銀行按揭回贈逾2.3% 創新高、加息周期轉按｜賺回贈有著數？（附個案分析） | 經濟一週

每年年初皆是銀行「跑數」的季節，特別於按揭市場，銀行的優惠多元化，有銀行以息率優惠取勝，一度推出3.125%的「回到未加息前」的按息。

亦有銀行則主打回贈優惠，部分銀行未計按揭回贈的部分，已經有貸款額逾2.3%的現金回贈，而大額貸款或連同綠色按揭優惠，部分回贈高達2.5%，創有紀錄以來的新高。 過去不少業主，每兩年一過罰息期便轉按賺回贈，以達至免息供樓的效果，到底於加息周期下，「免息供樓法」是否仍然可行呢？

轉按個案分析

參考2年前的H按息率普遍的鎖息上限為P-2.75%(P =5.875%)，即現時實際按息為3.125%，500萬元貸款額，年期30年的話，每月供款約為2.1萬元。

在供款兩年後轉按，尚餘貸款額約為480萬元，假設不拉長年期，用餘下28年期去計，現時大型銀行二手樓實際按息為3.625%，每月供款約為2.28萬元，每月供款較轉按前多了近1,400元，但卻可以賺到貸款額2.3%或更多的現金回贈，即有至少11.5萬元。

扣除首年供款增加的部分及律師費等雜費開支，預計仍有逾9萬元回贈「落袋」，足以抵鎖至少半年的供款利息開支，仍可說是一個抗加息的妙法(見圖表)。

同時，如未來銀行同業拆息(HIBOR) 回落至鎖息上限以下的話，每月供款增加未必如上述例子般多。

上述例子是參考了個別大型銀行的二手物業按揭優惠作計算，現時有部分銀行或能提供更低息率及更高回贈的「期間限定」優惠，要視乎貸款額及申請人的情況而定。

宜留意銀行網上牌價

另一個要留意的是現時有部分銀行網上牌價，並不顯示「快閃」的優惠計劃，亦有部分銀行針對不同物業類型，有不同的息率及優惠，例如大型銀行一手按揭息率較二手為低。

更有部分銀行會因應其他銀行的offer而調整優惠，沒有「格價」或只申請一家銀行，未必能取得最優惠的條款及計劃。 建議於加息周期，銀行按揭產品變動特別大的時間，找專業人士協助，可省卻自行計算及格價的時間及心力。

例子: 貸款額500萬元，年期30年

	轉按前	2年後轉按*
息率	3.125% 鎖息上限P-2.75% (P=5.875%)	3.625% 鎖息上限P-2.25% (P=5.875%)
月供	$21,418.80	$22,802.60
較原供款 (12個月計)	–	$1,383.80 X 12 = $16,605.60
壓力測試下 家庭入息	$47,316.00	$47,971.40
銀行現金回贈 2.3%	$47,316.00	$115,000.00
扣除首年供款差距後	–	$98,394.40
首年利息開支	–	$179,700.00

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來源：經濟一週 (2023.3.15)

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