高成數按揭 | 因婆媳糾紛決定搬出 | 按揭申請時漏算私人貸款險撻訂
買樓上車的動力有很多，有時未必是為了投資升值。筆者身邊有些朋友原本跟家人的關係一般，但搬出後因為相處時間減少，反倒令有限相處時間的質量提升。近期我們協助了一個個案，一位新婚兩年的男士因婆媳同住的磨擦而當了「夾心人」兩年，最近終於按捺不住買樓遷出，希望阻止家庭關係繼續惡化。但因他預算時算漏了一筆私人貸款，差點陷入撻訂數十萬元的危機。
高成數按揭 | 因為裝修問題引發更多摩擦 | 決意置業搬走
客人婚後一直與太太及母親同住，兩年來由於生活作息與價值觀存在顯著差異，婆媳關係頗為緊張。至去年年中，客人為了調和矛盾，還申請了一筆每月需還款1萬元的私人貸款作裝修用，試圖透過重新規劃室內空間「物理分隔」二人。然而，勢估不到裝修過程中再引發二人更多磨擦。面對難以調和的局面，客人難以忍受再做磨心，決定動用積蓄在市區購入一個價值400萬元的單位，計劃申請九成按揭搬走。
高成數按揭 | 按揭申請時發現唔夠計 | 太太因未有報稅難以幫助按揭申請
客人起初的財務預算非常粗疏，以為新樓月供約1.6萬元，而自己月薪3萬元，就算不計算太太做私人補習的收入，供款也只佔他月入約50%，負擔不成問題。惟當他向銀行叩門申請時，才發現自己的計算有點太妙想天開。首先，客人以為一年內會還清的私人貸款跟自己的按揭申請不相關，完全沒有想過銀行看過其呈交的月結單後會有所質疑，結果當然銀行將他每月1萬元的還款直接計入每月的債務負擔之中；其次，太太的私人補習收入雖然有助應付日常開支，但由於是自僱性質且沒有報稅及糧單紀錄，客人也想不到有需要的時候，太太的入息並無助於申請。
高成數按揭 | 供款與入息比率計算方法 | 因私人貸款而影響貸款額
若以供款與入息比率不應超過50%的原則計算，客人計入私貸後的財務缺口遠超預期，每月總債務負擔達2.6萬元（新樓月供1.6萬元加現有負債每月還款1萬元），言則月入3萬元的入息不單止不夠，還要有5.2萬元的穩定入息才能通過審批門檻。此際若他無法在短期內填補這2.2萬元缺口，便有機會面臨損失數十萬元首期訂金的風險。
高成數按揭 | 尋求擔保人的幫助 | 高成數按揭需證實該單位為自住
經過一輪溝通後，我們得知太太的真實收入確實相當浮動，只能建議客人再想想還有甚麼人選可作為他的擔保人。客人四出求助後，找來月入2.3萬元的表姐幫忙。雖然表姐不會同住，但因為此個案客人的「收入貢獻比例」大於表姐，亦是主借款人（我們行內稱為「主大擔細」），即使是高成數按揭，按揭證券公司（HKMC）仍會接受單位乃自住性質，而非借名買樓收租。
高成數按揭 | 高成數按揭審批要求 | 審批較為嚴謹
最終，表姐的入息成功填補了那2.2萬元的缺口，令客人的申請得以獲批。但借此機會提醒，上述個案成功不能直接套用在所有類似背景的申請。按揭審批本質上是高度「因人而異」（Case-by-case），銀行與按保公司並非單純進行數字加減。審批部會仔細評估入息的穩定性（如 MPF 紀錄、稅單），如果入息包含過高比例的佣金或花紅，或擔保人本身持有其他債務（例如學債、車債等），都會令審批產生變數。大家決定落訂買樓前，不應單憑直覺計算，不妨及早尋求專業按揭顧問進行預先評估，了解自身真實的借貸能力，過程才更順利。
私人貸款對按揭的影響
降低供款與入息比率
銀行會再計算按揭供款能力的時候，連同一同債務，例如：信用卡債務，私人貸款，物業貸款，做為擔保人的物業貸款，甚至學生貸款都有機會比計入。
加入有一筆月供$5,000的私人貸款，就會在「可用入息」就會直接減少 $5,000。
例如按揭月供$15,000+私人貸款月供$5,000,為了符合供款與入息比率為50%的條件，供款人收入最少需要高於$40,000。
影響信貸評級
私人貸款的還款記錄會直接反映在你的信貸報告中。如果曾逾期還款，有機會會影響信貸評級，既然影響按揭審批。
建議
- 盡早清還貸款： 最好在申請按揭前的 3 至 6 個月清還所有私人貸款，並確保在 TU 報告中已更新為「已清還」狀態（通常需時 1 個月左右）。
- 避免申請新貸款： 在買樓前一年內，避免申請任何私人貸款、稅務貸款或新的信用卡，以免增加查詢次數及影響 TU。
- 保留清還證明： 如果你剛還清貸款，務必保留銀行發出的「清還證明書」（Settlement Letter），以便在申請按揭時隨時向銀行出示。
- 先諮詢銀行： 如果無法即時還清貸款，建議先找銀行或按揭轉介公司進行「預先評估」，計算在現有債務下，最高能借到的按揭金額。
高成數按揭 | 按揭審批嚴格的原因
涉及「按揭保險公司」
普通按揭（7 成或以下）只需銀行批准即可；但高成數按揭必須經過按揭保險公司（如 HKMC、QBE 或 AIG）的審批。
- 兩道門檻： 你要先過銀行那一關，再過保險公司那一關。保險公司負責承擔超過 7 成以上的貸款風險，因此他們的審查比銀行更「挑剔」、更仔細。
- 零容忍： 銀行有時會因商業考慮對某些小瑕疵寬限，但保險公司通常是「跟足指引」，沒有任何議價空間。
要求入息穩定性
- 固定入息最高可批出9成按揭。
- 非固定入息最高可批出8成按揭。
- 自僱人士最高可批出8成按揭。
- 需提供稅單證明，做為收入證明。
負資產風險
如果你借 9 成按揭，只要樓價下跌超過 10%，該物業就會立刻變成負資產（欠銀行的錢多於物業價值）。
