Table of Contents
新來港人士置業 | 新移民夫婦在港置業 | 稅單糧單齊全但被銀行拒批
來港僅約一年半就打算置業上車，一對新移民夫婦看中一個約值300萬元的二手單位，聯名申請七成按揭，貸款額僅約210萬元。兩人均在港工作，糧單稅單齊備，按常理審批理應暢通無阻。夫婦二人起初亦信心滿滿，選擇自行向幾家銀行遞交申請，怎料接連兩三家銀行直接拒批，原因竟是收入文件與實際「工作情況」嚴重不符。
新來港人士置業 | 供款與入息比率符合預算 | 銀行認為是家族公司拒批按揭
這個拒批理由令人費解。兩人每月總收入4萬元，遠高於入息要求約1.8萬，供款能力完全沒有問題。既然收入足夠，又有稅單與糧單在手，問題究竟出在哪裡？
原來，先生呈交的「公司糧單」，出自一家在港註冊的新公司，而這家公司的股東及主要負責人正是其太太。最致命的是，他們申請按揭的其中一家銀行，剛好就是該公司的商業戶口開戶行。銀行在合規審查時發現，這家公司的商業戶口與太太的個人戶口之間，長期存在頻繁且模糊的資金往來，因而認定先生並非純粹的「獨立受薪員工」，而是屬於「自家公司出糧給家庭成員」的關聯交易。
Q：為什麼新移民夫婦入息足夠、糧單稅單齊全，按揭申請卻被銀行直接拒批？
A：因為先生的薪金來自太太開立的新公司，且雙方戶口有頻繁資金往來。銀行認定這屬於「自家公司出糧給家庭成員」的關聯交易，加上新公司成立僅約一年，無法提供銀行要求的兩年期審計報告，導致入息被視為不可信。
新來港人士置業 | 受僱人士與自僱人士的按揭審批標準差異 | 公司設立時間過短
在香港銀行的按揭審批機制中，「受薪僱員」與「自僱人士/公司股東」的審查標準有著天壤之別。一般受薪僱員只需提供糧單、稅單及強積金紀錄即可；但若申請人屬於公司股東或自僱人士，銀行則必須審查公司整體財務狀況，包括商業登記、流水賬戶，以及至少兩年的審計報告。這對夫婦的香港公司開立僅約一年，根本無法提供兩年期審計報告，傳統銀行在初步審查時直接認定其入息「不可信」而落閘。
新來港人士置業 | 新設立的公司為內地集團的分公司 | 申請人收入與職位符合集團安排
了解整件事的商業脈絡後，團隊即時為他們進行全面部署。這家香港公司並非空殼公司，而是他們在內地營運多年、規模成熟的同名集團之香港分公司。先生確實擔任實質業務職位，並非名義上的股東或董事，每月均有固定出糧及依法報稅，職位安排與集團業務拓展完全吻合。
新來港人士置業 | 補充內地總公司營運證明及股權結構圖 | 最終成功批出按揭
團隊隨即為他們重新整理所有背景資料，釐清先生與太太在公司內的職責區分，並補充了內地總公司的營運證明與股權結構圖，向另一家審批經驗豐富的大型銀行作出詳細申述，證實先生的入息具備高度的真實性與穩定性。該行接獲重新梳理的完整文件後，審批非常迅速，趕在成交期限前成功批出七成按揭，息率維持在市場最優惠的3.25厘標準，並附有正常的現金回贈，順利化解了這場撻訂危機。
Q：申請人最後是如何化解「自家公司出糧」的按揭危機並成功獲批？
A：申請人向銀行補充了內地總公司的營運證明與股權結構圖，釐清了夫婦二人在公司的職責，證實香港新公司實為內地成熟集團的分公司，證明了收入的真實性與穩定性，最終順利獲批七成按揭。
新來港人士置業 | 建議申請按揭時主動解釋 | 成交期短申請前應提早準備
其實道理顯淺易懂，家庭成員於自家公司任職並領取薪金在法律上完全合法，但在申請按揭時必須主動且清晰地向銀行申報關聯關係。二手物業的成交期一般較短，且無法像一手新盤般輕易申請延期，中間一旦因為身份申報不清晰而遭銀行卡關，極易造成巨大損失。
常見問題與解答 (Q&A)
Q：新來港人士會申請按揭更加困難嗎？
