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過橋貸款 | 新加坡商人買一手新盤 | 臨近成交期因生意擴張資金短缺
早前有一位新加坡商人看好本港樓市已達底部，於是大手一口氣購入三個一手新盤單位作長線投資，當時他選擇了建築期付款方式，並已順利繳付一成半首期。然而到了臨近成交期，他在東南亞的業務正值急速擴張期，大量資金被扣留於生意運作之中，短時間內實在難以抽調數千萬元現金來完成交易。
過橋貸款 | 投資買家經驗豐富主動提出延期成交 | 發展商兩度為買家延期成交
這名買家本身具備豐富投資經驗，眼見交易面臨危機，便主動向發展商提出延期申請。發展商在審核其財務背景後破例批准延長一年成交期。可惜一年過後，買家的流動資金狀況依舊緊繃。在生意與投資之間衡量後，他選擇優先保住生意，一度心灰意冷打算放棄訂金離場。沒想到此時發展商再給予最後三個月的終極延期。既然發展商願意配合，他便親臨香港向銀行申辦按揭，期望憑藉其龐大的海外資產作為審批基礎，一次過為三個物業辦理貸款。
過橋貸款 | 海外資產審批難題 | 按揭審批較為彈性的中小型銀行
有留意按揭市場的讀者應該清楚，以海外資產在香港申請按揭，難度普遍高於一般申請。結果不出所料，即使向審批取態較為寬鬆的中小型銀行提交申請，買家最多亦僅獲一家銀行同意為其中兩個單位批出七成按揭。背後原因相當簡單，本地銀行在處理資產水平按揭時，對海外資產的審查機制非常嚴苛，包括海外物業、非上市公司的股權或部分海外基金投資，均無法被直接採納為合資格的資產證明。
過橋貸款 | 向按揭專員尋求協助 | 高息財務公司作過橋貸款
轉眼間三個月的最後期限又將屆滿，買家最終決定尋求我們團隊的專業協助。在深入剖析其資產組合後，團隊直言如果繼續堅持走傳統銀行的審批路線，短期內難以讓所有海外資產獲得本港銀行全數認可；不過若不介意在短期內承擔較高利息，挑選合規且有規模的財務機構進行過橋按揭，反而是最迅速且具彈性的解決途徑。
過橋貸款 | 財務公司設有半年短期罰息期按揭 | 供息不還本金作過橋貸款
買家起初對香港的財務公司借貸文化抱有疑慮，為此團隊特別為他挑選了一家知名度極高且收費公開透明的財務公司。該公司在評估三個單位的最新市場估值後，同意同時為該三個物業批出按揭貸款，並僅設半年短罰息期，期間採用「只供利息、不還本金」的還款安排。雖然貸款年利率達8.75厘，但仔細計算下，買家持有的三個物業在過去數年已累積相當可觀的升幅，遠高於半年的利息支出，就算成交後將部分或全部單位變現套現，他亦不致於虧蝕離場。
過橋貸款 | 成功批出按揭完成物業成交 | 短罰息期過橋貸款成交後再轉按
最終，客人欣然採納了我們團隊的建議，成功以過橋貸款作為資金周轉工具完成物業交收。透過這個真實個案，筆者希望提醒廣大買家，除了常見的傳統銀行按揭外，市場上其實還有其他融資周轉方案，有時不妨跳出固有框架靈活思考。特別對於不少生意人而言，他們的資產往往分散於不同國家或地區，善用設有短罰息期的過橋按揭，先完成收樓鎖定物業利潤，日後再透過市場放售或轉按回傳統銀行，同樣是化解撻訂風險的實用策略。
常見問題與解答(Q&A)
Q：什麼是過橋貸款？在什麼情況下買家需要使用過橋貸款？
A：過橋貸款是一種短期的融資周轉工具，當買家面臨臨近成交期但資金未及回籠時使用，能助買家先完成收樓鎖定物業利潤。以下類型的買家有機會需要使用過橋貸款作幫助解決燃眉之急。
1.資金暫時短缺
2.傳統按揭受阻
3.爭取時間周轉
Q：臨近成交期而現金流短缺時，過橋貸款如何在短期內協助完成交易？
A：過橋貸款透過提供財務公司能根據最新物業估值快速批出款項，且審批彈性高的資金，讓資金被暫時凍結在生意或海外的買家先完成收樓，鎖定物業價值並避免損失龐大訂金。
