一文看清P按 、 H按及定息按揭優劣

加息周期臨近,選用定息按揭還是浮息按揭較划算?

P 按

即是以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃,例如:

P-2.5% (P=5%),即是實際按息為2.5%。

P由各家銀行自行定出,一般受美國利率升跌、本地通脹及市場資金供求等因素所影響,沒有硬性之準則規定,銀行可按目前借貸情況及未來預測而自行釐訂,因此,今天我們可以見到市面上出現 4個不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)。

自2008年以來,環球央行大放水,推行量化寬鬆政策,資金流入香港,銀行體系水浸,雖然2015年底至2018年美國聯邦儲備局曾9次加息,合共2.25厘,可說是數十年以來最「弱」加息周期,期間香港銀行更加只曾跟加息一次,幅度八分一厘,2019年普遍便已再減息,回復5厘至5.25厘水平。

由以上數據可看出,P 按是相對穏定,供樓人士會較易預計未來的供樓開支水平。

最優惠利率 (P)銀行
5%滙豐、恒生、中銀香港、南洋商業、集友
5.25%渣打、花旗、建銀(亞洲)、交通、東亞、工銀(亞洲)、信銀國際、星展、大新、招商永隆、創興
5.375%富邦、大眾
5.5%華僑永亨
現時市場上有 4個不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)
新按保每月供款及入息要求-202203
P是指銀行最優惠利率,現時普遍銀行銀行P按產品實際按息為2.5厘。
以上資料只供參考,一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

H按


H按是「銀行同業拆息按揭計劃」。H 是指(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate),也即是銀行與銀行同業之間的拆出、借入資金的息率,也反映出銀行的資金成本,而「H按」就是在銀行資金成本之上,加一定百分比,去計算的按揭計劃,例如H+1.3%。

H按普遍是用一個月銀行同業拆息去計算,也有少部分銀行會用3個月拆息去計。由於「銀行同業拆息」是受到資金流向的影響,例如當有大型新股上市集資,抽走市場資金,該段時期的「銀行同業拆息」一般會較高。大家可以在銀行公會的網站查看到每日的「銀行同業拆息」走勢。另外,部分銀行如滙豐銀行 會用自已的拆息去計算。

不過,大家不用擔心拆息飆升,令供款息口無止境上升,因為H按產品都會設有「封頂息率」(又稱鎖息上限)。因此在揀選H按產品時,除了要留意H+ ?%之外,也要留意「封頂息率」是多少,。如是P-2.5% (P=5%),也就是即使「銀行同業拆息」大幅飆升至3厘,供款利率仍然會鎖定在最高 2.5厘。

定息按揭

「定息按揭計劃」是2020年《財政預算案》公布的措施,當時屬於試驗計劃,直至2021年10月29日,香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)才宣布,定息按揭計劃由試驗性質轉為恆常計劃,息率不時會調整:

定息年期2022年8月2022年7月2022年6月2022年5月2022年4月2022年3月2020年11月2020年5月
10年3.50%3.20%2.70%2.45%2.20%2.10%1.99%2.55%
15年3.65%3.35%2.85%2.60%2.35%2.25%2.09%2.65%
20年3.80%3.50%3.00%2.75%2.50%2.40%2.19%2.75%
每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。
定息期完結後,借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。

截至2022年6月,最新的年利率分別為3.50%、3.65%、3.80%的10年、15年、20年期定息按揭,定息期完結後之按揭總年利率,可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率(P)減2.35%,這個計劃的主要特點,是可以「免壓測」,而每宗私人住宅貸款上限為1,000萬港元,

定息按揭優點:

定息期內,不用面對加息風險,是以可以「免壓測」,舉例貸款500萬元,如選用傳統P 按/ H 按,年期30年,利率2.5厘計,在壓力測試模擬加息3厘之下,最低入息要求要約47,316元,但若選用定息,月入要求只是44,904元左右。

定息按揭缺點:

定息計劃比較欠缺彈性,如定息期內無大規模加息,就如同蝕利息給銀行。

按揭證券公司於2022年7月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的3.20%,升至3.50%,升了30點子,15年期定息升至3.65%,20年期定息升至3.80%。以現時H按實際息率2.50厘去計算,貸款500萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約2,696元(+13.65%)。另外,由於定息按揭無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約2,412元。

參考自2009年來,政府推出的數次定息計劃,由於期內利率一直維持低位,當年的選用的人士,實際皆較選用浮息按揭的人士,多付了利息。單計最近2年,於2020年5月時,選用了10年定息2.55%或2020年11月,10年定息1.99%的人士,由於期內拆息都處於較低水平,選用定息計劃的人士,較選用H按人士多付了利息。

即使以現時H按實際息率約2.50厘去計算,貸款500萬,年期30年,若選用8月的10年定息計劃,息率3.5厘,每月供款會較選用H按人士多約2,696元(+13.65%)。

