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按揭入息 | 建築期付款計劃臨近交樓但轉工 | 轉工導致入息證明不足
經歷一年凍薪後，今年政府將會再次進行薪酬趨勢調查，此意味著公務員有機會加薪，且私人市場亦有機會參考及跟隨加幅。當然，原地加人工的幅度很難比得上轉換工作，每逢年底至農曆新年前後，都是本港職場的轉工高峰期，不少打工仔希望透過「跳槽」爭取更佳待遇。不過，如果轉工人士本身有購買樓花，並選用了「建築期付款」的話，便要留意新工作開展的日子與交樓關鍵日期相隔多遠。如兩者太接近，隨時會因未有足夠的入息紀錄而令銀行質疑其還款能力，以至影響按揭的審批結果。
按揭入息 | 按揭入息加入花紅需看近2年的收入證明 | 若只靠底薪入息不足計算
一位買家去年購入一個價值約480萬元的一手新盤單位，關鍵日期為今年3月。買家採用了「建築期付款」，計劃申請七成按揭，每月最低的入息要求約為29,250元。雖然買家的每月基本底薪僅約28,000元，看似未能達標，但她每年享有豐厚的花紅，若將過去兩年的總收入（即月薪加花紅）平均攤勻計算，每月平均入息可達31,333元。可是，臨近收樓的關鍵日期之際，買家因與上司溝通出現問題而萌生轉工念頭。轉工的影響甚大，因為她原本依靠底薪加花紅以通過入息要求，一旦她轉工，銀行眼中的新舊公司的花紅不會攤勻計算，言則她只能單靠新工作的基本底薪支持其申請。
按揭入息 | 新職底薪成功達標按揭入息要求 | 補交新工僱傭合約及新工入息作入息證明
幸運的是，儘管近期市道欠佳，該買家仍成功覓得一份月薪逾30,000元的新工作。由於新職位的基本底薪已經高於29,250元的最低入息要求，即使銀行完全不計算任何花紅收入，其固定入息依然足以通過審批。餘下問題只剩文件的完整度。一般買家申請按揭時需提供三個月的入息證明，買家2月才履新，但經同事商討後，認為她從事文書工作，收入性質穩定，決定繼續「去馬」。同事為她整理了舊公司的最近三個月糧單及稅單，並準備好新工作的僱傭合約，等到她2月底收到新公司第一份薪水後，便馬上為她補交首月的銀行薪金入賬紀錄作為證明。
按揭入息 | 轉工無縫銜接補足入息證明 | 賺盡現金回贈及綠色按揭額外現金回贈
此個案之所以成功，關鍵在於新舊工作之間的「無縫銜接」。買家並無失業空窗期，加上她及時補交新工作的首月入息證明，令審批過程非常順利，趕及收樓前完成上會程序。此外，受惠於近期部分銀行積極爭取按揭業務而調高現金回贈，加上該新盤物業符合「綠色按揭」資格，我們最終為買家爭取到比坊間更高水平的現金回贈優惠。
按揭入息 | 按揭申請前轉工需謹慎 | 收入證明文件及入息穩定性均會影響按揭批出結果
申請按揭前後轉換工作要倍加留意，因為當中牽涉試用期計算、花紅計算、以及入息穩定性等複雜問題。如有需要，買家可先向專業的按揭顧問查詢及進行預先評估，以免因一時轉工心切而影響上車大計。
香港入息證明
在香港用收入申請按揭時，銀行或財務公司會要求申請人提供入息證明，會以此為依據來評估申請人的還款能力、經濟狀況或資格。
在審批按揭申請時，銀行的核心考量是確保申請人具備穩定且可持續的還款能力，從而將壞帳風險降至最低。銀行的審核標準主要圍繞三大核心原則展開:
- 真實性與規律性
申請人提供的糧單數字必須與銀行戶口的實際出糧紀錄完全吻合，具備清晰過數軌跡的薪金最易獲採信。 - 收入穩定性
銀行高度偏好固定月薪，對於佣金、雙糧或花紅等非固定收入，往往需要觀察更長期的數據並作折算。 - 持續性
銀行需要評估該筆收入能否在未來數十年的按揭供款期內維持，因此會嚴格審核試用期、合約期長短及轉工頻率等因素。
入息證明文件
- 1-3 個月糧單（固定收入）
1-6個月糧單（非固定收入） - 最近 3 個月銀行戶口月結單
- 稅務局發出的最新稅單
- 強積金供款紀錄
- 僱傭合約
香港入息證明花紅與雙糧
雖然兩者同屬年終酬金，在按揭層面上，兩者的計算方法大有不同。
- 花紅
- 銀行在計算花紅收入會相對較為保守，通常要求出示2年的收入證明。
- 申請9成按揭的難度較大，銀行取態較嚴謹。
- 花紅按揭計算方法，以最近2年的底薪及花紅總額除以24個月，當做每個月平均收入作入息計算。
- 雙糧
- 僱傭合約明確寫明有雙糧，銀行便會將其視為你保證底薪的一部分，計算方法非常直接寬鬆。
- 符合申請高成數按揭9成按揭的收入要求。
- 雙糧按揭計算方法，通常以每個月的收入乘以13個月再除以12個月，當做每個月平均收入作入息計算。
萬一在申請按揭前2年內轉工，假若僱傭合約清晰顯示以雙糧，對按揭申請的影響不大。但若是花紅收入，舊公司的花紅記錄將不作計算，只會以新公司的收入計算，有機會只能用基本底薪作收入證明。
香港入息證明花紅報稅及強積金
報稅
花紅百分之百屬於你因職位而獲得的入息，必須全數申報及課繳薪俸稅。
公司人事部在每年報稅季時會為僱員報稅，並將底薪與花紅分開列出，但總額都會計入僱員的應評稅入息內。如果轉工離職人事部則會在報稅時清晰列明該年度賺取的所有底薪及花紅的月份。
強積金
根據積金局規定，花紅都屬於「有關入息」，所以僱主同僱員都需要為花紅供款 5%。
但是因為強積金設有每月強制性供款上限，僱主及僱員雙方的每月強制性供款上限各為港幣 $1,500。如果加上花紅，超出供款上限，並無需再額外扣除強積金。
