退休三寶 | 善用安老按揭與自製長糧 活出無憂晚年生活

退休三寶 | 樓盤定價進取 | 善用按揭工具自製長糧

古洞有新盤推出，有分析指其未來的交通網絡對於一些喜歡北上消費的長者會有一定吸引力，問題只是該樓盤的定價頗進取，考慮大家對該區發展潛力的判斷。如果本身只考慮投資價值，希望保障到退休生活，已持有物業的長者則不用太煩惱，因為他們大可善用逆按揭等工具「自製長糧」，讓晚年生活更有保障。

退休三寶 | HKMC擴大轉介網絡 | 助市民轉化資產為終身收入

香港按揭證券有限公司（HKMC）日前宣布，進一步擴大「HKMC退休3寶」的業界轉介網絡，新授權一間大型銀行的人壽專屬代理團隊向合資格客戶轉介相關計劃。所謂「退休3寶」，即安老按揭計劃、保單逆按計劃及香港年金計劃，協助市民將住宅物業、壽險保單及積蓄轉化為終身穩定收入，管理長壽風險。

安老按揭（俗稱「逆按揭」）讓55歲或以上、持有香港身份證且無破產紀錄的人士，透過抵押手上物業，一次過或分期提取貸款作為生活費。貸款在申請者離世或主動提出時才需清還，期間可繼續居住於抵押物業。百年歸老後，子女可優先償還貸款贖回物業；若無意贖回，由銀行安排出售償還貸款，剩餘資產歸繼承人，不足部分由按證保險公司承擔，不會落入後人身上。

退休三寶 | 安老按揭三大關鍵細節 | 聯權、估值與樓齡限制

有意申請者須留意幾項關鍵細節：

1.申請人數與年金金額。安老按揭接受單人、雙人甚至最多三人聯權遞交。以一對夫婦共同申請終身年金為例，若其中一方較早離世，另一方仍可繼續居住並每月收取年金。但要留意，由於雙人個案的預計派發年期較長，同等條件下，雙人申請每月年金會比單人低約一成。

2.物業估值設有「樓價上限梯級」。發放年金金額取決於物業估值與借款人年齡，但估值並非全額計算：物業估值於 800 萬元或以下按 100% 計算；超過 800 萬元的部分則按 50% 計算（指定物業價值上限為 2,500 萬元）。因此，中小型單位業主相對能發揮較高的資產效益。

3.樓齡限制與特殊出租安排。一般而言，物業樓齡要求為50年或以下；若超過50年，通常需自費進行認可的結構驗樓報告，通過後仍可獲考慮。

退休三寶 | 衍生費用、輔導制度與租金支付院舍安排

此外，雖然抵押物業原則上必須自住，但若借款人因健康狀況需入住安老院舍，按證公司可特別批准將物業出租，租金用作支付院舍開支。最後是衍生費用與輔導制度。申請安老按揭需支付按揭利息、按揭保費（基本及每月保費）、律師費及評估費等。更重要的是，法例規定申請人在簽署法律文件前，必須先見認可的「安老按揭輔導員」，確保充分明白所有財務權責後才正式簽約。

隨著HKMC積極擴大轉介網絡，現時市民獲取相關諮詢的渠道已大為增加。配合少子化與單身化的社會趨勢，善用住宅物業轉化為終身穩定現金流，或許快將成為老友記退休理財的主流選擇。

常見問題與解答 (Q&A)

Q1：申請安老按揭後，如果日後借款人離世，子女會否承擔債務？
A1： 不會。百年歸老後，繼承人/子女可優先選擇清還貸款以贖回物業。若子女無意贖回，銀行會出售物業償還貸款；出售後如有餘款將歸繼承人，若賣樓收益不足以清還貸款，差額由按證保險公司承擔，絕不會落入後人身上。

Q2：如果夫妻共同申請，其中一方離世，另一方需要即時搬走或還款嗎？
A2： 不需要。雙人或聯權申請的保障在於，若其中一方較早離世，在生的一方仍可繼續居住於該物業，並繼續每月收取年金，直至離世或主動終止計劃為止。

Q3：除了按揭利息外，申請安老按揭還有什麼額外開支需要預算？
A3： 申請人需預留費用支付按揭保費（包含基本及每月保費）、律師費、物業評估費，以及諮詢「安老按揭輔導員」的相關法律與輔導費用。所有費用細節均會在輔導過程中詳細解說。

退休三寶 | 注意事项

關於一筆過貸款，借款人可於申請安老按揭貸款時及/或在所選定年金年期内的任何時間，申請一筆過貸款以滿足個人需要。例如：

• 於申請安老按揭貸款時，用作現有安老按揭再融資或全數清還借款人用作抵押品之物業的原有按揭
• 償還借款人的其他按揭貸款或個人貸款（包括循環貸款或信用卡結欠)
• 為其資助房屋單位補地價
• 支付物業的家居改善、维修及保養工程開支
• 支付醫療開支（包括香港境外的治療）