先P後H |「先P後H」按揭 真的比傳統H按更划算嗎？

先P後H | 兼具定息與浮息的新按揭計劃 | 低息且優惠期後自動轉回浮息

有辦過物業按揭的朋友都知道，按揭主要分為「浮動息率」與「固定息率」兩大類。前者息率通常參考一個月的銀行拆息（HIBOR），並設有「封頂位」以防息率過高；後者則在首兩至三年鎖定息率不變。一般而言，準買家會根據對未來利率走勢的預期，決定是否透過定息計劃鎖定利息開支。若選擇定息計劃，通常需要在兩至三年的罰息期完結前準備轉按，因為優惠期過後，定息按揭的息率往往會大幅上調。最近，有大型銀行創新地將兩者結合，推出「先P後H」特優按揭計劃。該計劃讓客戶在首兩年或三年享有特優最優惠利率（P減2.32厘，即實際按息2.68厘）；優惠期滿後，按揭會自動由固定息率（P）轉換為浮動息率（H）。這項設計既能讓買家享受低息優惠，又能省去日後重新申請轉按的時間與精力，甚具新意。

先P後H | 將來即使加息亦能保持優勢 | 實際按息2.68厘

若未來兩至三年息率維持升勢，且浮息按揭的封頂位保持不變，買家便能充分利用此新計劃的優勢。其2.68厘的按息近乎全場最低，比先前多家銀行推廣的定息計劃（實際按息2.73厘）更具吸引力。以貸款額500萬元、供款期30年且不使用按揭保險計算，首三年的總利息支出可比一般浮息計劃節省逾8萬元。

	舊有定息計劃	一般浮息計劃	「特優先P後H」
實際按息	2.73%	3.25%	2.68%
每月供款額	$20,359	$21,760	$20,227
首3年總利息支出	$396,285	$473,037	$388,923

先P後H | 不附送高息按揭存款掛鈎戶口 | 流動資金的多少影響了最適合的按揭計劃

以往採用定息按揭的業主，多半會在罰息期屆滿前轉按至其他計劃。「先P後H」計劃雖能在優惠期後自動轉為H按，但這是否代表可以一勞永逸？答案未必。關鍵在於該計劃並不附送高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）。這類戶口的存款利率與按揭利率相同，存款上限一般為按揭剩餘金額的一半。以500萬元按揭為例，戶口最高可存放250萬元；借款人若有閒置資金存入戶口，所獲取的利息可直接抵銷按揭利息開支。換言之，兩三年優惠期過後，即使供樓息率相同，轉按至附有高息戶口的計劃仍能進一步減少實質供樓支出。假設業主手頭有80萬元流動資金存入高息戶口，以3.25厘息率計算，每年可獲得約26,000元利息收入以補貼供樓開支，這還未計算轉按時銀行可能提供的現金回贈。

先P後H | 閒置資金充足的情況下 | 浮息按揭計劃更為優惠

若業主財力雄厚並善用高息戶口，選擇傳統附帶高息存款掛鈎戶口的浮息計劃反而更為划算。同樣以500萬元物業按揭貸款為例，若業主擁有多達200萬元閒置現金，兩者比較如下：

	一般浮息計劃	「特優先P後H」
實際按息	3.25%	2.68%
首3年總利息支出	$473,037	$388,923
按揭存款掛鉤戶口首3年利息	$201,406	沒有
抵銷存款利息後的總利息支出	$271,631	$388,923

當然，手握200萬元現金的業主大多不會將資金長期閒置於戶口，更可能調配至各類投資產品中。因此歸根究底，買家應根據自身的財務狀況與理財目標，權衡利弊後做出最合適的選擇。

Q：「先P後H」計劃什麼時候截止？

A：「先P後H」屬於快閃活動，暫時有三間銀行提供該按揭計劃，額度有限，若額滿即止。暫時預計截止日期為今年年底，有興趣的買家建議把握機會盡快申請。

Q：若在2年或3年後「先P後H」優惠期滿不能做轉按嗎？

A：可以的，這只是優惠期滿自動轉回浮息按揭，如果有需要轉向其他銀行或選擇其他更優惠的按揭優惠計劃，亦是可以申請轉按的。

Q：如果加息會有影響嗎？

A：會有影響的，因為加息的話會影響「先P後H」的實際息率，加息易會直接影響到「先P後H」按揭計劃。

Q：「先P後H」適合什麼買家？

A：適合流動資金不是很多，而且想鎖定低息的人士。暫時來說「先P後H」計劃是目前最低息的按揭計劃，短時間來要加兩次或三次息，才會有機會高於定息按揭計劃的2.93厘。

先P後H | 現有按揭計劃對比