關稅戰令資金源源不斷湧入避險市場，其中金價日前又破頂，升穿每盎士3,500美元，更有報道指銅鑼灣有金舖現排隊賣金人龍。但所謂有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，筆者近日收到一些查詢有關高成數按揭單位放租的注意事項，畢竟在香港買樓放租仍是其中一個主要創造被動收入的方法。不過，筆者亦留意到坊間不少人不清楚高成數按揭的物業並不能出租，又或有些人誤以為相當容易規避來自按揭保險公司或銀行的監管，實情如被發現用不法手段訛稱單位自住，有機會要負上刑責。
如何定義爲”高成數按揭”？
一般而言，高於七成的住宅按揭就會被視為高成數按揭，如果業主手上已有物業而欲再買一間作收租之用，要留意第二間的按揭成數最多只有七成。根據金管局指引，高成數按揭必須有按揭保險公司做擔保，而按保公司又規定其抵押者的物業需為自住，故高成數按揭一般不能用作放租之用。
為何高成數按揭物業不能出租？有可能涉及什麼刑事責任？
如果你申請了高成數按揭（例如八成或九成按揭），你必須知道一項重要規定：這類物業通常不能出租。這不僅僅是細節問題，而是按揭保險公司設定的嚴格條件。按揭保險的存在是為了分擔銀行在批出高於七成按揭時的風險。由於你繳付的首期較少，若你無法還款，銀行面臨的潛在損失會更大。為了控制風險，按揭保險公司會要求你簽署聲明，承諾該物業僅作自住用途。這是因為銀行認為自住業主通常風險較低，較少會斷供。
如果你違反了高成數按揭的自住聲明，擅自將物業出租，可能會面臨嚴重的法律和財務後果：
- 違反按揭條款： 你等於違反了與銀行和按揭保險公司簽訂的合約。銀行有權要求你立即償還全部貸款（俗稱「Call Loan」）。如果你無法償還，物業可能會被銀行收回並拍賣。
- 詐騙罪： 如果你在申請按揭時，明明打算出租卻聲明是自住，這就可能構成向銀行或按揭保險公司作出虛假陳述。根據香港法例，這可能被視為詐騙罪，最高可判處監禁。
- 損害信貸紀錄： 違反按揭條款和涉及詐騙行為會嚴重損害你的個人信貸紀錄。這會讓你未來很難在銀行獲得任何信貸產品，包括樓宇按揭、信用卡或私人貸款。
高成數按揭出租迷思1：不會以最新物業估價為放租門檻
高成數按揭物業不能出租，看似易懂，坊間有時卻會有不少誤解。筆者曾遇過一位業主，手持單位的樓價不斷探頂，輾轉由375萬元升至600萬元。以前的高成數按揭定義為樓價六至七成以上，業主眼見當初買樓時的按揭貸款（300萬元）由佔樓價八成降低至五至六成，遂自行決定將單位放租。惟實情是如果那位業主沒有將單位轉按，部分銀行及按保公司並不會用單位最新的估值計算物業的放租門檻。試想想，如果樓市走勢反覆，單位今個月值600萬元，下個月值590萬元，再下個月又升至610萬元，業主豈不是一個月可放租，一個月又不能？一個物業的放租門檻，除非政策有變更，否則在業主供款期間並不會改變。
高成數按揭出租迷思2: 有機會被銀行「call loan」
另一邊廂，有人亦誤以為即使是高按揭成數物業，也可以透過一些小技倆在放租的同時逃過審查。例如筆者曾聽聞一位業主因為小朋友轉校而搬遷，並將原先自住的單位放租，期間沒有向銀行申報。按揭保險公司或銀行或不定時發信查核住戶狀況，並要求住戶提供水電煤單或簽署自住聲明。為免被發現，該業主要求租客在水費單上使用自己名字，以備必要時呈交予銀行作證。但其實這些行為一旦被查出，不但有機會被銀行提前「call loan」，更可能因作出虛假聲明而要負上刑責。
如想用較高成數按揭放租應該如何操作？
若業主真的想將物業出租，最簡單的方法是「甩按保」。透過轉按至七成或以下按揭。此舉不但無須以身犯險，更可借機賺取銀行的現金回贈。如果轉按的息率和優惠又不夠吸引，業主還可看看自己是否符合按證公司去年八月實施的新安排。去年按證公司宣布，在三種特定情況下容許業主申請豁免自住要求，合法將高成數按揭單位轉為出租。這三種情況包括：家庭有新生兒或領養兒童而需搬遷；業主失業，需靈活安排住處；或有其他特別原因而必須出租，並已在單位居住最少12個月。如有需要，可向專業的按揭顧問查詢詳情。
如你對高成數按揭出租有任何疑問或想了解更多按揭資訊，歡迎隨時聯絡我們的專業按揭顧問。
