先P後H | 年尾銀行取態積極多間銀行推出快閃按揭優惠 | 三大按揭計劃對比

加息預期升溫，部分買家轉趨觀望，促使銀行更積極思考如何在年尾突圍「搶客」。上回筆者提到，除了傳統的定息與浮息按揭外，市場近期還出現了新方案——「特優先P後H」計劃。該計劃讓客戶在首兩年至三年內享有特優最優惠利率（P減2.32厘，以現行P計算，實際按息為2.68厘）；優惠期滿後，按揭會自動由固定息率（P）轉換為浮動息率（H）。這三類按揭看似各有優勢，若買家擬申請500萬元住宅按揭貸款、年期為30年，究竟該如何抉擇？

先P後H | 定息與「先P後H」的帳面優勢 | 減低加息隱憂鎖定低息

定息與「先P後H」計劃的共同優勢，在於帳面息率顯著低於傳統H按。以現行P計算，三類方案的實際按息分別為2.93%、2.68%與3.25%。定息計劃的息率鎖定不變，而「先P後H」的P則可加可減，這考驗申請人對未來利率走勢的判斷。兩個計劃的息率相差0.25%，一旦未來兩至三年內外圍加息帶動本地銀行跟加（例如加息兩次各0.125%、一次0.25%或累計更多），後者的總利息支出便會追平甚至超越前者。

先P後H | H按配合高息戶口的高效對沖能力 | 流動資金大最能節省實際利息支出

相較之下，一般H按息率最高，是否意味著它缺乏競爭力？前陣子筆者曾介紹過按揭存款掛鈎高息戶口（Mortgage-Link）的威力：若業主手頭有閒置資金，存入該戶口所產生的利息可直接抵銷按揭利息開支。以500萬元按揭金額、戶口存放200萬元為例，即使假設未來三年息率分別升至3.25厘、3.5厘及4.5厘，由於高息戶口的存款利率與按息掛鈎，對沖能力反而隨加息增強。扣除存款利息收入後，實質利息支出僅約31.2萬元，為三者中最低，比定息按揭節省逾11萬元。

先P後H | 實質淨負債與高額現金回贈的差距 | 三大按揭計劃計算結果

與此同時，H按業主存於戶口的200萬元資金具備活期靈活性，可隨時提取應急或轉作其他投資，同時賺取的存款利息亦實質補貼了供樓開支。相反，選擇定息或「先P後H」的業主若持有同等資金，則需自行尋求投資管道，而要穩賺4.5厘的無風險回報並不容易。三年過後，由於高息環境下前期還本速度較慢，H按的尚欠本金雖比定息多約4萬元，但若計及戶口內連本帶利滾存至約223萬元的資金，實質淨負債已遠低於其餘兩個方案。

假設未來三年息率分別升至3.25厘、 3.5厘及4.5厘	定息按揭	「先P後H」	浮息按揭
加息周期首三年息率	維持2.93%	2.68% 2.93% 3.93%	3.25% 3.50% 4.50%
加息周期首三年月供	維持$20,892	$20,227 $20,873 $23,488	$21,760 $22,433 $25,154
首三年總償還本金	$326,343	$314,387	$287,007
首三年總利息支出	$425,765	$460,671	$545,166 – 按揭存款掛鉤戶口利息$225,000 = $320,166
現金回贈	1.2% （$60,000)	1.2% ($60,000)	2%至2.5% ($100,000- $125,000)

上述資料只供參考，以銀行審批結果為準。

先P後H | 實質淨負債與高額現金回贈的差距 | H按的整體優勢將更為突出

更重要的是，近期銀行大幅提高現金回贈，據悉500萬元貸款額的回贈可高達2%至2.5%（即$100,000元至125,000元）；即使貸款金額較小，亦有機會獲得約1.75%的回贈，水平顯著高於以往。雖然定息與「先P後H」方案同樣提供現金回贈，但約1.2%的水平遜於H按。若將現金回贈的差距計算在內（H按比其餘兩者多出約40,000元至62,500元），H按的整體優勢將更為突出。

