早前提過銀行估價不足，做高成數按揭或會遇阻。不過，不要以為成功「劈價」，以低於市價去購入單位，就必然可順利獲批按揭。近日我們便接到一個比較特別的求助個案，客戶於拍賣行以低於市價逾16%買入一個單位，但到做按揭時試了多家銀行都指不能以客戶成交價為客戶批出按揭，客戶由「執筍貨」的喜悅，跌落擔心要撻訂收場的不安中。到底銀行不批按揭原因在哪?
經了解後，發現客戶買入單位價格為1000萬元，但多家銀行及按保公司的估價，皆為1200萬元或以上，是以客戶難以批出80%按揭。銀行把單位視作高於1000萬元物業，最高只批出成交價1000萬元的50%按揭，令客戶大失預算。
按我們經驗，成交價低於銀行估價10%以上，銀行便會對該申請提高警覺，主因是銀行會擔心單位是否未被紀錄的凶宅，同時亦會擔心買家是故意用一個低成交價來避稅等。以上述客戶的情況，由於客戶原本希望做高成數按揭，除了銀行估價外，按保公司的估價也會影響到批核，而市面上兩間按保公司對物業估值都達1200萬元，是以不符合批出高成數按揭的樓價上限。
為解決客戶的困局，我們建議客戶找到與銀行有連繫的融資機構申請按揭，1000萬元以上物業，最高按揭成數可達70%，息率2.65厘，年期30年。幸好客戶有足夠資金多付10%首期，才避過撻訂的危機。
由這個個案，想提提大家注意一點，自從俗稱「林鄭PLAN」的新按保計劃推出後，不少買家對於叫價稍稍超出1,000萬元的物業，會講價至1,000萬元以內，以求可做盡最高80%按揭，但就忽略了成交價低於估價太多的話，按揭可能會有阻滯。建議遇上這類情況時，先向銀行或專業人士查詢，以免購入後才失預算。
撰文：利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
來源：東網on.cc專欄 2022年01月10日(一)
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