8成高息戶口 | 高息戶口存款上限加碼至8成！一文看懂邊個按揭方案最慳息

8成高息戶口 | 年底各大銀行推出快閃按揭優惠 | 高息戶口上限升至8成

臨近年尾，筆者本以為各大銀行在按揭市場已招數盡出，除了標榜低息與高回贈外，甚至推出了「先P後H」方案。誰能料到此時再有大型發鈔行拋出震撼彈，推出全新按揭計劃，將按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）的存款上限由傳統的貸款額五成，一舉提升至八成！貸款向來是銀行的重要收入來源之一，如今每借出100元，借款人便可存入80元賺取與按息相同的利息，難道這就是「內捲」的威力？

8成高息戶口 | 理財客戶額外現金回贈 | 使用8成高息戶口計算方法

新計劃將掛鈎戶口可享高息存款的上限提升至八成，並因應客戶類型提供不同程度的現金回贈，介乎1.2%至1.5%不等，優先理財客戶更可高達2.3%。以600萬元貸款額、30年還款期及封頂息率3.25厘計算，每月供款為26,112元。若借款人手持400萬元現金並全數存入高息戶口，首月按揭利息為16,250元，而存款利息收入達10,833元，淨利息開支大幅降至僅5,417元，相當於實際息率約1.08厘，帳面上相當吸引。

8成高息戶口 | 閒置基金存入高息戶口 | 高息戶口還是低息較為划算

不過，此八成上限非人人受惠，關鍵在於閒置資金的規模。若手上資金在貸款額五成以內，新舊計劃的掛鈎戶口都裝得下，分別只在於不同計劃的現金回贈差距——目前坊間個別H按回贈高見2.5%，以600萬元貸款計即15萬元，比新計劃的13.8萬元多出1.2萬元，一般H按穩佔上風，其實沒甚麼好比較。真正的分水嶺，是閒置資金介乎五成至八成之間的個案：此時一般H按用家的高息戶口存款「到頂」，理應要自行將多出的資金拿去做定期或其他投資；新計劃用家則可繼續全數放入掛鈎戶口，直至到達貸款額之八成。哪個化算，要計過才知道。

8成高息戶口 | 三大按揭方案實際利息支出 | 以400萬元放入高息戶口或存入定期

假設借款人手持400萬元現金（剛好介乎五成與八成之間），首三年扣除現金回贈後的利息支出如下：

	方案A 一般定息按揭	方案B 一般浮息按揭（H按）	方案C 新計劃
實際按揭息率	2.93%（定息）	3.25%（封頂）	3.25%（封頂）
400萬元資金配置	全數外圍定期3.0%	300萬入ML＋100萬定期3.0%	全數入高息戶口3.25%
最高現金回贈	1.2%（$72,000）	2.5%（$150,000）	2.3%（$138,000）
首三年按揭利息	$510,918	$567,644	$567,644
首三年ML戶口／定期總利息收入（複利計）	$376,206	$400,850	$409,065
首三年扣除現金回贈後的利息支出	$62,712	$16,794	$20,579

註：存款利息按月度複利計算，假設 400 萬元閒置資金於首三年內全數保留在戶口中滾存。

8成高息戶口 | 現金回贈還是低息長遠節省利息支出 | 新計劃的優勝之處

從以上比較可見，即使計及複利，首三年仍由一般H按以淨開支16,794元勝出，新計劃暫時落後約3,785元。兩個計劃12,000元的現金回贈差距，剛好蓋過三年以來8,215元的存款利息優勢。不過回贈是一次性的，掛鈎戶口的息差優勢卻年年生效、月月滾大：五成上限戶口一開始已經「爆滿」，上限又跟隨本金每月縮小，收到的利息隨即被擠出上限，只能賺3厘定期；新計劃的八成上限卻留出充裕空間，讓400萬元連同利息全期以3.25厘複利滾存。

8成高息戶口 | 資金規模決定最適合按揭計劃 | 買家的閒置資金越多越能拉開差距

此消彼長下，新計劃反超所需的時間取決於閒置資金規模，不同資金水平，反超時間可由第三年內至第八年不等。越接近八成上限，新計劃越快見效；越靠近五成，兩者的回贈差距越難收復。借款人不妨先盤點自己的現金水平落在哪個位置，再決定投向哪個方案。

