近年隨著遙距工作的普及，越來越多港人選擇前往海外發展事業，但仍希望保留在香港的物業投資機會。這些人在申請香港按揭時，銀行會如何計算其海外收入？又有哪些條件需要注意？
海外收入或非本地收入人士可以借幾多成按揭？
對於海外收入或非本地收入人士，香港銀行對按揭成數有較嚴格的限制。一般來說，住宅自住物業樓價在1,000萬港元以下，可借最高7成。
若申請人能證明有直系親屬（父母、配偶、子女）居住於香港，且單位用作自住，並與香港有密切關係，有機會申請較高成數按揭。部分情況下，若申請人同時有香港及海外收入，並能提供相關證明（如MPF供款、稅單），銀行亦可能批核較高成數按揭。想了解更多非本地收入的按揭資訊，你可參考【按揭新手懶人包】非本地收入 /身處境外/ 內地人士最新按揭資訊，一文看清。
海外收入申請按揭需要什麽文件證明？
申請海外收入按揭時，銀行通常要求提供以下文件作收入證明：
- 海外稅務局出具的完稅證明（稅後收入為壓力測試基準）
- 工作證明或聘書
- 銀行月結單或薪金入賬記錄
- 公司財務報表（如自僱或擁有公司）
- 申請人與香港的關係證明（如直系親屬證明）
文件最好以中文或英文提供，避免因語言問題影響審批。申請人須確保報稅完整，避免漏報收入影響按揭批核。
銀行在計算海外收入時，會將收入轉換成港元並按一定折扣率計算（一般約90%），再以此作為供款與入息比率的基礎。
申請人還需通過香港銀行的按揭壓力測試，供款額一般不得超過入息的50%。若已有其他按揭或物業出租，供款比率限制會更嚴格。申請成功後，申請人通常需回港親自簽署按揭文件，完成整個申請程序。
銀行如何計算非本地收入或海外收入人士的按揭申請？
當港人在海外工作，收入來源並非來自本地時，銀行一般不會將海外收入全額計算該收入，而是根據一定的折算比例來評估實際可用收入。大部分銀行的做法是以海外收入稅後收入為基礎，再按照當地貨幣匯率打折計算其入息。舉例說，一名港人在英國擔任文員，海外收入年收入24,000歐元，稅後約為20,571歐元。當他向香港大型銀行申請按揭時，銀行可能會先將其收入轉算成港幣，然後再以90%折算比例計算，即約港幣417萬元，再換算成月入乃港幣約14,000元，此將作為銀行認可的海外收入來計算供款與入息比率。
銀行審批海外收入時考慮因素有哪些？
收入折算比例
折算比例因銀行政策及申請人個人財務狀況而有所不同，部分銀行可能較為審慎，採取更低的折算比例，例如六折，以前述個案來說即大約港幣113,000元。港人持海外收入回港置業時，應先向不同銀行或按揭顧問溝通，以了解適用的計算方式。
收入穩定性
除了收入折算外，銀行在審批此類按揭申請時，還會考慮１）收入穩定性、２）供款與入息比率，和３）貨幣與匯率風險。申請人需提供完整的就業證明，包括海外僱主的聘用合約、最近六個月的出糧戶口紀錄及稅單，以證明收入的穩定性。自僱人士或會被要求提供額外文件，如海外報稅紀錄，以評估其還款能力。其次，目前香港銀行要求申請人的供款與入息比率不超過50%，即月供金額不得超過認可收入的一半。若申請人名下已有其他貸款，銀行會將所有貸款支出計算在內，可能影響按揭審批結果。最後，由於海外收入涉及不同貨幣，銀行通常會考慮匯率波動的風險。
除了收入折算外，銀行在審批此類按揭申請時，還會考慮１）收入穩定性、２）供款與入息比率，和３）貨幣與匯率風險。申請人需提供完整的就業證明，包括海外僱主的聘用合約、最近六個月的出糧戶口紀錄及稅單，以證明收入的穩定性。自僱人士或會被要求提供額外文件，如海外報稅紀錄，以評估其還款能力。其次，目前香港銀行要求申請人的供款與入息比率不超過50%，即月供金額不得超過認可收入的一半。
供款與入息比率
對於海外或非本地收入人士在香港申請按揭，銀行會特別嚴格審核其供款與入息比率 (Debt Servicing Ratio, DSR)，這是一個評估還款能力的重要指標。根據金管局最新指引，通常香港銀行要求總債務供款（包括按揭供款及其他貸款）不得超過每月總入息的 50%。然而，如果你的收入來自海外，並且在計算你的海外收入時，還可能進行「打折」處理（例如只計算實際收入的 70% 至90%），以應對收入不確定性和稅務差異。這意味著，海外收入人士往往需要更高的實際收入，才能符合銀行在壓力測試及 DSR 方面的要求。
貨幣與匯率風險
對於賺取非港元貨幣收入的海外申請人來說，貨幣與匯率風險是銀行審批按揭時的重要考量。當你的收入貨幣相對港元貶值時，你需要用更多的外幣才能兌換到足夠的港元來支付按揭供款，這會直接增加你的實際供款負擔。為了應對這種風險，銀行可能會採取更保守的策略，例如收緊按揭成數、調低供款與入息比率上限，甚至要求你提供額外的資產證明來應對匯率波動。銀行也會評估不同貨幣的波動性，對於風險較高的貨幣，審批會更加謹慎。因此，如果你是海外收入人士，在申請按揭前，除了準備齊全的文件，也務必充分了解銀行對匯率風險的評估標準，這對你成功獲批按揭至關重要。
海外收入按揭申請實例
假如申請者收入來源國家之貨幣兌港元的匯率波動大，銀行有可能會進一步調整其收入的折算比例。 最近我們接觸到一個個案，一位音樂製作人原任職於一間知名跨國公司，從事音樂創作和後期製作。三年前他決定到英國發展，因其工作性質本身具彈性，公司挽留並允許他遙距工作，故連帶他及後在英國找到的新工作，現在他共有兩份收入，月薪合共約港幣48,000元。近期香港樓市有回暖跡象，該名客戶有意在港購置物業作投資用途，為此亦特意準備他分別在英國和香港的稅單，以及六個月的入息證明供銀行審批。幸運地，我們鎖定數間銀行查詢後，其中一間表示計算客戶的英國入息不用打折，最終他亦如願購入一個價值約750萬元的新盤單位。當然，不同銀行就申請人在不同國家的收入計算方法不盡相同，例如部分銀行對特定國家或地區的銀行取態可能有所差異，可參考銀行取態 | 按揭申請指南。如買家抱有疑問，不妨向專業的按揭顧問了解更多，以便籌劃自己的投資計劃。
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