「香港銀行同業拆息」（HIBOR）反映銀行間短期的借貸成本，當中一個月HIBOR影響住宅物業H按按揭計劃的息率。一般H按的息率為HIBOR加1.3%，又或最優惠利率（P）減1.75%的封頂息率。日前銀行拆息全線下跌，截至6月17日已跌至約0.52厘，換言之H按的實際按息會下調至1.82厘，業主們的供樓壓力將會減低。不過目前的樓市前景還未算明朗，部分看淡後市發展的業主或會選擇先止蝕離場，然後靜待時機再度入市。對於有意甩手手上物業的業主們，或要留意提早還清按揭貸款所衍生的額外成本。
什麼是罰息期？
放貸為銀行其中一個重要收入來源。為了保障自身利益，一般銀行都不會容許已借下鉅額物業按揭的業主輕易「彈出彈入」，提取貸款後，還未有交付太多利息就全身而退。通常按揭貸款設有「罰息期」，長度為一至三年。若借款人在罰息期間提前償清貸款，就仍要繳付一筆額外的罰息，金額可以為貸款額的1%至3%；並且借款人還有可能會被要求退還當初貸款獲批時所獲贈的現金回贈。想更深入了解現金回贈的細節，可參考銀行現金回贈 | 拆解現時「高」現金回贈的糖衣陷阱。
按揭罰息期的運作方式
當你在香港申請按揭貸款時，銀行通常都會設定一個「罰息期」（Penalty Period）。簡單來說，這就是一份貸款合約裡寫明的一個特定時間，如果你在這個期間內提早還款（無論是一部分還是一次還清），或者把物業賣掉、轉按去另一間銀行，銀行就有權向你收取一筆費用，這就是罰款。罰息期通常為1 到 3 年（多數為2年），具體條款會根據不同的銀行和按揭計劃而有所不同。值得留意的是，罰款的比例通常會隨著時間遞減。也就是說，第一年的罰款會最高，之後會逐年降低，有些計劃甚至在第三年後就沒有罰款了。
如何計算罰息期後還款數額？
罰息金額會因貸款額大小和還款方式而有所不同，掌握這些細節有助你做好財務規劃，避免不必要的支出。以下將為你簡單介紹罰息計算的兩大關鍵因素：貸款額及還款方式。
貸款額
愈早償清貸款，銀行給予的懲罰愈大。以一些大型銀行為例，如有供款首年就提早還款，不少銀行會收取貸款額3%或5萬元，以較高者為準，假設一個800萬元的單位，承造七成按揭，借取銀行560萬元，然後業主改變心意，評估物業未來數年還「有排跌」，再繼而決定提早償清貸款將物業賣出，業主則需要支付約17萬元的罰息。不要以為供款年期較短，每月還款較多，罰息金額就會因為自己已供過好幾期按揭而有所減少，實際上，大多數銀行會以原貸款額計算罰息，只有少數會以剩餘的貸款額為基礎計算罰息金額。
還款方式
罰息隨著業主的還款方式不同還會有其他變化。以前述個案來說，業主在第一年就還清貸款，銀行白忙了一場，罰息息率自然較高；但理論上踏入第二、三年，罰息金額將會逐漸減低，例如是貸款額的2%和1%，此尚未計業主或要歸還當初成功申請時所取得的現金回贈等。此外，全數還款和部分還款（例如560萬元的貸款只提早償還280萬元）的罰息計算也有不同，後者的息率較低，有可能是前者的一半。
罰息期內轉按還需要考慮哪些因素？
除了單純出售物業，也有些業主會提前償清貸款，繼而將物業轉按到其他銀行，以賺取另一間銀行提供的更優惠利率和回贈。不過，這類個案則考驗業主的盤算能力，皆因提前還款可能還涉及其他費用，如贖契費、律師費等，而單純比較不同按揭計劃則要看清楚轉按銀行除了現金回贈，還有沒有提供高息按揭存款掛勾戶口等其他優惠，這些均在計算整體成本時要一併考慮。如果想了解更多關於 HIBOR 下跌與轉按時機的資訊，可參考HIBOR 下跌成轉按時機關鍵？。
關於罰息期的問答合集
「日息」與「月息」的計算方式有何不同？
「日息」按揭利息是按實際借款天數計算，提前還款時只需支付實際使用的利息；而「月息」則按整個月計算，即使只借用了幾天，也需支付整個月的利息，可能增加轉按或賣樓成本。
若在罰息期內換樓，可否向銀行申請豁免罰息？
部分銀行允許借款人在罰息期內換樓時申請豁免罰息，但通常要求新樓按揭仍由同一銀行承造。具體政策因銀行而異，需提前向銀行查詢。
罰息期內撤銷擔保人安排，是否需要繳交罰息？
一般情況下，撤銷擔保人（甩擔保）不會觸發罰息，但可能會重新計算罰息期，借款人應與銀行確認相關條款。
在罰息期內轉按至其他銀行，會否影響信貸紀錄？
罰息期內轉按不會對借款人的信貸紀錄產生負面影響，屬正常的貸款重組行為，但需支付相應罰息及其他轉按費用。
市面上有沒有提供零罰息期的按揭計劃？
部分銀行或按揭計劃提供零罰息期優惠，但通常伴隨較高利率或較低現金回贈，借款人需權衡利弊，選擇最合適方案。
如需進一步了解按揭罰息期及轉按詳情，歡迎聯絡我們的專業按揭顧問，了解更多。
