近年越來越多內地人士來港買樓，早前我們曾為內地人士出糧方式差異詳細剖析過按揭收入證明問題（詳見：內地客來港置業攻略 | 大陸人買香港樓作投資「出糧」文化差異險撻訂）。面對兩地截然不同的金融體系與審批標準，收入較具彈性的內地企業老闆或自僱人士，在香港申請按揭時往往會遇上不少挑戰。
如果您正準備落實買樓大計，其實不必局限於常規的入息審查。靈活運用資產證明作為審批基礎，同樣是順利獲批物業貸款的一大出路。本文將深入拆解內地自僱人士在港上會的必備文件清單、按揭成數限制，以及提交資產證明的各項注意事項，助您精準掌握銀行的審批要求，超前做好置業的財務部署。
內地人可以喺香港買樓做按揭嗎？
內地人來港置業需要香港身份證嗎？
不需要。香港擁有開放的房地產市場，即使沒有香港身份證，內地人來港置業同樣可以購買本港的住宅或非住宅物業，並且絕對具備資格向香港的銀行申請按揭貸款。
內地人按揭申請有什麼基本限制？
雖然非本港居民可以申請按揭，但由於跨境資金核實需時，香港銀行對來自內地的申請者態度普遍較為謹慎。一般而言，銀行會對內地申請人的入息證明、資產來源進行更嚴格的審查，以評估其真實還款能力及資金的合規性。
內地自僱人士來港買樓需要什麼文件？
內地自僱人士的收入較為浮動，因此銀行在審批內地人來港買樓的按揭申請時，會要求提供更詳盡的商業及個人財務紀錄。所有收益均會以稅後收入作為評估還款能力的基礎。
內地公司相關文件
如果您是公司老闆，除了一般身份證明文件外，還需準備以下公司營運證明：
- 驗資報告： 用以證明公司有盈利，銀行亦可能透過內部平台查閱公司背景。
- 營業執照： 證明公司合法營運的文件。
- 公司財務報表及審計報告： 一般要求提供近兩年的財務紀錄。
個人入息及銀行流水證明
除了公司文件，申請人還必須提供：
- 公司六個月「流水帳」： 即公司銀行戶口近半年的交易紀錄。
- 個人六個月銀行「流水帳」： 證明有穩定的資金流入個人戶口。
- 現有貸款紀錄： 如在內地或香港有其他債務，必須如實申報。
內地租金收入如何被計算？
若申請人以內地物業的租金作為主要收入來源，需提交房產證、租約及六個月的銀行流水帳。基於風險考量，香港銀行一般會對內地租金收入進行較大幅度的折讓（通常折讓約 40% 至 50%），並且會扣除現有按揭的還款額後，才計算入您的實際還款能力中。
內地人來港買樓按揭成數最高可以做幾多？
內地自僱人士為何最高只做 7 成按揭？
在一般情況下，內地自僱人士在港申請按揭，最高可承造 7 成按揭，供款期最長可達 30 年，而供款與入息比率的標準亦與香港居民相若。受限於 7 成的原因，主要是銀行及按揭證券公司對「非固定收入」及「非本地收入」的風險管理相對嚴格。
如何申請更高成數按揭？
若希望申請 8 成或以上的高成數按揭，最關鍵的條件是證明物業作自住用途。對於平日不在香港工作的內地人士而言，這點往往難以成立。即使申請人持有香港身份證，銀行也會嚴格審視申請人是否真正長居於該物業，而非頻繁往返中港兩地。
香港居民 vs 內地人按揭成數差異
整體而言，只要能提供充份的入息證明，內地人與香港居民在基本按揭成數（如最高 7 成）的待遇上差異不大。主要的分別在於，香港本地受薪人士更容易透過按揭保險計劃申請高達 9 成的自住物業按揭，而內地自僱人士則較難滿足本地自住的嚴格要求。
冇香港入息？以資產證明申請按揭可行嗎？
哪些資產可以用作按揭證明？
香港銀行普遍接受以下資產作為按揭審批基礎，但計算方法各有不同：
