日前有節目報道一名女子花盡積蓄購買一間二手居屋單位，卻因為賣方的樓契屬影印契，擔心難以申請按揭，結果跟對方交涉不果後被迫撻訂，痛失整份首期之餘還反被賣方索償。普通人一生不會有太多機會買樓，不甚可能會累積到足夠經驗，從而在交易過程中懂得保障自己。今回就談不同類型的「無契樓」對按揭申請的影響，希望助讀者了解接手這類單位的潛在風險。
什麼是「影印契」？與正本樓契有什麼分別？
影印契是如何產生的？
無契樓因完全沒有樓契，業主難以證明自己擁有完整業權。為了解決這個問題，業主一般會委託律師，向土地註冊處申請樓契的「核證副本」，這就是坊間俗稱的「影印契」。要注意，這裡的「影印契」並不是指業主自行在家用影印機複印的文件，而是具有官方認證的法律文件。同時，業主必須透過律師作出法定宣誓，清楚解釋正本樓契遺失的原因及經過，並保證該樓契未有被用作任何未登記的隱蔽抵押。
為什麼香港會出現「影印契」物業？
一份完整的樓契實為一疊厚厚的文件，當中包含轉名契、買賣合約、地契、大廈公契及單位圖則等重要資料。導致樓契缺失或遺失的原因有很多，最常見是業主在供滿贖契後選擇自行保管，卻因搬屋、意外（如火災或水浸）或保管不善而遺失正本。此外，在過往的按揭或轉按程序中，銀行或律師樓的行政失誤亦可能導致部分契約文件遺失。至於樓齡較高的物業，由於歷經多次轉手或遺產繼承，紙本文件在漫長的歲月及多次交接中自然散失的情況也屢見不鮮。
買到影印契物業有什麼風險？
業權是否仍然有效？
從法律層面而言，經過律師辦理法定聲明及土地註冊處發出的「核證副本」（影印契）是具有法律效力的。賣方依然擁有該物業的業權，能夠進行買賣。然而，法律效力並不等同於銀行願意承擔當中的財務風險。
轉售時會遇到什麼困難？
購買這類物業的最大困難在於「按揭困難」與「套現力弱」。由於絕大部分傳統銀行拒絕為影印契物業承造按揭，未來的潛在買家必須具備全數支付的能力，或需依賴利息高昂的財務公司貸款。這大幅收窄了客源，導致影印契物業在市場上的流轉率極低，往往需要以大幅低於市價的折讓價才能成功轉手。
影印契物業可以做按揭嗎？銀行會批嗎？
傳統銀行對影印契按揭的取態
雖然影印契具法律效力，但傳統銀行的取態極度保守。銀行最大的擔憂在於「隱藏負債」：正本樓契可能早已被前業主交予不知名的私人財務機構作非法抵押借貸。為免捲入日後的業權及債務糾紛，大多數本地銀行會直接拒絕影印契物業的按揭申請，或者在估價上作出極大幅度的扣減。
財務公司／私人貸款的接受度
若傳統銀行拒批，買家的最後防線通常是持牌財務公司（俗稱「財仔」）。部分財務公司願意承做影印契按揭，但申請條件相對苛刻。一般而言，按揭成數會顯著降低（例如最高只能借 4 成至 5 成），而按揭利率則會比傳統銀行高出數倍。這將極大增加買家的每月供款壓力與整體利息開支。
「CD 契」是什麼？可以做影印契按揭嗎？
哪些物業會出現 CD 契？
近年部分舊樓重建項目，發展商因持有大量紙本樓契，處理及儲存成本高昂。為節省空間與成本，發展商會改以光碟（CD – ROM）形式儲存契約文件，這便是俗稱的「CD 契」。若買家堅持要求實體紙本樓契，可能需要向發展商支付抄契費。
哪些銀行接受 CD 契按揭？
必須留意，一旦業主選擇了「CD 契」作為樓契形式，日後便只能繼續沿用，無法轉換回傳統紙本契。雖然 CD 契並非遺失樓契，但並非所有銀行都願意接受這種非傳統的契約形式。現時已有部分大型及中小型銀行接受 CD 契並按正常流程批出按揭，建議在購入這類物業前，先向利嘉閣按揭專員查詢最新接受 CD 契的銀行名單。
耗盡積蓄付首期後才發現是影印契，怎麼辦？
遇到文章開首提及的慘痛案例，若買家在交易的不同階段才驚覺物業屬於影印契，應對與補救方法亦各有不同。倘若在簽署臨時買賣合約前及時發現，買家絕對應馬上停止交易或要求賣方釐清業權，這是明哲保身的黃金時機。若已簽署臨約並支付細訂，買方律師在查契階段才發現樓契缺失，買家切忌單方面取消交易，否則會如同上述節目的女事主般，面臨被沒收訂金甚至遭賣方追討差價的法律風險。在此情況下，買方律師一般會向賣方提出踢契（即質疑賣方未能提供良好業權）；若賣方無法在限期內作出妥善補救（例如提供足夠的法定聲明），買家方有充分理據合法取消交易並追討訂金。萬一物業已經順利成交，買家才發現手持的只是影印契，由於在法律上已成為合法業主，日後若需將物業套現或申請轉按，便只能盡快委託律師辦理完善的補契手續，期望能獲個別銀行酌情處理其按揭申請。
