按揭陷阱 | 優秀人才入境計劃吸引專才來港置業 | 來港專才不熟知香港按揭陷入按揭騙局
隨著香港大力推行各項人才引進計劃，近年有不少內地專才來港置業。這類客戶通常具備高學歷及高收入，理論上要向銀行申請物業按揭貸款可謂沒有難度。然而，因為他們初來乍到，尚未熟悉香港的按揭申請流程及銀行運作模式，這資訊落差往往讓不法分子有機可乘。最近我們便處理了一宗驚險個案，事主在申請按揭過程中不幸墮入一個「保證金」騙局。
按揭陷阱 | 專才收入穩定入息文件齊全 | 按揭審批十拿九穩
事主是一位三十多歲的國企高管，去年被公司調派來港工作，公司指派他時未有定下明確歸期，故他打算申請專才移民並在港置業。客人做事作風謹慎，故一物色到心儀物業便立即聯絡我們幫忙向銀行申請「預先批核」。我們初步審視文件，包括國內糧單、完稅證明及資產證明後，認為文件紀錄相當完整，加上他任職知名國企，入息穩定，絕對是銀行眼中的「靚料」，所以我們隨即為他聯絡一間大型銀行，而對方也很快給予正面回覆，表示預先批核機會極高。
按揭陷阱 | 為方便溝通設立群組 | 「假銀行職員」要求提供保證金作財力證明
由於客人工作繁忙，經常中港兩邊走，為了方便溝通，我們按慣例開設一個短訊群組，方便銀行負責職員跟進。起初群組就補交文件和安排簽署等流程的溝通都非常順利，直至某天客人突然在群組內查詢，問自己之前轉賬的一筆「保證金」何時可以退還。同事收到訊息後心知不妙，皆因香港的按揭申請從來不需提交「保證金」。
按揭陷阱 | 被騙走六位數保證金的因由 | 對香港按揭的不了解導致矇騙
經了解，客人表示早前有人自稱是群組內的銀行職員，並私下以短訊聯絡他，指為了向銀行證明其還款能力，他須存入一筆六位數字的款項到指定戶口作為「財力證明」，款項會於按揭批核完成後全數退還。因為客人一向理解本地銀行對內地資金的來源立場較謹慎，未有對此要求產生懷疑。
按揭陷阱 | 「假銀行職員」詐騙手法 | 匯款至個人戶口屬於異常操作
接著的事態發展就如大家所料，同事核對客人提供的對話截圖和電話號碼時，發現那個自稱「銀行職員」的人，雖然頭像和名字都與群組內的真職員一模一樣，但電話號碼根本完全不同。騙徒不知從何途徑取得他的通訊軟件紀錄，包括我們開設的群組名單，並得知客人正在申請按揭。騙徒看準客人不熟悉香港按揭流程，便私下聯絡，利用「保證金」藉口行騙。其實破綻除了電話號碼外，騙徒也要求客人將款項匯入一個個人戶口，可惜客人當下一刻實在警覺性不足，最終聽從了指示轉賬巨款。
按揭陷阱 | 向朋友查詢發現不曾有保證金一說 | 避免更大的損失
唯一慶幸的是客人在轉賬後不久就覺得不對勁。他詢問了幾位在港置業的朋友，大家均說自己在申請過程沒有交過甚麼「保證金」，繼而他在群組向大家查證，最後揭發事件。雖然錢已轉出，但他及時的反應起碼成功「止蝕」，未有被索取更多款項。
按揭陷阱 | 香港按揭申請注意事項 | 任何涉及金錢的要求需提高警覺
藉此個案，我們希望再次提醒所有未有置業經驗的朋友，必須釐清在香港申請按揭的概念。不論你是透過正規按揭中介協助，抑或是直接自行向銀行遞交申請，正規的流程中是 絕對不需要 支付任何所謂的「保證金」或「手續費」。銀行作為受嚴格監管的金融機構，亦絕不可能要求客戶將款項存入任何職員的 私人戶口。因此，若然大家在申請期間，收到任何自稱銀行職員、律師或其他機構代表私下透過社交軟件聯絡，並提出涉及金錢的要求，必須立即提高警覺，切勿輕信。
按揭陷阱 | 按揭中介的重要性 | 減低按揭中伏可能性助力置業夢
這亦正正突顯了尋找專業及信譽良好的按揭中介的重要性，專業的按揭顧問 不僅是一個代辦的角色，更是一位可靠的「把關者」。我們與各大銀行有著長期且直接的合作關係，能準確辨識聯絡人的身份真偽，確保你的申請是直達銀行審批部，杜絕騙徒假冒銀行職員有機可乘。對於不熟悉香港按揭流程的客戶，我們能提供最準確的市場資訊及流程指導，助你在 零成本 的情況下，安全地完成置業夢。
按揭常見問題
Q：香港按揭真的沒有保證金一說嗎？
A：絕對沒有，財力證明的方法只會要求提供書面文件，例如稅單、糧單、銀行月結單等等，按揭審批不會要求客戶提交任何保證金或手續費。
Q：申請按揭時完全沒有任何收費嗎？
A：完全零收費，不論是銀行或按揭轉介中介公司都不會收取任何手續費或咨詢費，除了特殊的物業例如村屋、舊樓難以估價，才會產生測量師行估價而收取額外的估價費用，除此以外絕對零收費。
置業開支
在香港置業是人生重大決定，除了備妥最龐大的「樓價首期」外，隨之而來的多項交易雜費與後續開支同樣不容忽視。若未能在入市前精算各項隱形成本，隨時會因預算失預算而面臨資金周轉問題。要順利實現置業夢，買家必須提早預留資金，妥善規劃以下 7 大核心置業費用：