先P後H | 置業人士入市前的三大核心決策考量 | 最新樓市行情可向按揭顧問查詢

因此，買家在決策前應先思考幾個核心問題：第一，手頭是否有充裕的閒置資金；第二，是否介意罰息期過後處理轉按手續；第三，對未來利率走勢的看法。此外亦需注意，高額現金回贈並非全數適用，不少銀行對小額貸款設有回贈上限，例如貸款額低於200萬元的申請，回贈普遍封頂於約3萬元。建議在置業入市或申請轉按前，先評估自身的資金規劃，或向專業按揭顧問查詢最新市場行情。

常見問題與解答 (Q&A)

Q：為什麼「先P後H」計劃雖然帳面息率較低，但面對加息周期時仍存在潛在風險？
A：雖然這類方案息率較低，但若外圍加息帶動本地銀行跟加，亦會影響「先P後H」的息率，因為「先P後H」的P是跟隨香港最優惠利率。

Q：銀行提供的「高額現金回贈」是否適用於所有按揭客戶？小額貸款申請有何限制？
A：不是所有客戶都適用。銀行的「高額現金回贈」並非適用於所有按揭客戶，實際能拿到的回贈率通常會受貸款額大小（分階梯）以及客戶類型等條件所限制。
例如，貸款額達到 500 萬元或以上才能享有最高回贈率（如 1.2% 至 1.5% 甚至更高），而小額貸款（如低於 300 萬元）的回贈比例則會相對較低（如1%）。

Q：什麼是「先P後H」按揭？
A:：「先P後H」是銀行推出的創新按揭方案，讓借款人在首 2 至 3 年固定享用較低的最優惠利率供樓，期滿後自動無縫轉換為隨市場波動的銀行同業拆息按揭（H按）。

Q：優惠期過後自動轉為 H 按時，如果HIBOR居高不下，會不會出現供樓突然大幅加息的情況？
A：不會。轉為 H 按後同樣享有「封頂息率」保障，即使市場 HIBOR 飆升，實際供樓息率亦不會超過合約訂明的封頂上限。

Q：選擇「先P後H」計劃，是否能享用按揭存款掛鈎高息戶口？
A：不能，暫時推出「先P後H」計劃的銀行都沒有為「先P後H」計劃提供Mortgage-Link存款掛鈎高息戶口。

如何選擇適合自己的按揭計劃

雖然定息與「先P後H」帳面息率較低，但若手頭有閒置資金並善用 H 按的存款掛鈎戶口，在加息周期下反而能透過高息對沖與高現金回贈取得最佳實際效益。

帳面息率與加息風險
- 定息與「先P後H」初期息率較低（2.93% 與 2.68%），但「先P後H」期滿後轉為浮動息率，若外圍加息將拉高總利息支出。
高息戶口對沖效果
- H 按配合 Mortgage-Link 高息戶口，存款利率隨按息上升而增強對沖能力，扣除存款利息後實際支出隨時比定息更低。
現金回贈差距
- 現行 H 按現金回贈可高達 2% 至 5%，顯著高於定息與「先P後H」的 1.2%。
核心決策要素
- 申請人應盤點自身閒置資金規模、對未來利率走勢的判斷，以及對轉按手續與罰息期的接受程度。

「先P後H」按揭潛在風險提示

香港加息
- 雖然首幾年享低息，但若本地銀行跟隨美聯儲加 P，實際供款仍會上升，並非 100% 鎖死不變。
利率斷層與銜接風險
- 「先P後H」最大的特色是首 2-3 年享特優 P 按，期滿後自動轉為 H 按。這衍生出一個時間點上的風險——轉折點的市場息率環境。
心理預期管理
- 純定息按揭在鎖息期內是 100% 利率不動如山；而「先P後H」的 P 息是「可加可減」的浮動性質。不少買家容易把「先P後H」當成「保證低息 3 年」的定息產品，忽略了 P 息隨時上調的空間。

「先P後H」按揭計劃運作機制

「先P後H」按揭的運作機制與特點：

分段式利率結構
- 首階段（首 2年或首3 年）採用特優 P 按鎖定較低按息，次階段自動轉為 H 按。
免轉按手續
- 優惠期滿轉為 H 按時，無需重新向銀行申請轉按或再評估入息，自動轉換。
兼具鎖息與彈性
- 該計劃集合了H按與定息的特點，前期鎖定低息以應對短期加息風險，後期可繼續享有 H 按隨市況下調的彈性。