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摸貨 | 摸貨的定義及風險 | 摸貨按揭時遇到的問題
樓市升溫，「摸貨」再現！所謂「摸貨」，是指原買家在物業尚未完成正式成交手續前，便將合約轉讓給下一位買家。雖然「摸貨」在法律上是絕對合法的交易形式，但放諸按揭市場，卻是銀行眼中的「燙手山芋」。基於風險管理的考量，目前香港絕大部份傳統銀行均不接受摸貨的按揭申請，甚至對於兩次成交期過於相近、具備類近特徵的個案都會嚴加審查。
摸貨 | 摸貨短炒獲取巨大利潤 | 不足一個月賺超過200萬元
「明知山有虎」，有些買家仍決定去馬，背後無非是看中「摸貨」在市況好時所帶來的商機，讓他們可在短時間內獲得巨大利潤。日前有報道指一位內地投資者，在四月份以1,645.7萬元購入大圍柏傲莊，持貨僅三星期就以1,860萬轉手，一下子大賺214.3萬元離場，單位期內升值逾一成。
摸貨 | 現金全款入市後套現 | 套現批出前三至四個月的資金空窗期
對於買入「摸貨」物業的一方，如要順利完成交易又不希望「full pay」，有兩個方案：方案一是短暫的全款買入。這要求買家短期內有充足資金，先以現金付清全數樓價完成交易。待物業正式轉名後，買家便可再以現契物業的形式向銀行申請抵押套現。但此方法在現契套現到手之前有三至四個月的資金空窗期。
摸貨 | 資金來源嚴格把關 | 銀行取態謹慎設限與資產儲備要求
空窗期之所以如此長，除了是因土地註冊處需時約一個半月至兩個月才可完成業主更名手續，還有部分原因是銀行對剛完成全款支付便立即申請大額套現的個案存有防備，有機會會深入審查買家的資金來源，並硬性規定在成交三個月後才受理相關申請。而按揭成數方面，普遍買家可申請五成按揭，他們會被要求證明擁有足夠償還一至兩年供款的流動資金，且要信貸背景良好；若買家希望借足七成按揭，還要相應向銀行提供額外兩成的資產儲備作為支持，才會被銀行繼續考慮。
摸貨 | 財務公司高息過橋完成交易 | 罰息期後轉按回銀行
若手頭現金不足，另一方案則是向財務機構申請臨時貸款。目前市面上仍有部分財務公司願意接受「摸貨」的按揭申請，雖然其利息一般高達11至12厘，遠高於傳統銀行約3.25厘的水平，但以這些投機買家不惜接火棒「摸貨」都「照殺」的決心來說，似乎是可解燃眉之急的過橋工具之一。以一個450萬元的單位為例，買家若資金有限，可先向財務公司借入高達七成的按揭，然後自己支付三成首期完成「摸貨」交易。由於一般財務公司均設有最少三至六個月的罰息期，買家正好可以利用這段緩衝時間完成收樓及更名手續。待罰息期一過，買家便可將物業轉按回傳統銀行，享受正常的低息供款。當然，這種做法的代價就是在過橋期間需承擔較高昂的利息成本，交易最終值搏率是高是低，還看買家對心儀單位的升值潛力的評估，以及對樓市後續走勢的判斷。
摸貨 | 入市前評估個人實力 | 建議入市前向專業的按揭顧問查詢意見
「摸貨」交易看似能快速獲利或以低於市價「執平貨」，但除非讀者有如柏傲莊那位買家「一炮過」以「fully pay」形式入市，否則在出手之前，最好先尋求專業的按揭顧問意見，避免其後因為了解和準備不足而「食詐糊」，陷入進退兩難的財務困境。
摸貨的定義
「摸貨」是指的是「確認人轉讓合約」，亦即俗稱的「未成交、先轉手」或「合約轉讓」。簡單來說，當買家與賣家簽訂臨時買賣合約並付了訂金後，在尚未正式完成交割、付清尾數及辦理房屋轉名手續之前，就把該份買賣合約轉讓給另一位新買家。
摸貨的注意事項
- 買方注意事項
- 銀行取態謹慎難以批出按揭
- 現時香港絕大多數銀行均拒絕接受「摸貨」的按揭申請。
- 買家必須有心理準備全款購入，或先向高息的財務公司申請過橋貸款完成交易，待物業正式更名並過罰息期後，再轉按回傳統銀行。
- 資金空窗期
