋 (自由市場)

按揭成數首置買家最高90%
(50%至60%以上高成數按揭須使用按揭保險)
首期最少10%
按揭年期最長30年
按揭計劃種類P按 及 H按皆可
壓力測試須要
按揭保費須要
擔保人接納

申請按揭程序注意事項:

申請人申辦按揭貸款手續時,須前往房委會及房協指定的銀行或財務機構。若為房協資助出售單位的按揭申請人,須使用房協提供的「標準揭貸契約」來辦理按揭貸款。

而有關實際按揭貸款額、年期或利率等一切按揭貸款的安排,一概以銀行或財務機構根據買方的個別情況作出的決定為準。

為爭奪按揭生意,各大銀行會提供不同優惠吸引客戶,想知道市場上最新的資助房屋按揭息率、現金回贈及其他優惠詳情,立即聯絡利嘉閣按揭代理查詢。

【一文睇清各類資助房屋按揭須知】新一輪居屋及白居二攪珠結果經已喺6月中揭曉!
【一文睇清各類資助房屋按揭須知】新一輪居屋及白居二攪珠結果經已喺6月中揭曉!

利嘉閣選擇揭開與坊間關係銀行的中介,是最大的不同,是有很多複雜的部分/曲折離奇的案例,我們都排除萬萬,出盡100%戰鬥力幫手!

利嘉閣按揭轉介熱線:2836 6121 / 2836 6183
Signal / WHATSAPP
 :  5662 2730
Email: mortgage@ricacorp.com


更多居屋按揭資訊:

新居屋用H按還是P按好?

新居屋用H按還是P按好? | 居屋 2022 最新分析

新一期居屋攪珠結果出爐,抽得「頭籌」大機會揀樓的話,要留意這一期居屋按揭,選擇或會較往年多。
過去資助房屋按揭,一般只可以選擇「最優惠貸款利率按揭」(P 按),現時普遍銀行P按息率為2.5厘,較用「H按」的約2.01厘為高。
不過,根據房委會於4月發布的議事備忘錄文件,房委會考慮把貸款保證涵蓋至「同業拆息計劃」(H按),或會於今年11月推行。
對於一批新居屋買家來說是否「佳音」? 而現時用P按的居屋業主,能否轉按轉用H按計劃?

居屋按揭出事實例

居屋2022申請|居屋按揭受阻實例:申請人不幸減薪如何「安心按揭」?|黃詠欣

一般申請私人樓宇按揭,要提供3至6個月入息證明,居屋按揭是否相同?受疫情影響放無薪假或是佣金收入大跌,能否做到居屋按揭呢?
若 居屋由「首次發售年期」起計多於19年,但少於25年,或公屋 多於14年,但少於20年,貸款年期及綠表居屋按揭成數是如何計算呢?

樓齡高 的 未補價居屋/ 公屋,按揭如何計算?

若 居屋由「首次發售年期」起計多於19年,但少於25年,或公屋 多於14年,但少於20年,貸款年期及綠表居屋按揭成數是如何計算呢?
最簡單的原則:在餘下政府「擔保期」內,把貸款金額減少至60%以下。

對於未補地價綠表居屋按揭,想轉按便沒那麼靈活及容易,更絕不是坊間說的那樣,人人都能成功申請! 首先,在申請免補加按時,必須要向房委會解釋「為何要加按?」,一般獲接納的原因有⋯⋯

按揭初級班 — 未補地價居屋如何轉按?

不少私樓業主在罰息期過後,都樂於將私樓轉按套現兼賺回贈。
不過,對於未補地價綠表居屋按揭,想轉按便沒那麼靈活及容易,更絕不是坊間說的那樣,人人都能成功申請!
首先,在申請免補加按時,必須要向房委會解釋「為何要加按?」,一般獲接納的原因有⋯⋯

不少「白居二」買家都會認為購買未補價的「公屋」與「居屋」按揭做法是一樣的!事實又是否這樣呢?綠表居屋按揭成數如何計算?

未補價「居屋」 VS 「公屋」 按揭的差異

不少「白居二」買家都會認為購買未補價的「公屋」與「居屋」按揭做法是一樣的!事實又是否這樣呢?綠表居屋按揭成數如何計算?

20191224 oncc e1591932089584

【專家樓評】黃詠欣:如何規避”白居二”按揭陷阱?

“新居屋”及”白居二”相繼出爐,其實兩者按揭批核方面大致相同,對貸款人年齡及收入等資料都較為寬鬆,亦不需通過壓力測試,但銀行都會查看貸款人的信貸報告,如貸款人有破產或債務重組的紀錄而未有解除令,銀行便不能承做居屋按揭了。


RicaMortgage Pro APP provides one stop mortgage support, tools and services to help you find out which mortgage loans that best suits your financial situation.

利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊,集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身,助您輕鬆完成按揭流程。

IOS user: http://apple.co/1Nbxhzo
Android user: http://bit.ly/1IJhbJb

你可能感興趣的文章