A：其實不會，主要是要視乎客人的收入證明是否完善，如果資料齊全按揭審批與一般業主一樣。
Q：受僱人士和自僱人士按揭申請時有什麼分別？
A：在按揭申請時，自僱人士最高只能申請8成按揭，而受僱人士最高可以申請9成按揭。另外提交的文件也有所不一樣，受僱人士主要提供最近 3 個月銀行記錄、糧單、稅單、強積金紀錄。而自僱人士最主要的區別是需要提供公司利得稅單、公司會計師審計報告和商業登記。
Q：自僱人士按揭申請時注意事項有什麼？
A：自僱人士申請按揭時，需要提供公司及個人的文件，首先要視乎公司是有限公司還是無限公司，另外公司是否有盈利，而且公司大多需要運營了至少1年才能提供運營記錄及財務報表。
注意事項
- 主動申報關聯關係： 家庭成員於自家公司任職並領取薪金在法律上完全合法，但申請按揭時必須主動且清晰地向銀行申報關聯關係，切勿隱瞞，以免在銀行合規審查時觸發紅燈。
- 及早備妥公司營運及財務文件： 銀行對「受薪僱員」與「自僱人士/公司股東」的審查標準差異極大。涉及自家公司出糧者，銀行通常需審查公司流水賬及至少兩年的審計報告。若為新成立的分公司，應提早準備母集團的營運及架構證明。
- 預留充足時間與防範撻訂風險： 二手物業成交期一般較短，且無法像一手新盤般輕易申請延期。若預知自身入息背景較為複雜，務必在簽約前或成交期前及早準備完整申述文件，避免因銀行卡關而導致撻訂損失。
公司董事申請按揭
假若是公司的董事置業了想申請按揭，其實與自僱人士的按揭審批相類似。因為董事對公司的營運同財務決策有直接控制權，銀行不能單憑「糧單」或「出糧紀錄」作一般受僱人士處理，而是會全面審視公司本身的財務健康狀況。
- 持股比例
- 持股 50% 或以上
- 銀行會視買家為公司的實際控制人，公司的盈利或虧損會全數或按比例納入買家的入息計算，若公司蝕錢，會直接拖累買家的按揭申請審批。
- 持股少於 50%
- 部分銀行可以只計算從公司收取的「固定董事薪酬/薪金」來計算入息，但仍需要提供公司財務報表證明公司有足夠能力支付該薪金。
- 持股 50% 或以上
- 公司報稅
- 很多公司董事會透過將公司利潤做低，或者將個人開支放入公司入帳來減少繳交利得稅。
- 銀行審批主要參考稅單上的「扣稅後純利」。如果公司稅單顯示微利或虧損，銀行計算出來的入息會極低，導致按揭成數大減甚至被拒批。
- 營運年期
- 一年或以上
- 一般申請7成或以下的按揭，公司營運了一年或以上，能提供營運及報稅紀錄即可。
- 兩年或以上
- 若經按保申請高成數按揭，審批要求會較為嚴謹，需要提供連續 2 年的完整審計報告與稅單，才有有機會成功批出。
- 一年或以上
- 公司的債務
- 如果公司名下有銀行貸款、透支額度或車貸，且董事個人作出了個人擔保，部分銀行可能會將該筆公司債務的月供額，一併計入董事個人的每月負擔中，從而拉低可承擔的按揭額。
- 盈利波動
- 若公司過去 2 年盈利出現大幅波動，例如第一年賺 100 萬，第二年只賺 30 萬，銀行為求保守，通常會取較低者作為計算基準，而非直接取兩年平均數。
公司董事按揭申請所需文件
- 公司層面文件
- 商業登記證
- 公司註冊處周年申報表或公司成立表格，用作確認董事姓名及持股比例
- 公司章程
- 最近 1 至 2 年經註冊會計師簽署的公司審計報告（有限公司適用）
- 最近 1 至 2 年的公司利得稅評稅通知書
- 最近 6 個月的公司銀行戶口流水帳
- 額外可能需要提供文件
- 辦公室/舖位租約
- 與主要客戶的合約、發票、對帳單及供應商單據，證明業務真實且持續營運
- 個人層面文件
- 身份證副本
- 物業買賣合約副本
- 最近 1 至 2 年的稅單
- 最近 3 至 6 個月的個人銀行戶口過數紀錄