- 土地註冊處完成業主更名手續需要一至兩個月，且銀行普遍設有成交後 3個月才受理按揭或現契套現的防備條款。
- 高昂利息成本
- 若使用財務公司過橋，年利率普遍達 11%–12%，加上 3 至 6 個月的罰息期，中間的利息開支非常龐大，必須預留充裕的流動資金。
- 成交問題
- 若原買家與原賣家之間的臨約出現糾紛、業權瑕疵或第一手買家違約，第二手買家可能會被牽連，導致無法順利完成交易。
- 臨約中必須由律師加入保障條款，釐清若上一一手交易撕貼或撻訂時，第二手買家的訂金退還機制。
- 業權問題
- 第一手買家需要在交易日同時處理上家與下家的成交手續。如果第一手買家與原業主之間出現法律糾紛、未付清訂金、甚至突然失聯，整條業權鏈就會中斷，第二手買家即使已準備好資金也無法順利取得合法業權。
- 銀行取態謹慎難以批出按揭
- 賣方注意事項
- 撻訂風險
- 若下家因申請不到按揭或資金斷裂而突然「撻訂」，第一手買家仍需履行與原賣家簽署的買賣合約。
- 違約風險
- 自身必須具備足夠的後備資金完成一手交易，否則會因無法向原賣家完成交易而面臨被沒收訂金及追討差價的法律風險。
- 印花稅
- 在法律上，每一次合約轉讓均被視為獨立交易所以摸貨的第一手買家與第二手買家均需各自依法繳納相關的印花稅。
- 律師手續
- 摸貨的法律文件比一般轉讓複雜得多，並非所有律師行都願意或有能力承辦「摸貨」手續。
- 時間緊迫
- 通常成交會在三個月左右的時間內完成，需要在這短短的時間尋找新買家及讓新買家成功批出按揭，並且處理摸貨的法律文件等等，時間較為緊迫。
- 撻訂風險
摸貨業權風險
在「摸貨」交易中，第二手買家買入的並非直接來自原業主的物業，而是一份由第一手買家轉讓的「買賣合約權利」。這種結構會引致數個非常棘手的業權及交易風險。
- 業權鏈斷裂風險
- 原買家違約或消失時，第一手買家需要在交易日同時處理上家與下家的成交手續。如果第一手買家與原業主之間出現法律糾紛、未付清訂金、甚至突然失聯，整條業權鏈就會中斷，第二手買家即使已準備好資金也無法順利取得合法業權。
- 若原業主與第一手買家的臨約中沒有明確條款允許「轉讓合約」或指定提名人，原業主有權拒絕簽署包含第二手買家的正式轉讓契據。
- 「釘契」與負債風險轉嫁
- 若第一手買家在簽訂臨約至摸貨成交期間，個人陷入法律訴訟、破產或欠債，其持有的合約權利有可能被債權人申請禁制令，甚至導致物業被「釘契」，令第二手買家無法順利過戶。
- 釘契或撻訂引致的業權追討爭議
- 若第二手買家因按揭問題而被迫撻訂，第一手買家若無能力獨自完成一手交易，原業主會沒收訂金並追討差價；這時第一手買家亦會向上家及下家展開交叉訴訟，第二手買家追回已付訂金的過程會非常漫長且極具風險。
- 業權審查複雜
- 摸貨交易需要同時審查兩份買賣合約，法律文件重疊。許多香港律師行為防範洗黑錢及業權糾紛風險，會直接拒絕接辦摸貨個案。如果買方找不到有經驗的律師行代表，交易將難以為繼。
購買摸貨前防範措施
- 資金籌備
- 買家必須具備短時間內全款購入的資金實力，或向財務公司申請臨時過橋貸款。
- 專業的按揭知識
- 需要了解摸貨的在申請按揭時會遇到的難題，及早準備合適的財務公司申請臨時過橋貸款，再等候罰息期後申請按揭轉回銀行的一般低息按揭。
- 計算高昂利息，比較各大財務公司的年利率及罰息期等帶來的成本。
- 查核臨約授權
- 必須確保第一手買家與原業主簽署的臨約中，寫明包含明確寫有允許「轉讓權益/提名第三方」的中文或英文條款。
- 加入保障性託管條款
- 所有給予第一手買家的訂金，必須嚴格託管於律師行帳戶，待確定業權完整且順利完成交割後才解凍發放。
- 確認律師行接辦
- 在簽署任何摸貨合約或支付訂金前，務必先徵詢熟悉摸貨交易的律師意見，確認律師行願意承辦該個案。
資料來源：香港經濟日報HKET（2026.05.17）