置業開支
- 樓價首期
- 從價印花稅
- 律師費
- 地產代理佣金
- 火險
- 物業估價費
- 裝修及入伙費用
置業開支 | 樓價首期
樓價首期要視乎按揭成數而定，假若透過按揭保險計劃，首次置業並且固定收入買家最高可申請 9 成按揭，首次置業但非固定收入買家最高可申請 8成按揭，若不申請按保最高可申請 7成按揭。
所以首期要因應買家的收入及購入的物業類型而準備足夠的首期費用，需要準備樓價的最少10%~30%的首期。
| 客人類別/特殊物業 | 最高按揭成數 |
| 首次置業&固定收入 | 9成 |
| 首次置業&非固定收入 | 8成 |
| 非按保 | 7成 |
| 村屋 | 8成半 |
| 自僱人士 | 8成 |
置業開支 | 從價印花稅
政府於2025年《財政預算案》中再度推出利好樓市政策，宣布即日起實施全新的印花稅寬減措施——將僅需繳付 100 港元象徵式印花稅的物業價值上限，由原本的 300 萬港元大幅提高至 400 萬港元。
從價印花稅的金額完全視乎物業樓價而定。物業價值越高，所對應的稅率亦會逐階遞增；若購入超過 400 萬港元的物業，則需按照累進稅率計算稅款。
| 代價款額或價值 (以較高者為準) | 印花稅 | 放寬印花稅 | 政府再調整印花稅 有助刺激樓市 | |
| 超逾 | 不超逾 | 第2標準税率 |
| – | $4,000,000 | $100 |
| $4,000,000 | $4,323,780 | $100＋超逾$4,000,000的款額的20% |
| $4,323,780 | $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款額的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
置業開支 | 律師費
在香港置業，聘請律師的費用並沒有統一標準，一般中小型住宅的買賣律師費約為一萬港元左右。具體收費主要視乎物業價值、類型（一手新盤或二手住宅）以及是否涉及申請按揭貸款而定。
律師費主要用於處理一連串合規與法律程序，包括查核物業業權（查冊）、草擬及審閱買賣合約、辦理按揭契據，以及前往土地註冊處完成登記等。需要注意的是，若買入的物業屬於村屋、舊樓或涉及較複雜的業權問題，律師的工作量與法律風險相對增加，收費亦會相應提高。
置業開支 | 地產代理佣金
地產代理佣金是置業過程中另一項主要開支，費用通常按物業成交價的固定百分比計算，一般為樓價的 1%。具體支付方式主要視乎物業交易類型（一手新盤或二手住宅）而定。
若購買二手物業，按市場慣例，買賣雙方通常需要各自向代理支付樓價 1% 作為服務佣金。地產代理會在整個交易過程中，為買家提供物業搜尋、實地睇樓、價格談判、協助簽署臨時買賣合約及跟進後續成交等全方位服務。
置業開支 | 火險
火險又稱樓宇結構保險，是保障物業結構安全的必要開支，每年費用一般約為貸款額的 0.03% 至 0.15%，每年開支約 $1,000 至 $3,000 不等。具體保費主要視乎物業投保額、重建成本及不同保險公司的方案而定。
若買家需要向銀行申請按揭貸款，銀行為了保障抵押品的價值，會強制要求買家必須為物業購買火險，保障範圍涵蓋因火災、水浸或颱風等意外引致的樓宇結構損毀。需要注意的是，部分大型屋苑（如由指定物業管理公司統一投保）或特定銀行按揭優惠方案，可能已包含整體火險，買家屆時或可獲豁免私下另行投保。
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置業開支 | 物業估價費
當買家向銀行申請按揭時，銀行會安排專業的測量師行進行物業估價，以確定批出的最高貸款金額。現時香港大部分銀行為吸引按揭客戶，一般私人住宅及大型屋苑均會免費提供估價服務；但若物業屬於村屋、高齡舊樓、唐樓、凶宅或涉及急件處理等特殊情況，測量師行或需安排實地視察，屆時便可能需要向買家收取數千港元的實地估價費用。
置業開支 | 裝修費
裝修及入伙費用是置業後續開支中彈性最大、亦往往是金額最高的項目。一般裝修具體費用主要視乎物業狀況（一手新盤或二手住宅）、單位面積、裝修工程範圍以及對傢俬家電的要求而定。
若購入的是一手新盤，由於發展商通常已隨樓附送基本裝修及廚廁家電，買家一般只需添置家具或作輕微飾面即可入伙，預算相對較低。但若購入的是二手住宅，費用則視乎屋況而定，若只需全屋油漆或局部翻新，約十數萬港元即可搞定。但若物業屬高齡舊樓，需要清拆重鋪水電、改動格局或訂造全屋傢俬，一般建議預留樓價 5% 至 10% 作為裝修及搬屋入伙的預算，以免後續資金周轉不靈。
資料來源：東方日報（2026.04.02）