- 現金、定期存款： 銀行會參考銀行月結單，並以最近 3 個月的平均值來計算。
- 股票及投資組合： 同樣以 3 個月平均值計算，但只認可現金戶口內的股票，不接受信用戶口（如「孖展」戶口）內的股票市值。
- 香港物業： 若手持香港物業，銀行一般會以物業估值的約 50% 計算入資產內。
- 內地物業： 內地物業估價較難，目前只有少部分香港銀行會考慮接受國內一線城市的物業作資產證明，並通常只以估值的約 30% 來計算。
資產存放在哪些銀行較有利？
資產存放的地點直接影響銀行的審批信心。我們曾處理過一個真實案例：有客戶提交了一間小型內地銀行的定期存款紀錄，但由於文件上缺乏驗證用的二維碼，導致香港銀行無法查證真偽，最終拒絕了該按揭申請。因此，強烈建議內地買家進行超前部署，及早將現金、定期或股票轉移並存放在大型及知名銀行中，以確保順利獲批。
內地人按揭利率會較高嗎？
為什麼資產證明按揭息率較高？
一般情況下，內地人申請常規入息按揭的利率與香港人無異。然而，若單純依靠資產證明上會，部分銀行基於風險評估及資產流通性的考量，態度會更為謹慎。為保險起見，銀行有機會略為提高按揭息率，或削減按揭現金回贈。
如何爭取更低按揭利率？
要爭取最優惠的按揭條件，建議申請人提早將首期資金及作證明的資產匯入香港的銀行戶口。當銀行看到資金已經穩妥存放於本港體系內，對借款人的信心自然大增，批出低息及高回贈的機會亦會隨之提高。
內地人來港置業按揭申請流程一覽
文件準備階段
盡早準備好內地公司的營業執照、審計報告、驗資報告，以及個人與公司的 6 個月銀行流水。若以資產申請，請確保資產已存入大型銀行滿 3 個月。
銀行估價及審批
選定心儀物業後，可委託按揭中介協助向多間銀行進行物業估價及遞交申請。銀行會根據您的入息或資產狀況進行風險評估。
律師樓簽契及成交
按揭獲批後，銀行會發出貸款信。申請人需前往香港的律師樓簽署正式買賣合約及按揭契，律師會跟進後續的尾數交收。
內地匯款入港注意事項
由於內地有外匯管制，買家必須預留充足時間，透過合規渠道將首期及印花稅等資金匯入香港戶口，以免因資金卡關而導致交易延誤甚至撻訂。
內地人來港買樓常見問題
內地人買香港樓需要繳付哪些印花稅（BSD / AVD）？
香港的印花稅政策會隨政府的施政報告及財政預算案而更新。過去非本港居民需繳付較高的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），但隨着政府調整樓市措施，稅率會有所變動。建議買家在入市前，查閱香港稅務局的最新指引，或向專業按揭顧問查詢當下的印花稅要求。
沒有香港工作可以申請按揭嗎？
絕對可以。即使沒有香港的受薪工作，內地人仍可透過提供內地的自僱入息證明（如公司盈利、銀行流水），或直接以「資產證明」（如存款、股票、物業）來申請香港的按揭貸款。
內地收入點先會被銀行接納？
銀行的核心原則是合規與可追溯。內地收入必須有官方文件支持，包括完稅證明（稅單）、營業執照及審計報告，且資金流入必須清晰顯示在銀行流水帳上，現金支薪一般不會被銀行接納。
內地人按揭被拒後如何補救？
若按揭不幸被拒，首先要找出原因。如果是因為內地銀行文件不獲認可，可將資產轉移至大型銀行後重新申請；如果是入息不足，可考慮降低按揭成數、增加首期比例，或加入具備穩定收入的直系親屬作為擔保人。
內地人來港置業作投資出租，按揭條件有何不同？
不論是香港人還是內地人，只要物業用途申報為「投資出租」，按揭成數的上限通常會比「自住」物業低，而銀行在計算供款與入息比率時也會較為嚴格。
