凶宅按揭｜甚麼是凶宅？銀行對「自然死亡」的取態
農曆七月期間，不少人查詢有關凶宅按揭的問題。其實市場上對於「凶宅」並沒有統一的標準答案，銀行在審批時通常會區分「非自然死亡」與「自然死亡」：
- 非自然死亡（通常被視為凶宅）： 單位內曾發生自殺（割腕、跳樓、服毒）、兇殺（謀殺或意外）、意外死亡（火災、墮樓）等。
- 非自然事件： 例如單位內發現屍體，但死因未明或涉及特殊情況。
- 未必視為凶宅的情況：
- 事主在單位發生不幸，但最後在醫院過世。
- 自然死亡： 如老死、病故。大部份銀行對此取態較寬容，未必會將其列入黑名單，但最終仍視乎不同銀行的個別審批準則。
買凶宅｜凶宅售價便宜但難批核？留意「上下左右」單位的影響
有些人百無禁忌，更不懼怕在農曆七月傳統這個「猛鬼」時節購入凶宅。當中的最大誘因，相信是凶宅較難找到買家承接，售價因而相對便宜。如果是一筆過「full pay」買入，只要買家不拘泥單位的「前塵往事」，則可輕鬆以相宜價錢買到心儀單位。但如果買家需要借助按揭貸款完成交易，則要留意凶宅對於按揭批核的影響。一般而言，銀行對凶宅的批核態度謹慎，只有部分銀行願意處理申請。更甚者，大家要留意就連凶宅的樓上、樓下、同層甚至同坐向的單位，都可能因銀行估價困難而影響轉讓。
凶宅按揭攻略｜成功取得凶宅估價即大機會獲批｜估值約市價六至八成
惟凶宅要承造按揭亦非不可能。據筆者經驗，這類按揭的處理大致可以分為幾種情況。首先是一般典型的凶宅按揭申請。不同銀行除了對凶宅的定義不同，其處理按揭申請的方式亦有不同，如已確認單位是凶宅，買家可即管向更多間銀行遞交申請，或透過專業的按揭顧問揀選合適銀行，只要任何一間取得估價，都很大機會可以獲批，按揭成數最高可做到九成，但要留意凶宅的估價一般只會是同類單位市價的六成至八成左右。
凶宅按揭批核關鍵｜事故原因及透明度如何影響結果
銀行是否批出按揭，很大程度取決於銀行是否「知情」以及事故的「嚴重程度」：
- 銀行主動查冊（業主身故）： 若過身的人正是業主，銀行查冊時會看到死亡證。若死因屬於非自然，銀行極大機會撤回批核。
- 銀行不知情（租客身故）： 若過身的是租客，且事件未被媒體廣泛報道或載入凶宅網，銀行可能在不知情下當作一般按揭批出。
- 銀行懷疑但未確定： 若銀行懷疑同層有事，可能會直接向業主查詢。
- 坦白的優勢： 為了準確掌握風險，若買家或業主能坦白交代（例如確認是不幸意外而非惡性兇殺），銀行反而有較大機會成功進行凶宅估價並批出按揭。
凶宅估價與按揭成數｜成功批出7成按揭實例
所謂「風水佬呃你十年八年」，一些投資者著眼單位的轉售價值多於風水命理。凶宅的成交價通常比市價低約三成，故市場上仍有不少買家感興趣，包括一些外籍人士。筆者最近就協助了一位買家購入深水埗一個凶宅單位，買家事前已知悉單位曾有人身故，銀行估價時亦認定該單位是凶宅，但最終仍能批出七成按揭，供款期三十年。當然，平生不做虧心事，半夜有人敲門是否就不可以驚？當然不是！凶宅單位是否買得過，大家可以自行斟酌。
凶宅按揭常見問題
Q：凶宅能做高成數按揭嗎？
A：銀行對凶宅按揭取態較為保守，要在估價到價的情況下有機會能批出高成數按揭，但凶宅大多數情況下都能批出7成按揭及30年供款期。
Q：凶宅的估價會低於市價多少呢？售價會低市價多少呢？
A：凶宅的估價一般是同類單位市價的六成至八成左右。而實際成交售價通常比市價低約三成，視乎事故嚴重性而定。
Q：購買凶宅時要注意什麼？
A：最重要是確認銀行能否「估到價」。建議在簽約前，透過按揭轉介公司向銀行查詢最新的估價結果。若擔心是凶宅同層按揭問題，亦應一併查詢該層其他單位的估價狀況。
Q：如何得知是凶宅？
A：可直接向地產代理、管理處直接查詢，了解該單位是否事故單位或凶宅「上下左右」，也可以在網上搜尋資料例如兇宅網等等，最後可以土地查冊中查看資料。
Q：假若地產經紀不誠實回答是凶宅怎麼辦？
A：根據地產代理監管局（EAA）發出的《操守守則》，經紀有責任向買家或租客披露有關物業的「重要資料」，而凶宅事實通常被視為重要資料。如果經紀明知物業是凶宅但故意隱瞞，可能面臨紀律處分。而賣家作出虛假陳述即屬違法，買家有權取消交易並追討損失。為了保障自己，無論是買樓還是租樓，都應白紙黑字地在臨時買賣合約或租約中加入相關條款，聲明業主保證該物業在過去若干年內沒有發生過非自然死亡事件（即凶宅）。若日後發現失實，可憑此追討。
Q：凶宅能購買火險或家居保險嗎？
A：火險通常是沒有問題的，但是購買前最後想保險公司查詢清楚。而家居保險的保單條款可能列明，因靈異現象造成的財物損失不予賠償。雖然罕見，但購買前應仔細閱讀條款。