Q: 財務公司的「過橋貸款」利息普遍比銀行高，買家應該如何評估是否划算？
A：買家應綜合對比物業的潛在升幅、撻訂的直接經濟損失以及過橋貸款在短罰息期內的實質利息開支，只要物業價值或訂金遠高於短期利息即可考慮。
Q：為什麼用海外資產在香港傳統銀行申請按揭會遇到困難？
A：因為海外資產審查機制非常嚴格，海外物業或資產不一定能全數作資產證明，而且會被打折處理，加上海外資產在銀行審批嚴謹的情況下需時較長，有機會無法在成交期內完成。
Q: 申請過橋貸款完成收樓後，買家日後有什麼方法可以降低融資成本？
A：買家可以在過橋貸款的短罰息期過後，透過將物業在二手市場放售套現，或者待資金回籠、成功補交符合要求的入息證明後，將按揭轉按回傳統商業銀行。
過橋貸款 | 傳統銀行與財務公司按揭的區別
除了文章提及的海外資產審批標準外，傳統商業銀行與正規財務公司在按揭審批邏輯、資金成本及運作上亦存在多項根本區別。
過橋貸款 | 傳統銀行與財務公司四大核心區別
- 審批彈性與資產接納度
- 傳統銀行受金管局嚴格監管，審批依循標準化入息與資產證明；財務公司則擁有較大彈性，更著重物業本身的最新市場估值與實質潛在價值。
- 利率水準與資金成本
- 銀行按揭享有市場最低的 H 按或 P 按低息優惠；過橋貸款則屬於短期融資，利率相對較高（如 8% 至 10% 以上），反映其承擔的流動性風險。
- 貸款期限與罰息設計
- 銀行按揭多為 20 至 30 年長期貸款，設有 2 年標準罰息期；過橋貸款通常為數個月至 1 年的短期周轉性質，罰息期短且設計靈活。
- 定位
- 銀行按揭是用作長期置業融資；過橋貸款則是典型的「跳板」工具，主要用於解決燃眉之急，最終多以轉按回銀行或出售物業作結。
過橋貸款 | 善用過橋貸款化解撻訂危機
過橋貸款能有效協助資金暫時被扣留於海外或生意的買家化解撻訂風險，讓投資者順利完成物業交收並鎖定利潤。
過橋貸款 | 化解成交危機的關鍵策略
- 跳出傳統框架
- 當傳統銀行因海外資產審查嚴格而無法全數批貸時，靈活考慮合規的財務機構。
- 鎖定物業利潤
- 先利用過橋貸款完成收樓，保障物業價值與過往升幅，避免直接放棄訂金離場。
- 部署日後轉按
- 待過橋貸款的短罰息期過後，再透過市場放售或轉按返回傳統銀行降低融資成本。
過橋貸款 | 申請海外資產按揭與財務公司的注意事項
- 評估利息支出
- 雖然財務公司利率較高（如文章中提及的財務公司息率為8.75厘），但需與物業累積升幅及半年期利息作綜合對比。
- 選擇透明機構
- 挑選知名度高、收費公開透明且信譽良好的正規財務公司。
- 善用按揭中介
- 在專業按揭顧問協助下深入剖析資產組合，挑選最迅速且具彈性的解決途徑。
| 比較項目 | 銀行 | 財務公司 / 財務機構 |
| 監管機構 | 香港金融管理局 | 放債人註冊處 |
| 核心業務定位 | 長期穩定置業按揭、儲蓄與綜合財富管理 | 短期資金周轉、過橋貸款及特快融資 |
| 審批依據 | 嚴格審查入息證明、稅單、信貸評級 | 著重物業本身的最新市場估值、變現能力與潛在價值 |
| 海外資產認可度 | 嚴格，海外物業、非上市股權及基金通常不採納 | 彈性極高，可以物業整體最新估值作綜合考慮與批貸依據 |
| 利率 | 封頂息率大多為3.25厘 | 6厘至12厘 反映機構承擔的流動性風險 |
| 貸款年期 | 最長可達 30 年 | 短期（如數個月至 1-2 年） |
| 罰息期 | 一般設有 2 年罰息期 | 極短，普遍僅設 3 個月至 6 個月短罰息期 |
| 現金回贈 | 較高，一般介乎 1.2% 至 2.5% 不等 | 通常無現金回贈，或僅提供特定手續費減免推廣 |