選用定息計劃是否划算,還要留意多一點,便是入息能否通過壓力測試(模擬加息3厘)要求。一般按揭申請,銀行都要求申請人在壓力測試後,供款佔入息比率不多於60%,但由於選用定息按揭,於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,只須符合供款不超過入息50%的原則就可以,按上述例子來說,選用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約2,412元。不過要注意的是,雖說是「免壓測」,但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求,換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。

另外,坊間好多人以為這個計劃,有助選用了發展商 「呼吸plan」 的人做轉按「慳息」,但當初選用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息證明、稅單等,即使定息計劃「免壓測」,如果他們未能提供入息證明等文件,銀行亦不會批出高成數按揭。

另外,打算申請「高成數按揭」的人士,亦不必選定息計劃,因為2022年3月政府再以放寬按揭保險計劃的樓價上限,也可以接受「爆壓測」人士的按揭申請。首次置業人士(首置客)透過按揭保險申請90%按揭貸款,樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元;1,000萬元以上至1125萬元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬元;1125萬元至1200萬元或以下,最高按揭成數為80%。1200萬港元以上至1920萬港元物業,最高按揭成數為50%至80%,貸款上限960萬港元。
亦要留意,定息計劃沒有高息存款掛鈎戶口( mortgage link ),以及沒有按揭現金回贈。

P按 、 H按 還是 定息按揭?

息率影響因素鎖息上限
1. H按 較波動市場資金流向
2. P按較穩定美國息口走勢沒有
3. 定息按揭固定年期內不變政策方向
3類按揭計劃的特色

不論H按、P按,還是定息按揭,都各有優劣,在市場資金充裕時,H按是較「進可攻,退可守」。

目前香港銀行體系結餘仍有逾1,651億元,美國雖已步入加息周期,香港銀行仍未加息。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時,香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期,美國在加息9次,合共2.25厘之下,香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。

如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話,定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。

雖說H按仍然主導按揭市埸,不過H按都有其限制,有部分銀行是較少批出H按,特別是對於信貸評級較差、現金出糧或是沒有稅單等證明的個案,部分銀行只提供P按選擇,而且息率較高。

如不太了解甚麼才適合自身需要,最慳息的話,不用自行計數計到「頭都大」。找我們的按揭專員幫手,他們會按你的情況,為你度身訂造最合適也最優惠的貸款方案,絕對零收費。

***以上資料更新日期為2022年7月4日。


利嘉閣按揭 會聽取客戶要求,計算及讓您了解每個方案的風險及成本,好讓您作出最合適的決定。絕對 $0 收費!如需免費專業按揭顧問服務,歡迎隨時聯絡我們:

按揭轉介熱線: 2836 6121 / 2836 6183
WHATSAPP: 5662 2730

Email: mortgage@ricacorp.com
按此了解更多 關於利嘉閣按揭代理

不少首次置業人士,對於做按揭都係零認識,P 按 、 H 按 ? 咩嚟?食得?
銀行按揭現金回贈如何計算? 2年後要轉按嗎?
如果您: -不知如何計算才是最優惠?
-不想逐間銀行查詢?
找我的 首置上車按揭專員 文生 幫忙!
為大家尋找最優惠、又至穩陣的按揭計劃!
文生(Youri)WhatsApp: 98880969

更多按揭計算技巧及注意事項:

按揭用語教室:P按、H按,如何選擇?

【按揭新手懶人包】按揭保險篇

【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇

使用按揭保險計劃的話,按揭成數就可以高達90%,而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。

「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃,但於2022 年2月23日,政府把「林鄭PLAN」再升級,由於在《財政預算案》中公布,市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。

升級版的「新按保」,首次置業人士(首置客)透過按揭保險申請90%按揭貸款,樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元;1,000萬元以上至1125萬元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬元;1200萬元或以下,最高按揭成數為80%。


一文看清 「新」、「舊」按揭保險計劃的優缺點

根據金管局的規定,要承做 60%以上的按揭,是需要購買「按揭保險」,而按揭保險計劃,可分為兩類:


按揭成數怎計算?利嘉閣按揭為你解構

按揭成數點計先最抵?
按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇

目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引,影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入,以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。


【#按揭快問快答】揹住層樓都可以做擔保人?

最近收到查詢:有位廿四孝爸爸打算做擔保人,協助即將結婚上車的兒子置業。不過,因為他持有的物業未完成供款,不知有樓按在身,是否可做擔保人?
答案:Yes!其實本身有樓按,一樣可以做擔保人,不過申請按揭成數會扣減一成,另外供款比率及壓力測試,亦會扣減10%計算。
不過,如果擔保人有樓按在身,是否做不到90%按揭?
答案:做到!不過計法有少少複雜,小編用圖表為大家講解:


「即供付款」VS「建築期付款」應該如何選擇?

多數 「樓花」盤,發展商都會提供兩類付款安排,分別為「即供付款」及「建築期付款」。兩者分別是甚麼?應如何選擇?


利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊,集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身,助您輕鬆完成按揭流程。

IOS : http://apple.co/1Nbxhzo
Android : http://bit.ly/1IJhbJb

你可能感興趣的文章