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入息證明 | 房協樓與私人住宅按揭申請相似 | 註冊中醫師買房協樓慘遭拒批
雖然房委會居屋有政府作擔保，按揭審批相對直接，但房協興建的物業在按揭處理上實則貼近私人住宅。日前筆者協助了一位三十餘歲的年輕買家，他早年於IVE畢業後擔任了兩月中藥配劑員，其後再花六年時間修讀中醫學士並順利考取執業資格，近期獲一間知名醫療集團聘用為註冊中醫師。積極上流的他與太太相中一個房協二手單位，於六月中簽署臨時買賣合約，原定八月底成交，並打算申請九成按揭。按常理，註冊中醫師職業專業且收入穩定，審批理應相當順暢，詎料他自行向銀行遞交申請後卻隨即被拒。
入息證明 | 試用期內申請高成數按揭 | 受公眾假期影響月薪不一致懷疑浮動收入
銀行主要存在兩大疑慮。首先是入職時間過短，買家入職僅一個月即申請按揭，在按證公司（HKMC）眼中屬於未過試用期、入息紀錄尚淺的高風險個案。其次是糧單金額不符，首兩個月的月薪金額並不一致。經了解後，部分醫療機構設有特殊政策，未過三個月試用期的新員工，其公眾假期薪金計算方式與正式員工有別；首月因碰上公眾假期而被扣減日薪，導致首月薪金低於次月。在HKMC的審批邏輯下，連續兩月糧單數字不符，容易被懷疑包含佣金或浮動收入，甚至會以較低者作為審批基準，直接衝擊按揭資格。
入息證明 | 轉工後申請按揭是可行的 | 銀行對專業人士的彈性審批
事實上，職場轉工十分常見，只要拿捏得宜，試用期內申請按揭並非不可能。我們深入審視其僱傭合約及背景後，認為中醫師專業的穩定程度極高，且買家多年來一直於相關領域發展，單憑試用期即質疑其還款能力實屬過為武斷。對此，我們團隊為他制定了兩大破解方案。
入息證明 | 延長成交期預留時間補交文件 | 補交第三個月入息證明文件
第一是協商延長成交期。六月中簽約至八月底成交僅約兩個半月，時間極為吃緊。團隊代表買家與賣方溝通，成功將成交日期順延二至三星期至九月中旬。此舉讓買家得以在九月初取得第三個月的完整糧單及出糧戶口紀錄，補齊HKMC規定的三個月入息證明文件。
入息證明 | 按揭顧問從中解釋收入不一的原因 | 提供僱傭合約等證明文件
第二是釐清糧單數字落差。針對首兩月薪酬不一的問題，團隊協助買家撰寫詳細解釋信，並附上正式僱傭合約，向銀行及HKMC說明買家屬固定薪酬制的全職註冊中醫師，首月薪金差異純粹源於試用期內的公眾假期計算機制，絕非浮動收入。合約已清晰載明過試用期後的固定月薪，足以展現其長遠穩健的供款能力。
入息證明 | 最終成功批出9成按揭 | 入息證明文件不足建議尋求按揭顧問協助
最後，在補齊第三個月糧單，加上團隊向銀行與按保公司充分論證其專業背景及合約細節後，說明獲得HKMC接納，順利獲大型銀行批出九成按揭，利率更維持於市場最優惠水平，讓買家夫婦得以在延長後的成交期內順利交收、喜提新居。由此個案反映出，買樓時成交期切忌訂得過於倉卒。若遇上轉工試用期或糧單金額出現偏差等狀況，切忌盲目硬闖，應及早尋求專業按揭顧問協助，善用延長成交期與清晰交代背景的策略，自然能化險為夷。
Q：為什麼房協資助房屋按揭審批比較嚴謹？
A：因為房協資助房屋沒有政府做擔保，所以在銀行的層面與一般私人物業一樣，按揭申請時需要進行入息審查。
Q：為什麼專業人士按揭審批較彈性？
A：因為專業人士的收入穩定，斷供的可能性較低所以一般審批會較彈性。
入息證明 | 轉工、試用期內入息證明不完整
假若在申請按揭時，因為轉工或還處於試用期內入息證明不完整的話，可以有以下幾個方法。
- 補交舊公司的入息證明
- 如果新工作未滿 3 個月，銀行和按揭保險公司通常允許你同時提交前一份工作的入息證明，例如舊公司的糧單、稅單及過往 3 至 6 個月的銀行過數紀錄，做為補充文件。在完成交易之前，能補交最新的糧單及入息證明，銀行會彈性處理。
- 同一行業
- 若舊工作與新工作是同一行業，工作內容相似度高，加上空窗期短，銀行接受機會較高。
- 延遲成交期
- 向業主爭取較長的成交期，爭取時間，準備三個月的糧單及銀行月結單作收入證明，然後再向銀行申請按揭。
- 擔保人
- 若個人入息真的一時不夠，可以尋找親屬擔任按揭擔保人。
- 擔保人的入息會被合併計算。擔保人本身如果已有未供完的按揭或負債，其負擔能力會大打折扣，因此需確保擔保人的財務狀況良好且入息穩定。
- 減少借款額
- 若申請7成或以內按揭，銀行會相對較為彈性審批，減少貸款額來降低每月供款，從而合乎銀行的入息要求。
- 資產審批
- 若手頭上有額外資金或股票、定期等資產，部分銀行容許透過「資產水平」而非純入息去審批按揭。
房協居屋與房委會居屋的區別
香港的資助出售房屋主要由兩個不同機構興建，兩者在機構性質、交樓標準、按揭與配套上均有顯著分別。
| 房委會居屋 | 房協居屋 | |
| 管理機構 | 香港房屋委員會 | 香港房屋協會 |
| 交樓標準 | 清水樓 （一般僅具備基本水泥牆面及地板，不附送家電/裝修） | 精裝修交樓 （通常已鋪設地磚、牆漆，附送基本廚櫃、衛浴及冷氣） |
| 屋苑配套 | 設施較基本，一般不設住客會所 | 品質較接近私人屋苑，部分新項目設有小型住客會所/花園設施 |
| 擔保人 | 由政府作擔保人，不可添加擔保人申請按揭 | 無政府擔保，可添加擔保人申請按揭 |
| 按揭審批 | 較為彈性，審批快 | 與一般私人物業按揭審批相似，申請高成數較為嚴謹 |