8成高息戶口 | 高息戶口流動性大隨時可自由存取 | 無須鎖死資金在定存產品

當然，比起將按揭存款掛鈎戶口搭配定期存款，新計劃同時勝在資金流動性更高。畢竟一般人較少會將400萬元資金精確拆分為300萬元活期與100萬元定期，且定期存款會鎖定資金，提早提取可能招致損失；加上未來三年息率走勢若持續反覆，用家未必能一直找到與高息戶口利率相當的定期存款產品。

常見問題與解答 (Q&A)

Q：現金回贈比一般 H 按少，究竟係咪真係抵過舊計劃？

A：由於一般 H 按的現金回贈（例如高見 2.5%）比新計劃（1.2% 至 1.5%，優先理財 2.3%）優勝，許多客戶會擔心「賺少咗回贈」是否划算。文章指出，雖然首期現金回贈有差距，但如果閒置資金較多，新計劃的高息戶口長期複利優勢會隨年月慢慢追回差距。

Q：如果將大筆資金全數放入高息戶口，萬一中途需要急用錢，提款會唔會有限制或罰息？

A：相較於需要將資金拆分並鎖定在定期存款中，新計劃屬於存款掛鈎戶口（活期性質），客戶可以隨時提取資金，兼具極高的流動性與抗息率波動能力。

Q：這個8成高息存款戶口係咪人人都可以申請？有冇額外的資產或客戶身分門檻？

A：這是快閃按揭計劃，只要貸出期再2027年4月30日或之前提取便可以，但是最終審批結果以銀行批出為準。

Q：把資金放入80% Mortgage Link 戶口，跟自行把資金拿去外面做定期存款有什麼分別？

A：相較於外圍定期存款會將資金鎖定且提早提取可能招致損失，渣打的八成高息掛鈎戶口具備極高的流動性，且能避免未來息率波動時找不到同等利率定期產品的風險。

Q：如果未來三年香港利率走勢反覆，新計劃能否有效應對息率波動？

A：可以。新計劃的存款利率與按揭封頂利率掛鈎（均為 3.25 厘），當市場息率波動或反覆時，高息戶口能同步提供穩定且高達同等息率的回報，免除尋找定期存款的煩惱。

8成高息戶口 | 8成 Mortgage Link 存款掛鈎戶口

按揭計劃優勝之處

新計劃將存款掛鈎戶口上限由五成提至八成，雖然短期現金回贈可能略遜於一般 H 按，但長期憑藉八成高息活期滾存與高流動性，能有效降低淨利息開支。

1. 存款上限大增
   • 將掛鈎戶口上限由傳統貸款額五成一舉提升至八成，提供充裕的存款空間。
2. 長期複利滾存
   • 五成上限戶口容易爆滿且隨本金每月縮小，而八成上限可讓巨額閒置資金長期以按息複利滾存，反超前時間約在第 3 至 8 年。
3. 資金流動性高
   • 相較於定期存款會將資金鎖定、提早提取可能招致損失，高息活期戶口可隨時提取，抗息率波動能力更強。

如何判斷自己是否適用8成高息戶口新計劃

借款人需盤點手頭現金與實際貸款額的比例；若資金在貸款額五成以內選一般 H 按，若資金介乎五成至八成之間則新計劃更能發揮優勢。

資金水平與方案選擇指南：

1. 五成或以下
   • 資金在貸款額五成以內，舊計劃的掛鈎戶口已經完全夠裝，此時應選擇現金回贈較高的一般 H 按。
2. 五成至八成之間
   • 閒置資金超越五成上限時，傳統戶口會「爆滿」需另尋出路，而新計劃能讓這部分資金繼續享受高息。
3. 評估計算基礎
   • 越接近八成上限的個案，新計劃反超回贈差距的速度越快，借款人應先計算精準金額再作決定。

8成高息戶口與定期存款區別

相較於外圍定期存款會將資金鎖定且提早提取可能招致損失，渣打的八成高息掛鈎戶口具備極高的流動性，且能避免未來息率波動時找不到同等利率定期產品的風險。

資金配置與流動性優勢：

1. 資金流動性極高
   • 高息活期性質讓借款人可隨時提取資金靈活運用，無需承擔定期存款提早提取的罰息或損失。
2. 免除續期風險
   • 未來三年息率走勢反覆，用家未必能一直找到與高息戶口利率相當的定期產品，新計劃可提供長遠穩定的高息回報。
3. 簡化資金管理
   • 省卻將大筆資金（如 400 萬元）精確拆分為活期與定期的繁瑣程序，直接全數投入高息戶口滾存。