【買樓攻略2023】本港樓市接近一年受負面因素纏繞，市場減價盤湧現，隨著通關等利好因素出現，今年以來似乎走出低谷，當下可能成為上車的最後機會。環顧二手市場，四字頭的放盤開始買少見少，但這些極低水上車盤尚未絕跡市場。小編今次嚴選五個上車屋苑，通通不乏300多萬至400多萬的成交及放盤，意味只要手持數十萬元首期，就能跨越入場門檻首置上車。
五個 400 萬水位上車屋苑
今次比較的五個上車屋苑帶有共通點，除了不乏400萬元以下的放盤，同時全屬樓齡相對較高的大型屋苑，最少設三至四座，伙數亦偏多。此外，叫價吸引很大程度上歸因於單位面積細，不乏200多方呎的迷你戶，面積小「冧心」也自然低。儘管呎數鈿，但舊式屋苑多數開則四正，實用率非常高，所以在區區200多方呎空間內，也能間出兩房戶型，都是這些屋苑的優點。
至於以下五個上車屋苑，則各有特點，互有千秋，準買家不妨貨比三家，逐一比拼一下。
| 屋苑 | 地區 | 樓齡 | 規模 | 實用面積 | 港鐵站路程 | 發展商 |
| 得寶花園 | 九龍灣 | 38年 | 1984年底入伙 | 共8座 | 提供2,016伙 | 253 – 398呎 | 步行 10 分鐘 | 恆地、新世界 |
| 河畔花園 | 沙田圍 | 39年 | 1984年入伙 | 共6座 | 提供1,584伙 | 242 – 269呎 | 步行 9 分鐘 | 恆地 |
| 翠華花園 | 沙田圍 | 39年 | 1984年入伙 | 共3座 | 提供636伙 | 215 – 421呎 | 步行 7 分鐘 | 恆地 |
| 翠屏花園 | 大埔 | 37年 | 1986年底入伙 | 共4座 | 提供704伙 | 262 – 274呎 | 步行 11 分鐘 | 恆地 |
| 荃灣中心 | 荃灣 | 44年 | 1979年底入伙 | 共19座 | 提供4,516伙 | 233 – 769呎 | 乘坐小巴 5-10 分鐘 | 新地 |
五個上車屋苑 1-2 月成交一覽
| 地區 | 九龍灣 | 沙田圍 | 沙田圍 | 大埔 | 荃灣 |
| 屋苑 | 得寶花園 | 河畔花園 | 翠華花園 | 翠屏花園 | 荃灣中心 |
| 1 – 2 月成交量 | 8 宗 | 10 宗 | 3 宗 | 3 宗 | 23 宗 |
| 成交價 (元) | 358-525萬 | 388-468萬 | 298-400萬 | 33-361萬 | 324-472萬 |
| 平均呎價 (元) | 14,267 | 16,574 | 13,783 | 12,873 | 11,090 |
上車屋苑樓齡高也能借足按揭
上述五個上車屋苑，樓齡都偏高，其中荃灣中心更已達44年樓齡，或會引發買家按揭方面的擔憂，包括按揭年期被縮短、借款額不足的問題。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣解釋，若透過按保計劃借貸高成數按揭，按保公司會以「75減」作計算，即以「75-樓齡」，上限為30年，以荃灣中心為例，把75減去44等於31，換言之仍可敍造30年的按揭。至於若單向銀行借六成按揭，對於一般屋苑或洋樓，銀行通常會以「80減」為基準，換言之以上五個屋苑都能承造最高年期30年的按揭。
不過，要留意的是，當日後想將單位轉售，屆時屋苑樓齡定必更大，在按揭年期被縮短下，或會形成轉售困難。
黃詠欣又提醒，不少樓齡較高的物業，內部曾作間隔改動或其他改裝，是有可能會影響按揭審批。上述屋苑中，河畔花園和翠華花園正正有不少單位由兩房改為一房或開放式間隔，如果買賣臨時合約上有列明單位曾作間隔改動，銀行很可能會上樓審視，以釐清具體情況。一般除非有加裝簷蓬等潛建物，否則這類間隔改動對按揭獲批影響有限。
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來源：香港財經時報HKBT (2023.2.11)
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