香港銀行今年內第2次上調最優惠利率(P),大型銀行P已加至5.375厘,連同早前上調H按鎖息上限,疊加影響下,等同已經累積加息0.625厘。每500萬貸款,年期30年計,每月供款較9月上調鎖息上限及加息前,增加1,663元。供樓人士有沒有「必勝方法」去對抗息魔?

高息定存對抗加息

以近期一個真實個案做例子,客戶購內800萬元的物業,原本只打算做40%按揭,他在申請按揭時,與我們閒談間提到不少銀行都推出高息定存很吸引,可惜沒有那麼多資金,問我們有沒有方法對抗加息。我們立刻為客戶分析,經計算後,我們看到客戶的入息是足以加大按揭成數至60%,令貸款金額由320萬元,增至480萬元,這樣客戶便可以多出160萬元的資金,可以投入做高逹5厘的一年期高息定存。同時由於加大貸款額,客戶所得的按揭現金回贈也會增加,以現時有銀行200萬以上貸款現金回贈達2.3%計算,加大貸款額後,客戶可以較原來多$36,800現金回贈。

同時,客戶近乎零風險之下賺到息差及更高現金回贈,不但完全抵銷首年利息開支,更可賺取5.3萬元利息。(見圖表)

假設樓價 800萬元 | 年期30年 | 一手按揭實際利息: 2.875%原本按揭加按之後
按揭額 (按揭成數)320萬 (40%)480萬 (60%)
月供$13,276元$19,914元
+$6,638
實際利息開支
(首年利息開支扣除2.3%現金回贈)
$17,505元$26,259元
160萬元高息定存
1年期 (息率5%)
不適用收息$80,000
扣除供款利息開支後不適用淨袋$53,741
客戶近乎零風險之下賺到息差及更高現金回贈,不但完全抵銷首年利息開支,更可賺取5.3萬元利息。

按揭息率掛钩戶口 | 可收息或作投資資金

即使1年後,銀行不再有高息定存,客戶仍可把資金放回按揭息率掛钩戶口中,得到與供款息相同的息率。又或是如客戶找到更吸引的投資,這筆資金也可以較靈活調動部署,是一個「進可攻、退可守」的抗加息做法。

不過,這方法只適用於未用盡貸款額度的客戶,至於做轉按套現是否划算,便要視乎原按揭息率、年期及自身的理財計劃一併計算才能得知,建議找專業人士幫忙計算及分析,再作打算。

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真實個案|加息周期下的必勝按揭攻略!| 利嘉閣按揭 | Finance730
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來源:Finance730 (2022.11.06)

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