【按揭小百科】投資老手亦有損手時 按揭清數助他解困

經常聽到人說「投資涉及風險」,就算是投資界的老手一樣有失手的時候,近日我們接到一個任職於投資銀行的客戶求助。

每月私人貸款 + 供樓,還款近6萬元,接近窮途末路

客戶借了兩次私人貸款合共欠款百多萬元,想用作短炒獲利,怎料投資失利,每月單是私人貸款部分的還款,已經要逾4.5萬,加上他本身自住物業的按揭還款要約1萬元,而客戶月入大約7萬元,每月還款令他透不過氣,有窮途末路的感覺。

想以物業加按套現清數,但銀行估價不足,怎麼辦?

客戶自行想到可以用物業加按作清數,可是他自行網上估價後,發現其物業市值只有450萬元,而他的尚餘按揭貸款額及私貸欠款合共有約450萬,也即是說客戶即使做盡80%按揭,也沒法清數。

利嘉閣按揭成功為客戶爭取更高物業估價

我們詳細了解客戶情況後,發現客戶的情況不是他想像中的壞。首先,客戶本身是任職大公司,有固定入息,有齊糧單及稅單等入息證明文件,以我們經驗是足夠通過按揭保險清數的門檻要求。其次客戶雖然自己做了網上銀行估價,認為單位「未到價」,但一般網上銀行估價都較為保守,而且不同銀行會用不同的「估價行」,物業估價可能都有差異,於是我們為客戶準備好文件後,再向銀行爭取,成功爭取到有銀行的估價達550萬元,做80%按揭的話,可借到440萬元,客戶只要再籌到10萬元,便可以成功清數。

在轉按清數之後,客戶每月還款由之前的每月5.5萬元,下降至每月約1.9萬元,大幅減少超過65%。

這轉按清數個案要注意幾點:

  • 高成數按揭作清數,要於律師樓同時完成私貸還款:
    若想以高成數按揭作清數,銀行在計算供款佔入息比率時,是可以把原本私貸的還款抹去,但在批出貸款的同時,客戶要於律師樓同時完成私貸還款。
  • 轉按清數是不可以用「林鄭PLAN」(新按保)
    只可以做原按保計劃,也即是說600萬元或以下的物業,才可做到最高80%按揭。亦要留意,願意接納清數轉按的銀行不太多,建議找專業人士協助,可節省到處找銀行的時間。

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

ONCC_東方日報專欄
文章同時轉載於:東網on.cc專欄 2021年09月30日(四)

文章同時轉載於:東網on.cc專欄 2021年09月30日(四)


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客戶由於有近120萬元卡數及私貸,每月還款非常吃力,他第一時間便是找財務公司做二按清數,年息近20厘,但始終息口高,即使用了供息不供本方案,每月單是二按部分,還款要約2萬元,加上原有約1萬元的一按供款,對於月入只有三萬多元的他,仍然是難捱。


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物業加按救卡數 Gilbert帶你過關無難度!

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我們有客戶便是有P loan及一堆卡數,每月還款已等同他每月入息,完全入不敷支。
他在找我們之前,自覺自己債務纏身,認為銀行不會受理他申請加按物業套現,於是便想到找一些利息在10厘以內的財務機構做物業貸款,一筆過清數。

卡數、車會、樓按供到氣咳? 轉按後每月供款減半!

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客戶背景:貨車司機 ( 月入 $25,000)
財務狀況:
1. 自住物業買入價460萬元 ( 按60% ,分30年期,已供2年多,月供約$10,600 )
2. 卡數 + 循環貸款戶口 :欠約20萬元,每月min pay約 $6000 ( 息率約 24-36%)
3. 兩個車會 ( 息率 3-4%)
欠40萬元,月供約1萬元
欠5萬多元,月供約$4,000
轉按前每月總還款金額:$30,600 ( 還款多於每月入息! 如何持續下去? )
客戶承受不了每月還款的壓力,向我們求助,我們便建議他以物業轉按套現作清數用途。

【套現清數 真實案例】:80歲做擔保人,都做到20年按揭?

客戶月入約3.5萬,但每月私人貸款還款近 2.3萬元。未計按揭貸款,客戶每月供款佔入息比率高於65%! 也即是說,若不還清私人貸款,客戶本身不可能在銀行做到按揭!
另外,客戶想以父母作擔保人,但兩老皆已達80歲,已退休沒有入息。加上普遍銀行計算按揭年期時,會以80 減 年齡,以客戶父母的年齡,基本上大部分銀行都是無法批出按揭。


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