如何補領樓契或辦理「補契」？
補契的程序及所需文件
業主必須委託代表律師，向土地註冊處申請相關文件的核證副本。同時，業主需在律師面前進行宣誓並簽署法定聲明，詳細交代遺失樓契的具體時間、地點及原因（例如因颱風導致水浸報銷），並嚴格聲明該樓契並未抵押予任何第三方。
補契需時及費用
視乎遺失文件的多寡及年代久遠程度，律師費及查冊費用可由數千元至數萬元不等，辦理時間一般需時數星期至數個月。
補契後可否回復正常銀行按揭？
這取決於律師能否就該物業發出「良好業權證明」。如果只是缺失了部分較次要的文件，且律師的法定聲明足夠有力，部分銀行在評估風險後，仍有機會按正常程序成功批出按揭。一切視乎個別銀行的內部風險管理政策。
樓宇買賣流程中如何避免買到影印契物業？
臨時買賣合約加入保護條款
為求最大保障，買家在簽署臨約前，可要求地產代理在合約的備註欄加入額外條款：「如發現樓契並非正本契，買方有權無條件取消交易，賣方須全數退還訂金」。惟買家有責任先跟賣方充分溝通，取得雙方同意。
律師樓查契的重要性
聘請專業且盡責的律師行十分重要。買方律師審核樓契不僅是看文件是否齊全，更要確保賣方具備合法出售物業的良好業權。若有任何瑕疵，律師應及時在成交前向對方提出質疑。
睇樓時要核實的契約文件
若物業標榜為無契樓或售價大幅低於市價，買家應提高警覺。在睇樓及議價階段，可直接向代理或業主查詢樓契是否存放於銀行（即有按揭在身），抑或由業主自行保管。
按揭常見問題
Q：影印契是甚麼意思？
A：完全沒有樓契的單位，因業主難以證明自己擁有完整業權，業主一般會向田土廳（土地註冊處）申請「樓契核證副本」即是「影印契」，另外業主亦要委託律師安排法定聲明的宣誓，清楚解釋樓契先前遺失的原因和過程，保證樓契現在並沒有用作任何抵押。雖然「影印契」有法律效力，但較難批出按揭。
Q：如果樓契不完整會影響按揭嗎？
A：如果樓契不幸遺失或損壞樓契，可向田土廳（土地註冊處）申請「核證副本」即是「補契」，「補契」亦能申請按揭，但是需要律師樓出 Good title 證明，大部分銀行都可以成功批出按揭。
Q：「CD 契」能否順利批出按揭？
A：現時部分銀行接受「CD 契」的按揭申請，並與一般按揭申請一樣正常流程批出按揭，但是一旦選擇了 CD 契作樓契，就以後都只可以以 CD 契作樓契，不能轉回紙契。至於那些銀行接受 CD 契可向我們按揭專員查詢詳情。
Q：樓宇買賣的流程是怎樣的？
A：買家物色心儀單位，可以找地產經紀幫忙估價與查冊後才與賣家簽署臨時買賣合約，並支付臨時訂金（細訂）。然後可以讓律師草擬正式買賣合約，由買方律師審閱無異議後簽署，並加付訂金（大訂），其後進入按揭申請程序等候批出按揭後，或 full pay 客戶繳清餘款後邊正式完成成交。
Q：哪些人最容易遇到影印契問題？
A：通常是購買高樓齡物業、無契樓、銀主盤或遺產物業的買家較易遇上此問題。此外，若買家在簽署臨約前未有尋求專業地產代理或律師作初步查冊，便容易在支付訂金後才驚覺樓契不全。
Q：影印契物業估價會打多少折？
A：大部分傳統銀行基於風險考量，可能直接拒絕為純影印契物業進行估價。即使有少數財務機構或銀行願意承做，估價通常會比市場正常成交價大幅折讓。
Q：影印契按揭利率較高嗎？
A：若物業屬於純影印契並只能向財務公司申請按揭，利率會比傳統銀行高很多。但若物業只是輕微缺失並已完成補契，且律師能出具良好業權證明，傳統銀行仍可能批出與市面相若的正常按揭利率。
Q：哪些物業類型（舊樓／村屋／唐樓）最常出現影印契問題？
A：樓齡達五十年以上的舊樓、唐樓及新界村屋最常出現樓契缺失。這些物業往往經歷過多次轉手，或由上一代遺產繼承，加上早年缺乏妥善的電子存檔系統，導致紙本正本樓契在年月洗禮中遺失或損毀。
